대구지방법원 2026타경34. 경주시 안강읍 안강에덴타운 107동 6층 605호, 전용 40.0㎡ 아파트입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.02.13. 박동철 명의 근저당권 30,000,000원입니다. 그 뒤 현대캐피탈 가압류, 국세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 근저당권부채권 압류와 이번 임의경매개시결정이 이어져 있으며, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 김민성은 2023.05.16. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없는 임차인으로 판정돼 있습니다.
가격은 권리와 별도로 볼 필요가 있습니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 24,000,000원입니다. 동일 단지 전용 40.0㎡ 최근 12건의 평균은 28,291,666원, 최신 거래는 2026년 8월 29,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 84.8%입니다. 다만 최근 거래 범위가 17,000,000원부터 41,000,000원까지 넓어, 평균 숫자 하나만으로 할인폭을 확정적으로 평가하기보다는 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경34 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2378 안강에덴타운 107동 6층 605호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 40.0㎡ · 철근콘크리트벽식조 · 6층 중 6층 |
| 소유자 | 손나영 (2019.12.20. 매매, 거래가액 22,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 24,000,000원 / 24,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 9,498,740원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 소유자는 손나영이며, 제공된 말소기준 판정은 2020.02.13. 을구 5번 박동철 근저당권입니다. 이후 2021년 현대캐피탈 가압류, 2022년·2024년 국 압류, 2025년 국민건강보험공단 압류, 박동철 근저당권부채권에 대한 신용보증기금·신한카드 압류 및 2026년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상 배당상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민성 | 목록 1번 일부 | 2023.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김민성의 전입일은 2023.05.16.로 말소기준권리인 2020.02.13.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았으며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 보증금 액수와 우선변제 여부는 매각물건명세서에서 최종 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 84.8%
안강에덴타운은 996세대, 1996.11.28. 준공 단지입니다. 본건과 매칭된 전용 40.0㎡의 최근 거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 28,291,666원이고 최신 거래는 2026년 8월 29,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 40.0㎡ | 3 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 40.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 2026.06 | 40.0㎡ | 3 | 33,000,000원 |
| 2026.06 | 40.0㎡ | 3 | 33,000,000원 |
| 2026.06 | 40.0㎡ | 5 | 26,000,000원 |
| 2026.06 | 40.0㎡ | 6 | 37,000,000원 |
| 2026.05 | 40.0㎡ | 6 | 17,000,000원 |
| 2026.04 | 40.0㎡ | 6 | 18,000,000원 |
| 2026.03 | 40.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 2026.03 | 40.0㎡ | 2 | 33,500,000원 |
| 2026.03 | 40.0㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 2026.03 | 40.0㎡ | 5 | 22,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.0㎡ | 12건 | 28,291,666원 |
신건 최저가 24,000,000원은 최근 12개월 평균 28,291,666원의 84.8%이고, 최신 거래 29,000,000원보다 5,000,000원 낮습니다. 따라서 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 가격은 시세 아래에 놓여 있습니다. 다만 특히 본건과 같은 6층 거래만 보더라도 17,000,000원·18,000,000원·37,000,000원으로 차이가 매우 커, 24,000,000원이 모든 개별 호수 대비 일률적으로 싸다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 832,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 박동철 | 30,000,000원 | 23,168,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 8,447,176원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 38,447,176원 중 예상 배당은 23,168,000원, 미배당은 15,279,176원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 24,000,000원 | 23,168,000원 | 15,279,176원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 19,200,000원 | 18,454,400원 | 19,992,776원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 15,360,000원 | 14,683,520원 | 23,763,656원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 하락은 대항력 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산대초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 종합운동장, 학교, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 605호이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 단지 주위 폭 약 8~12미터 포장도로에 접하고 단지 내 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규모·거래. 안강에덴타운은 996세대이며 준공일은 1996.11.28.입니다. 전용 40.0㎡ 최근 거래 12건이 확인되지만 가격 편차가 큽니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 제공된 판정의 기준은 2020.02.13. 박동철 근저당권입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서에서 그대로 유지되는지 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 김민성의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당·명도 판단을 위해 원문을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 금액과 당해세 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 6층 개별 시세 확인. 최근 6층 동일면적 거래가 17,000,000원·18,000,000원·37,000,000원으로 크게 갈립니다. 현장 상태를 보지 않고 평균가만 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 명도. 실제 임차인 1명의 점유가 조사돼 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차 가능성을 고려해야 합니다.
- 관리비. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 개별 호수 확인이 핵심”
이 사건은 제공된 권리판정 기준으로 보면 매수인 인수 0원이고, 실제 조사된 임차인 김민성 역시 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 가격도 신건 24,000,000원이 최근 12개월 평균 28,291,666원의 84.8%, 최신 거래 29,000,000원보다 낮아 평균 기준으로는 가격 여지가 있습니다.
다만 이 단지는 같은 전용 40.0㎡에서도 최근 거래가 17,000,000원부터 41,000,000원까지 크게 벌어지고, 본건과 같은 6층에서도 17,000,000원·18,000,000원·37,000,000원이 확인됩니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순하고 평균 대비 가격도 낮지만, 24,000,000원이 개별 호수 기준으로 실제 할인인지 현장 확인이 필요한 물건”입니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 임차인 보증금·확정일자를 최종 대조하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
