대구지방법원 2024타경39349. 성주군 선남면 도성리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 토지는 10필지 일단으로 연접해 있고, 건물은 공부상 소매점인 기호 11이 실제로는 공장으로, 기호 12~16은 제2종근린생활시설인 휴게실·탈의실(방갈로)·일부 창고 등으로 이용되고 있습니다. 권리의 출발점은 2018.06.12. 설정된 달성축산업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 판단 포인트는 단순한 권리정리보다 가격과 활용성에 있습니다. 감정가 5,321,755,200원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 2,607,659,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그럼에도 실거래 비교자료가 없어 이 할인율을 곧바로 “시세보다 싸다”로 해석할 근거는 없습니다. 공장·근린생활시설·토지의 혼합 이용, 공부와 현황의 차이, 각종 토지이용 제한과 매각제외 시설을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경39349 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 도성리 805 |
| 등기 표시 | 경상북도 성주군 선남면 도성리 산15-13 주1동 · 경상북도 성주군 선남면 도성3길 22-27 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 11 실제 공장 · 기호 12~16 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 대박부동산개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 5,321,755,200원 / 2,607,659,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 달성축산업협동조합 / 3,276,295,062원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
현재 말소기준권리는 2018.06.12. 달성축산업협동조합 근저당권 3,360,000,000원입니다. 2016.11.09. 다사새마을금고 근저당권 442,000,000원은 2018.06.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 주식회사창성 근저당권 400,000,000원, 박한철 근저당권 400,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 국 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2019.09.17. 김재원 가압류 16,433,000원은 2021.06.24. 말소됐고, 2022.12.05. 달성축산업협동조합이 신청했던 선행 임의경매개시결정도 2024.04.30. 취하에 따라 말소된 뒤, 2024.08.12. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기된 구조입니다.
임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창협 | 2023.10.13 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 별고을테마파크 | 2020.07.21 | 20,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이형근 | 2018.11.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 임차인 모두 말소기준일인 2018.06.12.보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 정리되며, 보증금 대위·보증기관 승계로 중복 신고된 사람도 없습니다. 즉 실제 임차인은 3명입니다. 다만 이형근의 보증금과 세 임차인의 우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 이 부분은 배당 순위·배당액에 영향을 줄 수 있지만, 대항력이 없으므로 현재 자료상 매수인 보증금 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰·49%지만 실거래 검증은 별개
현재 최저매각가는 2,607,659,000원으로 감정가 5,321,755,200원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,825,361,300원, 4회 유찰 시 1,277,752,910원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,607,659,000원 | 2,579,182,410원 | 1,580,817,590원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,825,361,300원 | 1,804,707,687원 | 2,355,292,313원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,277,752,910원 | 1,262,575,381원 | 2,897,424,619원 | 0원 |
여기서 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하면 안 됩니다. 현재 회차의 채권자 미배당 1,580,817,590원은 매수인이 추가 지급하는 금액이 아니며, 실질취득액은 현재 최저가 2,607,659,000원에 인수 0원을 더한 2,607,659,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,607,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,476,590원 |
| 2. 근저당권 · 달성축산업협동조합 | 3,360,000,000원 | 2,579,182,410원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사창성 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 박한철 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 28,476,590원 공제 후 달성축산업협동조합에 2,579,182,410원이 배당되고, 주식회사창성과 박한철은 배당 0원입니다. 총 채권액 4,160,000,000원 중 1,580,817,590원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성주군 선남면 도성리 소재 도성치안센터 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 국도 주변 다세대주택·근린생활시설·소규모공장·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 남측 근거리에 국도 30호선이 통과하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 실제 이용. 기호 11은 공부상 소매점이지만 실제 공장으로 이용 중이고, 기호 12~16은 제2종근린생활시설인 휴게실·탈의실(방갈로)·일부 창고 등으로 이용 중입니다.
- 공부와 현황. 기호 1~7,9는 공부상 묘지·전·임야지만 현황은 대지입니다. 기호 10은 공부상 대지이나 실제 공장용지로 이용 중이며, 산15-13번지는 등록전환돼 도성리 801-8번지로 기재돼 있습니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이 포함되고, 기호별로 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·공장설립승인지역·공장설립제한지역 등이 적용됩니다.
- 토지 특성. 확인된 토지 정보는 지목 묘지, 토지이용상황 주거기타, 완경사·부정형·세로한면(가), 면적 410.0㎡, 공시지가 129,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 매각범위·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각되고 제시외 건물은 포함됩니다. 개별 시설의 매각 포함 여부를 현장에서 다시 구분해야 합니다.
- 카라반 매각제외. 목록 9 지상의 이동이 용이한 카라반 및 부대시설은 매각에서 제외됩니다.
- 튜브형 수영장 매각제외. 목록 2·5·9 지상의 이동이 용이한 튜브형 수영장은 매각에서 제외됩니다.
- 관정·조경설비 포함. 목록 10 감정가는 지상에 식재된 관정 및 조경 관련 설비, 조경수와 조경석 등을 포함한 금액입니다.
- 임차인 확인. 실제 임차인 3명 모두 대항력은 없지만, 이형근 보증금과 우선변제 관련 사항은 매각물건명세서 원본과 배당요구 현황으로 확인해야 합니다.
- 현황 차이 확인. 공부상 지목과 실제 이용이 다른 토지가 다수이고 건물도 공부상 소매점과 실제 공장 이용이 다르므로 허가·용도·시설 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 공장·근린생활시설·토지를 함께 평가할 수 있는 별도 현장 시세와 수익·활용 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 핵심만 잡으면 명확합니다. 2018.06.12. 달성축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차에서 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자에게 1,580,817,590원의 미배당이 생겨도 그 금액이 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 5,321,755,200원에서 2회 유찰돼 2,607,659,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 실제 이용도 공장·제2종근린생활시설이고 여러 토지를 묶어 매각하며, 공부와 현황 차이 및 토지이용 제한까지 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 명확, 가격과 활용성은 보수적 검증입니다. 현재 최저가가 싸다고 단정하기보다 매각범위·현황·규제·현장 수요를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
