수원지방법원 2025타경53887. 시흥시 배곧동 ‘배곧에토스’ 1층 110호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 건물은 지하 6층·지상 20층 구조, 사용승인일은 2019.06.18입니다. 소유자는 최명식이며 2019.08.16 소유권이전 당시 거래가액은 827,408,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2022년 우리은행 근저당 추가설정, 2025년 시흥시 압류, 2025.11.27 임의경매개시결정이 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 핵심 임차인 김소희는 2022.11.04 전입해 말소기준일인 2019.08.16보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조로 보지 않으며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 223-2 배곧에토스 1층 110호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로264번길 26-12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 지하 6층 / 지상 20층 · 제1층 제110호 · 사용승인일 2019.06.18 |
| 소유자 | 최명식 · 단독소유 · 2019.08.16 거래가액 827,408,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 811,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 445,402,812원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 2019년 우리은행 근저당이 기준
2019.08.16 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 근저당의 목적물에 2022.08.31 추가설정된 우리은행 근저당, 2025.07.31 시흥시 압류, 2025.11.27 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 2019년 한국자산신탁 명의 신탁등기와 2022년 화성시 압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소희 | 110호 · 주거 | 2022.11.04 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김소희의 전입일은 2022.11.04로 말소기준권리 2019.08.16보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력 없음입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 811,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,510,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 200,490,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,200,000,000원 가운데 800,490,000원이 배당되고 399,510,000원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 가격 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 811,000,000원 | 800,490,000원 | 399,510,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 648,800,000원 | 639,912,000원 | 560,088,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 519,040,000원 | 511,449,600원 | 688,550,400원 | 0원 |
채권자의 미배당이 커지는 것과 매수인이 권리를 승계하는 것은 다른 문제입니다. 제공된 세 회차 시나리오에서는 매각가가 811,000,000원에서 519,040,000원까지 낮아져도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 후순위 채권 미회수보다 실제 시장가격과 근린생활시설의 환금성을 얼마로 평가하느냐에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧라라초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 및 학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 110호는 근린생활시설로 이용중입니다.
- 도로. 북서측 약 20미터, 남동측 약 15미터 포장도로와 남서측 약 8미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 정방형, 주상용으로 이용되고 공시지가는 2,574,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 건물상태. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실사용 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설이지만 임차인 조사상 사용은 주거로 기재되어 있으므로 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 김소희의 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 811,000,000원의 시장 적정성을 판단할 수 없으므로 주변 동일·유사 근린생활시설 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 현황
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당 추가설정·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김소희 역시 2022.11.04 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다고 해서 신건 811,000,000원이 곧바로 유리한 가격이라는 뜻은 아닙니다. 비교 실거래 자료가 없고, 감정평가상 이용상태도 근린생활시설입니다. 더욱이 감정평가상 이용상태와 임차인 조사상의 사용 내용이 서로 달라 현장 확인의 중요성이 큽니다. 권리는 합격권, 가격과 실제 사용상태는 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 그 두 가지입니다.
