대구지방법원 2024타경39349. 경북 성주군 선남면 도성리의 토지와 건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 약 53.22억 원인데 현재 최저가는 약 18.25억 원입니다. 숫자만 보면 상당히 큰 폭의 가격 조정입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 아파트나 주택과 달리 여러 필지의 토지와 실제 공장으로 이용되는 건물, 근린생활시설 및 부대시설의 가치를 함께 판단해야 합니다.
소유자는 대박부동산개발주식회사이며, 달성축산업협동조합이 2018년 설정한 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 일괄매각 대상 토지 전부의 권리관계와 실제 이용·점유 범위는 건물 등기 분석만으로 확정할 수 없으므로 입찰 전 개별 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경39349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 도성리 805 |
| 건물 등기상 소재 | 경상북도 성주군 선남면 도성리 산15-13 주1동 도로명주소: 경상북도 성주군 선남면 도성3길 22-27 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 다수 필지 일괄매각 · 실제 공장 이용 건물 및 제2종근린생활시설 등 |
| 소유자 | 대박부동산개발주식회사 |
| 감정가 | 5,321,755,200원 |
| 최저매각가 | 1,825,361,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 달성축산업협동조합 |
| 청구금액 | 3,276,295,062원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.12. 달성축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 가능한 카라반 및 일부 수영장 시설 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
건물 등기상 최초 다사새마을금고 근저당권 442,000,000원은 2018.06.12. 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리 판단의 기준은 같은 날 설정된 달성축산업협동조합 근저당권 3,360,000,000원입니다. 이후 주식회사창성 및 박한철의 근저당권, 국민건강보험공단과 국의 압류, 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
김재원의 가압류 16,433,000원은 이미 취하되어 말소되었고, 2022년에 개시되었던 종전 임의경매도 취하되어 해당 경매개시결정등기가 말소된 이력이 있습니다. 현재 진행 중인 사건은 2024.08.12. 등기된 임의경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 없음
임차 또는 점유 관련자로 확인되는 사람과 법인은 이창협, 주식회사 별고을테마파크, 이형근의 총 3명입니다. 모두 말소기준일인 2018.06.12. 이후 전입한 것으로 기재되어 있어 현 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 포함되어 있지 않습니다.
| 임차인 | 전입 기재일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창협 | 2023.10.13 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 추정 |
| 주식회사 별고을테마파크 | 2020.07.21 | 20,000,000원 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 추정 |
| 이형근 | 2018.11.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 추정 |
전입 기재일은 각 임차인 조사 기록에 따른 날짜입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 우선변제권 및 최우선변제 적용 여부는 별도 검토가 필요합니다.
이창협의 보증금은 5,000,000원, 주식회사 별고을테마파크의 보증금은 20,000,000원입니다. 이형근의 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 임대차 보증금 총액을 확정할 수 없습니다. 세 임차인 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 현재 확인된 사실관계에서는 보증금의 매수인 승계가 예상되지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다
최초 감정가 5,321,755,200원에 비해 현재 최저매각가 1,825,361,000원은 약 34.3% 수준입니다. 감정가 대비 가격 조정 폭은 크지만, 이 부동산의 현재 거래 가능한 시세가 감정가와 어느 정도 차이 나는지는 별도로 판단해야 합니다.
일반 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 적용할 수 있는 물건이 아닙니다. 토지의 이용 가능성, 건물의 실제 용도, 영업시설의 포함 여부와 유지비, 인허가 조건을 함께 검토해야 합니다. 비교 매매사례와 수익성이 검증되기 전까지는 감정가 대비 낙찰가 하락을 투자수익으로 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,825,361,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 20,653,610원 |
| 1. 근저당 · 달성축산업협동조합 | 3,360,000,000원 | 1,804,707,390원 |
| 2. 근저당 · 주식회사창성 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박한철 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 20,653,610원을 차감한 1,804,707,390원이 선순위 달성축산업협동조합에 배당되는 것으로 계산됩니다. 따라서 후순위 근저당권자인 주식회사창성과 박한철에게는 배당금이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다.
배당표에 반영된 근저당권 채권최고액 기준 총액은 4,160,000,000원이며, 예상 미배당액은 2,355,292,610원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 미회수 금액으로, 소멸하는 담보권의 미배당분을 매수인이 인수한다는 의미가 아닙니다.
채권최고액을 기준으로 작성한 단순 예상배당입니다. 실제 채권 잔액·이자, 당해세, 법정 우선채권, 임차인 최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 세금 관련 압류등기의 말소 여부와 조세채권의 배당 우선순위는 구분해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 미배당액은 증가, 인수액은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 1,825,361,000원 | 1,804,707,390원 | 2,355,292,610원 | 0원 추정 |
| 4회 유찰 시 | 1,277,752,700원 | 1,262,575,173원 | 2,897,424,827원 | 0원 추정 |
| 5회 유찰 시 | 894,426,890원 | 883,082,621원 | 3,276,917,379원 | 0원 추정 |
추가 유찰 시 최저가가 내려가면 채권자들의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 이 사건에서 확인된 후순위 담보권과 임차관계만을 기준으로 하면 매수인 인수액은 계속 0원으로 추정됩니다. 다만 그만큼 낮아진 가격이 시장가치보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 실제 매각시설의 범위와 수익·활용 가능성을 확인해야 어느 회차의 가격이 적정한지 판단할 수 있습니다.
