울산지방법원 2025타경1549. 울산광역시 울주군 두서면 활천리 462에 있는 주거용 건물과 토지가 경매 대상입니다. 경매상 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가요항표는 건물 이용 상태를 단독주택으로 기재하고 있습니다. 건물은 벽돌구조 단층이며, 토지면적은 485.0㎡입니다.
이 사건은 농협은행주식회사가 설정한 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 기초로 진행되는 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 56,846,724원입니다. 현재 최저매각가는 127,635,000원으로 감정가 260,480,440원 대비 49% 수준입니다. 다만 이 가격만으로 투자 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다. 경계 관련 고지와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1549 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 활천리 462 도로명주소: 울산광역시 울주군 두서면 활천1길 30-4 |
| 경매상 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정상 이용 상태 | 단독주택 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 |
| 토지 | 485.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 현재 등기상 소유자 | 김미진(7분의 3), 김도곤(7분의 2), 김성하(7분의 2) |
| 소유권 취득 원인 | 2025.03.02 상속 · 2025.12.08 소유권이전등기 |
| 감정가 | 260,480,440원 |
| 최저매각가 | 127,635,000원 (2회 유찰 · 감정가 대비 49%) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구액 | 56,846,724원 |
| 말소기준권리 | 2013.09.02 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2013.09.02 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이며, 건물과 활천리 462 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 후순위 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2025.04.03에는 국을 권리자로 하는 압류가 등기되었고 처분청은 양산세무서장입니다. 이후 2025.12.08 상속을 원인으로 한 공유자들의 소유권이전등기가 이루어졌으며, 2025.12.26 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 상속에 따른 소유권이전은 현 소유관계에 관한 기록으로, 후순위 압류와 동일한 성격의 소멸 대상 권리로 취급하지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인 여부는 미확인
최초 감정가 260,480,440원에서 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 127,635,000원으로 낮아졌습니다. 감정가와 비교하면 상당한 차이가 있지만, 감정가 대비 할인율이 곧 실제 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 127,635,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 89,344,500원 | 34% | 20,663,701원 |
| 4회 유찰 시 | 62,541,149원 | 24% | 46,984,592원 |
회차별 금액과 미배당액은 제시된 예상 시나리오 기준입니다. 미배당은 채권자 배당 부족액이며 매수인이 인수하는 금액과 구분해야 합니다.
또한 감정 대상에는 토지와 건물이 포함되고, 매각조건에는 제시외 수목도 포함되어 있습니다. 실제 이용 가능한 토지 범위와 건축물의 정확한 경계가 확정되지 않으면, 단순한 최저가 비교만으로 실질적인 취득 가치를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,635,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,586,890원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 17,048,110원 |
매각대금 127,635,000원을 전제로 한 단순 예상배당입니다. 농협은행주식회사의 배당액은 근저당 채권최고액 108,000,000원 기준이며, 실제 확정 채무액을 의미하지 않습니다. 신청 청구액은 56,846,724원으로 별도입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·토지·경계 리스크 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 울산광역시 울주군 두서면 활천리 활천마을 내에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 벽돌구조 단층 건물로, 외벽은 치장벽돌 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 현황. 토지면적 485.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 171,900원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 용도지역·지구. 자연녹지지역 및 자연취락지구에 속하고 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지 이용이나 추가 건축 계획이 있다면 적용 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 수목. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 수목이 포함됩니다. 현장에서 대상 수목과 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 지붕 형태 차이. 목록 2 부동산의 공부상 지붕은 (철근)콘크리트지붕이나, 현황은 (철근)콘크리트 위 기와지붕으로 고지되어 있습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태가 확정되지 않았으므로 점유자 조사와 명도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
이 고지는 단순한 건물 마감 상태 문제가 아닙니다. 토지와 건물의 실제 경계, 매각 대상에 포함되는 부분 및 인접지와의 관계를 확인해야 한다는 의미입니다. 측량 결과와 권원에 따라 향후 이용이나 처분에 영향을 줄 수 있으므로, 측량 및 권리관계 확인 전에는 가격상 이익을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전문 경계 측량. 활천리 462 토지의 실제 경계와 인접지 건물 일부의 포함 여부를 확인하세요. 해당 건물의 소유·사용 권원 및 분쟁 가능성도 함께 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 수목의 구체적인 매각 범위를 명세서와 현장 기준으로 대조하세요.
- 지붕·건축물 현황. 공부상 지붕과 현황상 기와지붕의 차이 및 건축물 현황을 확인하세요. 경매상 분류와 실제 단독주택 이용 상태도 대조해야 합니다.
- 점유 및 임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부, 임대차계약 및 대항력 성립 가능성을 확인한 뒤 인수 위험과 명도 비용을 판단하세요.
- 조세 및 배당 검토. 양산세무서장 관련 압류의 실제 조세채권과 배당순위를 확인하세요. 근저당 채권최고액과 신청 청구액을 실제 채무액으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 실거래 비교. 감정가 대비 49%라는 수치에 의존하지 말고, 인근의 실제 주택·토지 거래가격 및 개별 물건 상태를 확인하여 응찰가격을 판단하세요.
- 환금성 검토. 농경지·임야와 단독주택이 혼재한 입지이므로 향후 매수 수요와 처분 가능성을 확인하세요. 실제 거래 사례가 확인되지 않은 상태에서 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 경계 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 49%가 곧 안전마진은 아니다”
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 농협은행주식회사의 2013년 근저당이 말소기준권리이며, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 임대관계 미상이라는 점에서 점유 및 대항력 위험이 완전히 해소되지는 않았습니다. 더욱 중요한 것은 매각물건명세서에 명시된 인접지 건물의 경계 문제입니다. 토지·건물의 매각 범위와 실제 권리관계가 불명확하면 취득 이후 예상하지 못한 이용 제한이나 비용이 발생할 수 있습니다.
최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도, 이를 최근 시세 대비 할인이라고 해석할 근거는 없습니다. 현재의 판단은 등기상 소멸 구조는 긍정적이나, 경계·점유·시세 확인 전까지 입찰 판단은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 정확히 무엇을 취득하고, 이를 어느 범위까지 사용할 수 있는지를 확정하는 데 있습니다.
