대구지방법원 2025타경10797. 경주시 외동읍 방어리 297의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 강제경매입니다. 토지는 225.0㎡이고, 건물은 목조 세와지붕 단층으로 현재 주택으로 이용 중입니다. 감정가와 최저매각가는 50,055,525원으로 같으며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부만 보면 근저당권과 압류가 없고, 2025.11.17. 주식회사 태성사의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 그러나 점유관계까지 보면 이야기가 달라집니다. 최초 소유자였던 이상술이 2023.01.12. 전입했고 2025.12.26. 배당요구를 했습니다. 이 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력과 미배당 보증금의 승계 여부를 서류 확인 없이 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 방어리 297 · 경상북도 경주시 외동읍 둔전남길 14-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 225.0㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목조 세와지붕 단층 · 외벽 벽돌 쌓기 · 내벽 벽지 · 바닥 장판지 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 이정희 (단독소유 · 2022.03.11. 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 50,055,525원 / 50,055,525원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 태성사 / 20,881,670원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 점유가 핵심
등기부에는 근저당권과 압류가 없으며, 2025.11.17. 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 말소기준입니다. 다만 이상술의 전입은 그보다 앞선 2023.01.12.입니다. 이상술은 2020.10.15. 소유권을 보존했던 이전 소유자로, 2022.03.11. 이정희에게 소유권이 이전된 뒤 전입한 형태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상술 | 목록 1, 2번 | 2023.01.12 | 미상 | 2025.12.26 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
이상술은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권과 예상배당액을 계산할 수 없습니다. 특히 전입일이 말소기준보다 앞선 만큼 임대차계약의 존재, 실제 보증금 지급 여부와 점유 개시 시점을 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
③ 실질취득비용 — 최저가만으로 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 50,055,525원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 인수액입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,055,525원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,300,999원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주식회사 태성사 | 20,881,670원 | 20,881,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,872,856원 |
이 표는 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 이상술의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 임차인 배당은 반영하지 못했으며, 실제 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 50,055,525원 | 20,881,670원 | 0원 | 27,872,856원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 40,044,420원 | 20,881,670원 | 0원 | 18,041,950원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 32,035,536원 | 20,881,670원 | 0원 | 10,177,226원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 방어리마을회관 남서측 부근이며, 주변은 농가주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물구조. 목조 세와지붕 단층으로 외벽은 벽돌 쌓기, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 225.0㎡이며 평지의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 99,500원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이상술의 임대차계약서, 보증금 액수와 지급자료, 점유 개시 시점 및 확정일자를 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 대항력 여부, 배당요구 종기 준수 여부와 매수인이 인수할 권리의 기재를 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 이전 소유자 이상술과 현재 소유자 이정희 사이의 매매·점유관계 및 실제 임대차 성립 여부를 확인하세요.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더한 금액으로 입찰 상한을 정하세요.
- 토지·건물 일괄 확인. 목록 1, 2번의 매각 범위와 현황 경계, 도로 접면 및 건물 상태를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 단독주택과 토지는 개별성이 크므로 토지 위치·건물 상태가 유사한 거래와 비교한 뒤 가격을 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 최저가보다 보증금 확인이 먼저
이 물건은 근저당권과 압류가 없어 등기부만 보면 단순합니다. 그러나 이전 소유자 이상술이 말소기준보다 앞서 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점이 결론을 바꿉니다. 대항력과 미배당 보증금이 인정되면 낙찰자는 그 잔액을 인수할 수 있고, 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
등기는 단순하지만 인수액은 미상. 현재 단계의 판단은 가격 메리트가 아니라 권리 확인 우선입니다. 임차보증금과 실제 임대차 관계가 확인될 때까지는 신건 최저가 50,055,525원을 총취득비용으로 보아서는 안 됩니다.
