수원지방법원 2025타경53895. 안산시 상록구 일동 ‘신용빌라’ 4층 401호, 전용 72.43㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김대용이며 2021.09.23. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 165,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류·가압류 자체보다 심효섭 임차인의 선순위 대항력과 이후 제출된 대항력 포기 확약입니다.
심효섭은 2021.08.30. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.28., 보증금은 165,000,000원입니다. 말소기준인 2022.05.31. 국민건강보험공단 압류보다 전입이 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 매각가 168,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 3,152,000원을 먼저 차감한 뒤 임차보증금에 164,848,000원이 배당돼 152,000원 부족분이 생깁니다. 하지만 2026.06.01. 제출된 확약 때문에 이 부족분은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 603-8 신용빌라 4층 401호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 안산대학로 123-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 72.43㎡ · 철근콘크리트구조 5층 공동주택 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김대용 (2021.09.23. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,085,067원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2022.05.31. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 서민금융진흥원 가압류, 안산시 압류 2건, 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체의 접수일은 2023.11.10.이더라도 심효섭의 주민등록·점유개시일은 2021.08.30.이므로 원래의 대항력 판단은 그 선행 점유·전입을 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 확약으로 실질 승계 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심효섭 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.30. | 2021.07.28. | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 심효섭은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당 계산상 165,000,000원 중 164,848,000원이 배당되고 152,000원이 부족합니다. 원래라면 대항력 때문에 이 부족분이 매수인에게 남을 수 있지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 내용입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.68억은 최근 시세보다 높다
신용빌라는 8세대, 2007.10.17. 사용승인된 다세대주택이며 분석 대상 전용면적은 72.43㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 4건입니다. 전체 평균은 150,750,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 154,000,000원과 최신 거래 138,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 72.43㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2024.01 | 72.43㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 72.43㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2021.06 | 72.43㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.43㎡ | 2건 | 154,000,000원 |
| 전체 평균 | 72.43㎡ | 4건 | 150,750,000원 |
확약을 반영한 신건 실질취득액은 168,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 154,000,000원의 109.1%로, 최근 시세보다 낮지 않습니다. 최신 거래 역시 2024.09. 138,000,000원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 4.4%로 하락 추세 수치는 아니지만, 그렇다고 신건 168,000,000원에 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 심효섭 보증금 | 165,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,823,940원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,085,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 152,000원입니다. 다만 2026.06.01. 확약으로 심효섭 임차권의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼, 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실질 부담을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 168,000,000원 | 152,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 134,400,000원 | 33,281,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 107,520,000원 | 59,785,280원 | 0원 |
확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 심효섭 임차보증금의 미배당액이 152,000원 → 33,281,600원 → 59,785,280원으로 커지는 구조입니다. 그러나 제출된 확약을 그대로 반영하면 심효섭 임차권에 대한 실질 인수액은 각 회차 0원입니다. 즉 이 사건은 확약 때문에 일반적인 대항력 인수형처럼 낙찰가 하락분이 그대로 인수액으로 전환되는 구조로 평가하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 신용빌라는 8세대입니다.
- 입지. 안산대학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 중로1류와 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 토지. 대지 264.8㎡, 공시지가 1,704,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 외벽 석재 타일 붙임 등이며 난방·위생·급배수 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 확인 거래는 4건이고 전체 세대수는 8세대입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각기일과 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 배당표와 확약을 분리해서 판단. 배당 계산상 미배당 152,000원이 존재하지만 확약 반영 시 심효섭 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 조세 압류 확인. 국민건강보험공단 압류와 안산시 압류 2건이 있으며, 당해세 여부에 따라 임차인 배당 및 후순위 채권 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 실질취득 168,000,000원은 최근 12개월 평균 154,000,000원의 109.1%이므로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
- 최신 거래 확인. 확인된 최신 거래는 2024.09. 138,000,000원입니다. 동일 면적이라도 층·내부 상태 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 실제 인도 상태와 열쇠 인계, 잔존 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 비싸다”
이 물건의 첫인상은 165,000,000원 선순위 임차보증금 때문에 위험해 보입니다. 실제로 심효섭은 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 현재 배당가정만 보면 152,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.01. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 담은 확약서를 제출해 심효섭 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득액 168,000,000원은 최근 12개월 평균 154,000,000원의 109.1%이고, 최신 거래는 138,000,000원입니다. 따라서 이 사건을 “선순위 임차인 문제가 해결됐으니 신건부터 싸게 살 수 있는 물건”으로 평가해서는 안 됩니다. 권리 위험은 확약으로 상당 부분 완화됐지만, 신건 가격은 보류. 현재 데이터에서 가장 중요한 결론은 이것입니다.
