울산지방법원 2025타경1549. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 울산광역시 울주군 두서면 활천리 462, 면적 485.0㎡의 대지이며 건물은 벽돌구조 단층입니다. 현재 소유자는 상속을 원인으로 소유권을 취득한 김미진(7분의 3), 김도곤(7분의 2), 김성하(7분의 2)입니다.
권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 2013.09.02 설정된 농협은행주식회사 근저당 108,000,000원이 말소기준권리이고, 2025.04.03 양산세무서장 처분의 압류와 2025.12.26 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1549 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 활천리 462 · 울산광역시 울주군 두서면 활천1길 30-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 · 485.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌구조 · 단층 · 외벽 치장벽돌 등 · 샷시창호 |
| 소유자 | 김미진 7분의 3 · 김도곤 7분의 2 · 김성하 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 260,480,440원 / 260,480,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 56,846,724원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.09.02 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고 채무자는 김상모이며, 활천리 462 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 현황 리스크 — 권리보다 경계 확인이 중요
매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 제시외 수목이 포함된다고 기재돼 있습니다. 동시에 인접지 지상에 있는 철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 용도불상 건물의 일부가 포함되는 것으로 확인돼, 정확한 경계는 전문 측량을 요한다고 명시돼 있습니다.
건물 지붕 역시 공부상 (철근)콘크리트지붕이나 현황은 (철근)콘크리트 위 기와지붕으로 확인됐습니다. 감정요항표의 이용상태는 단독주택이고, 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,480,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,446,726원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,033,714원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며, 근저당은 채권최고액 기준입니다. 잔여금 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 56,846,724원입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 260,480,440원 | 108,000,000원 | 0원 | 148,033,714원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,384,352원 | 108,000,000원 | 0원 | 96,666,971원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,707,481원 | 108,000,000원 | 0원 | 55,573,576원 |
세 시나리오 모두 배당계산상 근저당권 채권최고액 108,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 표만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 현재 확인되는 자료만으로는 주변 실거래와의 직접 비교가 되지 않으므로, 최저가가 싸다고 단정하거나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 활천마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 485.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 도시지역과 가축사육제한구역에 포함되고, 영농여건불리농지에 접합니다.
- 공시지가. 171,900원/㎡입니다.
- 건물설비. 위생 및 급배수설비와 난방설비가 설치돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접지의 철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물 일부가 포함되는 것으로 확인된 만큼, 토지 경계와 건물 위치를 전문 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계 미상이므로 실제 거주자·점유자와 점유 원인, 전입 및 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 수목이 포함되는 조건과 토지·건물의 일괄매각 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 지붕 현황. 공부상 (철근)콘크리트지붕과 현황의 (철근)콘크리트 위 기와지붕 차이를 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국 압류가 존재하므로 실제 세액·교부청구와 배당순위를 확인해야 합니다. 현재 예상배당의 소유자 잔여금에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 260,480,440원의 가격 적정성은 주변 단독주택·토지 거래와 별도로 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “현황 안전”은 별개
등기상 핵심은 명확합니다. 2013.09.02 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리만 보고 끝낼 사건이 아닙니다. 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 인접지 건물 일부가 포함되는 것으로 확인돼 정확한 경계에는 전문 측량이 필요합니다.
따라서 결론은 권리관계는 비교적 단순하지만 현황확인이 필수인 물건입니다. 신건 최저가는 260,480,440원이고 시세와 직접 대조할 거래 근거가 확인되지 않는 만큼, 현재 가격을 두고 싸다거나 비싸다고 단정하기보다 경계·점유·일괄매각 범위와 현지 가격을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 입찰 순서입니다.
