대구지방법원 2025타경10555. 경상북도 경주시 황용동 94-1 일원의 ‘바라다(BARADA) 풀빌라’를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 단독주택으로 이용되는 건물들과 근린생활시설이 함께 있고 토지가 결합된 구조입니다. 말소기준은 2023.02.22 중소기업은행 근저당권 2,360,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 이상효 근저당권 30,000,000원과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 2023.07.19 임의경매개시결정은 2023.08.04 취하되어 2023.08.07 말소됐습니다.
점유관계도 기준일이 분명합니다. 김종덕·박태호는 2023.08.24, 이상대는 2023.08.25, 정우성은 2024.04.25 전입으로 모두 2023.02.22 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 네 사람 모두 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10555 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황용동 94-1 · 경상북도 경주시 추원길 68(황용동) |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태는 단독주택 및 근린생활시설 |
| 명칭 | 바라다(BARADA) 풀빌라 |
| 소유자 | 박명준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,609,473,200원 / 2,609,473,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,717,328,391원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록16 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2023.02.22 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,360,000,000원이고 공동담보목록 제2021-977호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 이상효의 근저당권 30,000,000원과 2025.06.12 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 점유자 4명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종덕 | 목록 5~8번 | 2023.08.24 | 2025.08.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정우성 | 목록 5~8번 | 2024.04.25 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태호 | 목록 9~11번 | 2023.08.24 | 2025.08.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상대 | 목록 12~14번 | 2023.08.25 | 2025.08.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 사정도 없고, 조사된 실제 임차인 수는 4명입니다. 네 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.02.22보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 임차인별 우선변제와 최우선변제 여부는 원본 명세서와 관련 증빙을 통해 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,609,473,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,494,732원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,360,000,000원 | 2,360,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 이상효 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 190,978,468원 |
현재 회차 배당모형에서는 채권최고액 기준 2,390,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 190,978,468원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,609,473,200원 | 2,390,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,087,578,560원 | 2,064,302,774원 | 325,697,226원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,670,062,848원 | 1,650,962,220원 | 739,037,780원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 측 미배당은 커지지만, 현재 자료에서 임차인과 등기권리의 매수인 승계액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 신청채권자 청구액은 1,717,328,391원으로, 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 충족되지만 2회 유찰 시나리오에서는 배당모형상 충족되지 않습니다.
⑤ 물건 구성 — 단독주택·근린생활시설·토지 일괄매각
- 이용상태. 일련번호 2·3·4·6·10·11·13·14는 단독주택, 일련번호 7은 근린생활시설, 일련번호 8은 단독주택이며 1층에 다용도실 및 보일러실이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 건물이며 외벽은 스타코 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 인테리어 마감재·벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·시스템에어컨설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하고, 물건 명칭은 ‘바라다(BARADA) 풀빌라’입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경주시 황용동 소재 추원사 남서측 인근으로, 주변은 주택·펜션·농경지·자연림 상태의 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 일반대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 토지. 대표 토지면적은 1,197.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 보전녹지지역이며 공장설립승인지역·가축사육제한구역이 포함되고 자연취락지구 저촉 사항이 있습니다.
- 공시지가. 42,400원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록16은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전 발급 요건과 제출 절차를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 각 목록의 경계, 실제 이용상태와 점유 범위를 원본 현황조사와 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금. 김종덕·정우성·박태호·이상대는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 우선변제 및 최우선변제 가능성은 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 정우성 배당요구. 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 원본 문건접수와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 목록15·16 현황. 공부상 ‘전’과 실제 도로·주차장부지 이용의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 2,609,473,200원의 시장가격 대비 고저를 단정할 근거가 없습니다. 가격 경쟁력은 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘입찰요건과 물건 구성’이 핵심
등기와 임차관계를 기준으로 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.22 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 근저당권과 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 임차인 4명도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 주택’으로만 보면 안 됩니다. 단독주택과 근린생활시설, 토지가 결합된 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 특히 목록16은 현황상 주차장부지로 쓰이더라도 공부상 ‘전’이어서 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 입찰 위험이 있습니다. 따라서 결론은 권리는 양호하지만, 농취증·일괄매각 범위·임차인 보증금 미상 확인을 끝낸 뒤 접근해야 하는 물건입니다. 비교 실거래가 없어 신건 최저가의 가격 메리트 자체는 현재 자료만으로 판단하지 않는 것이 맞습니다.
