대구지방법원 2025타경10717. 경주시 용강동 협성휴포레용황 110동 8층 801호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 310,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 실거래만 보면 최근 12개월 평균 357,916,666원보다 47,916,666원 낮고, 최신 거래 338,000,000원보다도 28,000,000원 낮습니다. 하지만 등기에는 2020년 설정된 전세권이 주택도시보증공사로 이전된 뒤 전세금이 340,000,000원으로 변경되어 있으며, 이 권리는 2025.05.19. 압류보다 앞선 권리로 매수인 인수 판정이 붙어 있습니다.
여기에 현황조사·매각물건명세서에는 김형준이 목록 1번 일부를 점유하고 2020.10.08. 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 점유자를 대항력 있다고 확정할 수는 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 즉 이 사건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 340,000,000원 전세권의 실제 인수범위와 김형준 점유의 보증금 관계를 원문으로 확정하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10717 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 용강동 1611 협성휴포레용황 110동 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 74.28㎡ · 25층 건 중 8층 |
| 소유자 | 정영숙 · 2017.11.20. 소유권이전 · 거래가액 247,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2017.11.20. 설정된 신한은행 근저당권 208,680,000원은 2020.09.18. 해지로 이미 말소되어 현재 말소기준 역할을 하지 않습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2025.05.19. 경주세무서장 관련 압류이며, 이후 2025.08.28. 경주시 압류와 2025.10.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — 보증금이 확인되지 않았다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 목록 1번 일부 | 2020.10.08. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김형준의 전입일 2020.10.08.은 2025.05.19. 말소기준 압류보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 대항력·우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 특히 등기상 340,000,000원 전세권과 이 점유관계가 어떤 관계인지 확인되지 않은 상태에서 각각의 금액을 임의로 합산해서도 안 됩니다. 실제 인수범위는 매각물건명세서와 임대차·전세권 관계를 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 낮지만, 권리비용을 빼고 볼 수 없다
협성휴포레용황의 비교 표본은 최근 12건이고, 최근 12개월 평균은 357,916,666원입니다. 현재 최저가 310,000,000원은 그 평균의 86.6%입니다. 최신 거래는 2026.08. 338,000,000원으로 현재 최저가보다 28,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.28㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2026.08 | 74.28㎡ | 21 | 348,000,000원 |
| 2026.07 | 79.14㎡ | 20 | 375,000,000원 |
| 2026.07 | 74.28㎡ | 19 | 367,000,000원 |
| 2026.06 | 74.28㎡ | 16 | 349,000,000원 |
| 2026.06 | 79.14㎡ | 9 | 358,000,000원 |
| 2026.06 | 79.14㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 79.14㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.05 | 74.28㎡ | 18 | 359,000,000원 |
| 2026.05 | 79.14㎡ | 12 | 364,000,000원 |
| 2026.05 | 79.14㎡ | 13 | 368,000,000원 |
| 2026.05 | 79.14㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 357,916,666원 |
표본의 최저 거래는 338,000,000원, 최고 거래는 375,000,000원입니다. 따라서 권리 인수가 전혀 없다면 310,000,000원은 최근 거래대보다 낮은 가격입니다. 그러나 이 사건에는 그렇게 단순하게 전제할 수 없는 선순위 전세권과 보증금 미상의 점유자가 존재합니다. 표면 최저가만으로 ‘싸다’고 결론내리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 2. 을구 2-3번 전세권 | 340,000,000원 | 304,860,000원 |
| 전세권 미배당 | - | 35,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 등기 권리판정상 선순위 전세권은 매수인 인수로 표시되어 있어 실제 입찰 전 양쪽 원문 확인이 필수입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 310,000,000원 | 304,860,000원 | 35,140,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 96,272,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 145,177,600원 |
유찰이 진행되면 표면 최저가는 248,000,000원, 198,400,000원으로 낮아지지만 전세권 미배당액은 각각 96,272,000원, 145,177,600원으로 커집니다. 따라서 이 선순위 전세권의 부족액이 실제 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려갔다는 이유만으로 실질 취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 정확한 인수범위를 확정하지 않은 상태에서 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 용강동 황남초등학교 서측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·노변상가·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 협성휴포레용황은 1,588세대이며, 사용승인 관련 기준일은 2017.06.28.입니다.
- 도로. 단지 남측 약 20m, 북측 약 12m, 서측 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 925,100원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건 중 8층 801호로, 도시가스 보일러 난방·승강기·스프링클러·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수범위 확인. 340,000,000원 전세권이 말소기준보다 앞서며 매수인 인수 판정입니다. 배당 후 부족액 35,140,000원의 실제 승계 여부를 매각물건명세서와 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유자 김형준 확인. 2020.10.08. 전입했지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 두고 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 중복계산 금지. 등기상 전세권과 김형준의 점유관계가 같은 채권관계인지 별개인지 확정되지 않았으므로 임의로 금액을 합산하지 마세요.
- 가격 비교 기준. 현재 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균 357,916,666원의 86.6%, 최신 거래 338,000,000원보다 28,000,000원 낮습니다. 이 할인폭은 인수범위 확정 후에만 의미가 있습니다.
- 배당표 검증. 배당계산은 전세권 미배당 35,140,000원이 발생하면서도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 등기 권리판정과 함께 원문 대조가 필요합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “86.6% 할인”보다 선순위 권리가 먼저다
협성휴포레용황 801호는 숫자만 보면 눈에 띕니다. 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 357,916,666원의 86.6%이고, 2026.08. 최신 거래 338,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 사건에서는 가격보다 권리분석이 먼저입니다.
2020년 설정되고 주택도시보증공사로 이전된 전세권의 전세금은 340,000,000원이며, 2025.05.19. 말소기준 압류보다 앞서 등기상 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 신건 310,000,000원 배당에서도 35,140,000원이 미배당으로 남습니다. 동시에 2020.10.08. 전입한 김형준의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건은 “3.10억이면 시세보다 싸다”가 아니라 “선순위 전세권과 점유자의 실제 인수범위를 확정한 뒤에야 가격을 판단할 수 있는 물건”입니다. 권리관계가 명확해지기 전에는 표면 할인율에 가격 가점을 주기 어렵고, 현재 단계의 핵심 판단은 권리 확인 전 보수적 접근입니다.
