대구지방법원 2024타경40431. 대구광역시 달서구 장동 306-102 소재 부동산으로, 용도는 기타 + 토지이며 토지는 공장용지·공업용으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 2,214.0㎡, 공시지가는 782,200원/㎡이고 일반공업지역·지방산업단지·재생사업지구 등에 포함됩니다. 소유자는 김정구이며 2014년 1월 2일 소유권을 이전받았습니다.
등기상 핵심은 같은 날 설정된 주식회사대구은행 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 대구은행 추가 근저당 360,000,000원, 국민은행 근저당 114,000,000원, 기술보증기금·국민은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최저가 1,199,679,000원 기준 예상배당에서는 첫 번째 근저당조차 전액 회수하지 못하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40431 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 장동 306-102 · 대구광역시 달서구 성서공단로51길 5 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 2,214.0㎡ · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김정구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,497,609,000원 / 1,199,679,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,695,370,979원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 제공된 배당 계산상 임차보증금 인수 문제는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 2014년 1월 2일 대구은행 근저당이 말소기준이며, 뒤의 추가 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 9월 3일에는 대구은행의 상호가 주식회사아이엠뱅크로 변경됐고, 같은 날 대구은행 근저당 일부에 대해 기술보증기금이 120,000,000원을 대위변제해 일부 이전등기가 이뤄졌습니다.
② 가격 단계 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 3,497,609,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 1,199,679,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오는 839,775,300원(24.01%), 그 다음은 587,842,710원(16.81%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 1,199,679,000원 | 2,120,220,706원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 839,775,300원 | 2,476,525,369원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 587,842,710원 | 2,725,938,633원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,199,679,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,396,790원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,400,000,000원 | 1,185,282,210원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 114,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 392,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민은행 | 39,002,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,305,502,916원 가운데 예상 배당액은 1,185,282,210원, 미배당은 2,120,220,706원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 재매각·일괄매각 — 이번 물건의 실무 핵심
또한 일괄매각이고 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다. 다만 매각물건명세서에는 수전설비 외 기계기구는 소재불명이라고 기재되어 있습니다. 따라서 감정가에 기계기구 가치가 반영돼 있더라도 실제 현존 여부와 사용할 수 있는 상태를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 토지·이용환경 메모
- 토지. 지목 공장용지, 토지면적 2,214.0㎡, 공업용 이용. 평지·자루형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 지방산업단지·재생사업지구·가축사육제한구역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 782,200원/㎡입니다.
- 주변 이용. 감정 관련 기재에는 공장·지식산업센터·업무시설·지원시설 부지로 이용되는 내용이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 조건을 입찰자금 계획에 반영해야 합니다.
- 기계기구 현존 여부. 수전설비 외 기계기구가 소재불명으로 기재되어 있으므로 감정목록과 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 실제 매각 포함 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 점유 관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재된 내용도 있어 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%까지 하락했어도 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 할인율만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 등기 원본. 대구은행 근저당 일부가 기술보증기금에 120,000,000원 대위변제되어 이전된 내역까지 최신 등기와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장 확인 난도는 높다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2014년 대구은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매등기는 소멸하며, 임차인 신고도 없어 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 가격과 물건 현황은 별개의 문제입니다. 감정가 3,497,609,000원에서 3회 유찰돼 1,199,679,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없고, 재매각에 따른 20% 보증금, 일괄매각, 수전설비 외 기계기구 소재불명이 확인됩니다. 따라서 결론은 “등기는 정리되지만, 할인율만 보고 들어갈 물건은 아니다.” 실제 매각대상과 현존 설비, 점유·이용 상태를 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다.
