대구지방법원 2026타경10007. 경주시 외동읍 입실리 1344-81 소재 토지와 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1층 소매점과 2층 주택으로 이용되고 있으며, 1층 소매점은 공실이고 내부 인테리어공사가 시행되지 않은 상태입니다. 2층은 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·다용도실 등으로 구성됩니다. 발코니와 옥탑도 감정평가에 포함됐습니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2013년 설정된 해도2동새마을금고 근저당권 130,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2015.06.01. 설정된 같은 금고의 근저당권 73,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로, 현장 점유자와 사업자등록·전입세대 확인을 생략할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1344-81 · 입실로1길 25-7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 점포 및 주택 · 토지 180.0㎡ |
| 건물 이용상태 | 1층 소매점(공실)·화장실·계단실 / 2층 주택(방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·다용도실 등)·계단실 |
| 소유자 | 오현수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 402,114,120원 / 402,114,120원 (신건) |
| 신청채권액 | 164,637,480원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 발코니와 옥탑 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
2013.07.05. 설정된 을구 1번 근저당권 130,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리의 말소기준은 2015.06.01. 을구 2번 해도2동새마을금고 근저당권 73,000,000원입니다. 이 근저당권과 2026.01.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 검토 — 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가입니다. 동일 용도·입지의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 전체 감정가 402,114,120원이 시장가보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 특히 소매점과 주택, 토지를 함께 평가한 복합 물건이어서 단순 주택이나 단순 상가의 거래가격을 그대로 대입하는 것도 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 402,114,120원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 321,691,296원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 257,353,036원 | 0원 |
회차가 내려가도 등록채권 기준 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 그러나 인수액이 없다는 사실과 매각가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 1층 공실 상태, 미시공 인테리어, 점포·주택의 수익성 및 토지 현황을 직접 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,114,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,421,141원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 해도2동새마을금고 | 73,000,000원 | 73,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 322,692,979원 |
현재 회차에서는 을구 2번 근저당권 채권최고액 73,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 322,692,979원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 외동읍민체육회관 남서측 인근이며, 단독주택·아파트단지·다가구주택·근린생활시설·나지가 혼재한 읍 소재지 기존 주택지대입니다.
- 교통. 읍 소재지 간선도로변 인근에 있고 노선버스가 운행되며, 차량 출입이 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물입니다. 외벽은 화강석판 붙임·드라이비트 마감, 1층 내부는 콘크리트 노출 및 바닥 콘크리트 마감 상태입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비와 도시가스보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 토지. 면적 180.0㎡, 공부상 지목은 전이나 실제 대이며, 주상용·평지·사다리형·세로각지(가)로 조사됐습니다. 공시지가는 620,000원/㎡입니다.
- 규제 확인. 감정요항표에는 일반상업지역·고도지구(20m 이하)·방화지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역으로 기재됐고, 토지 정보에는 제2종일반주거지역·장애물제한표면구역 및 소로2류·소로3류 접함으로 표시돼 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대·사업자등록·현장 점유자와 최신 매각물건명세서를 대조하세요.
- 1층 공사비 확인. 소매점 내부 인테리어가 시행되지 않은 상태이므로 실제 사용에 필요한 공사 범위와 비용을 현장에서 확인하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 ‘전’과 실제 ‘대’의 차이, 토지이용계획과 감정요항표상 용도지역 표기를 관계기관 원본으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 감정평가에 포함된 발코니·옥탑의 현황 및 매각 범위를 원본 서류와 대조하세요.
- 가격 상한 검토. 신건 최저가 402,114,120원을 점포·주택별 이용가치, 공실 상태와 주변 거래사례로 나누어 검증하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 교부청구와 배당요구 내역을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현황과 가격은 확인형
등기 권리만 보면 2015년 해도2동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 토지와 점포·주택을 묶어 매각하는 복합 물건입니다. 1층은 공실이고 내부 인테리어가 시행되지 않았으며, 임대관계도 미상입니다. 토지 역시 공부상 ‘전’과 실제 ‘대’가 다르고 용도지역 표기도 원본 대조가 필요합니다.
따라서 결론은 “등기 권리는 정리되지만, 현황과 가격은 실사 후 판단”입니다. 현재 최저가 402,114,120원이 감정가와 같은 신건인 만큼, 실거래·임대수익·공사비 검증 없이 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