⑥ 매각 범위 — 포함 시설과 제외 시설의 차이
매각조건의 핵심은 일괄매각이라는 점입니다. 제시외 건물은 매각에 포함되는 반면, 이동이 용이한 카라반과 일부 수영장 시설은 제외됩니다. 따라서 현장에서 보이는 시설 전체를 낙찰자가 취득한다고 가정해서는 안 됩니다.
| 구분 | 시설·토지 현황 | 매각 판단 |
|---|---|---|
| 토지 | 10필지 일단으로 연접한 토지 · 목록 1~7, 9의 현황은 대지 | 일괄매각 |
| 제시외 건물 | 매각목록에 따른 제시외 건물 | 포함 |
| 카라반·부대시설 | 목록 9 지상의 이동 용이한 카라반 및 부대시설 | 제외 |
| 튜브형 수영장 | 목록 2, 5, 9 지상의 이동 용이한 튜브형 수영장 | 제외 |
| 관정·조경설비 | 목록 10 지상의 관정, 조경수 및 조경석 등 | 감정가 포함 |
⑦ 입지·이용상태·공법상 제한 (감정요항표 기준)
- 입지. 성주군 선남면 도성리 소재 도성치안센터 북서측 근거리에 있습니다. 주변은 국도변 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남측 근거리에 국도 30호선이 통과합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 실제 건물 이용. 기호 11 건물은 공부상 소매점이지만 실제 공장으로 이용 중입니다. 기호 12~16은 휴게실, 탈의실(방갈로), 일부 창고 등 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호 11은 철골구조 판넬지붕 단층건, 기호 12~16은 경량철골조 판넬지붕 단층건입니다. 일부 건물에는 위생·급배수·난방설비 등이 있습니다.
- 토지 현황. 목록 1~7, 9의 공부상 지목은 묘지·전·임야 등이지만 현황은 대지입니다. 목록 10은 공부상 대지이나 실제 공장용지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 일부 필지에는 준보전산지, 공장설립제한지역 등의 제한도 있습니다.
- 토지 관련 참고. 토지자료에 표시된 면적은 410.0㎡, 공시지가는 129,300원/㎡입니다. 이는 개별 토지에 대한 참고값으로, 일괄매각되는 전체 토지 면적이나 전체 공시지가를 의미하지 않습니다.
특히 계획관리지역이라 하더라도 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역 등 개별 규제를 무시할 수 없습니다. 개발이나 업종 전환을 전제로 매수한다면 각 필지의 토지이용계획확인원과 건축물대장, 관계 행정기관의 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 전체 대조. 일괄매각 토지의 필지별 지번·면적·등기와 건물·제시외 건물의 포함 범위를 매각목록 및 감정평가서에 맞춰 확인해야 합니다.
- 카라반·수영장 제외 조건. 이동 가능한 카라반과 부대시설, 튜브형 수영장의 소유권과 반출 가능성을 확인하고 실제 취득하는 시설만 자산가치에 반영해야 합니다.
- 임차인 3명 점유 확인. 이창협, 주식회사 별고을테마파크, 이형근의 실제 점유 위치와 계약관계, 명도 가능성을 조사해야 합니다. 특히 이형근의 보증금과 계약내용은 추가 확인이 필요합니다.
- 토지별 선순위 권리 확인. 건물 등기상의 말소기준 분석과 별도로, 매각되는 토지 전체의 등기부를 확인해야 합니다. 법정지상권·지역권·지상권 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 권리도 검토 대상입니다.
- 공부와 실제 이용상태. 소매점의 공장 사용, 지목과 현황의 차이, 건축물의 사용승인 및 용도변경 문제를 확인해야 합니다.
- 인허가·환경 규제. 계획관리지역 내에서도 공장설립 및 배출시설 관련 제한이 있으므로 매수 목적에 맞는 영업·개발이 가능한지 관계기관에 확인해야 합니다.
- 실제 시장가치 검증. 유사 토지·공장·근린생활시설의 매매사례와 임대수익, 철거·정비비용을 따로 산정해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 원본 및 최신 변경사항. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 매각기일·매각조건의 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격표보다 중요한 것은 실제 취득 가치”
성주 선남면 도성리의 이번 물건은 감정가 5,321,755,200원에서 최저가 1,825,361,000원으로 내려온 3회 유찰 물건입니다. 건물 등기상 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입이므로 현 단계의 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 본질적인 문제는 권리 소멸 여부만이 아닙니다. 토지의 공부와 실제 이용상태가 다르고, 일부 건물은 공부상 소매점과 실제 공장 이용이 일치하지 않습니다. 카라반·튜브형 수영장 등은 매각 대상에서 제외되며, 여러 필지에 걸친 인허가·이용 제한도 존재합니다. 이런 특성은 향후 활용 가능성과 재매각 수요를 제한할 수 있습니다.
결론은 권리상 인수 부담이 작아 보이지만, 물건 구성·용도·환금성 측면에서는 고위험입니다. 감정가 대비 34.3%까지 하락했다고 해서 현재 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 충분하지 않습니다. 실제 포함 자산의 가치와 활용 가능성을 확인하기 전까지는 적극적인 입찰보다 현장조사와 보수적인 가치 검증을 우선하는 접근이 적절합니다.
