울산지방법원 2025타경1586. 경상남도 양산시 원동면 선리 788의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 공말순이고, 현재 말소기준권리는 2020.09.07. 설정된 밀양시산림조합 근저당권 1,120,000,000원입니다. 현재 경매개시결정 역시 같은 밀양시산림조합이 신청했습니다. 임차인 신고는 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 아파트처럼 권리만 깨끗하면 끝나는 물건은 아닙니다. 목록1에는 2017.09.21. 설정된 말소되지 않는 지상권이 있으나, 신청채권자 겸 지상권자가 매각에 의하여 말소할 것에 동의하는 서류를 2025.12.04. 제출했습니다. 동시에 토지는 농지취득자격증명이 필요한 농지이고, 생산관리지역·상수원보호구역 등 토지이용 제한도 확인됩니다. 권리보다 입찰 자격과 토지 활용 가능성이 실전상 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1586 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 원동면 선리 788 · 경상남도 양산시 원동면 배내로 586-47 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 |
| 토지 | 6,717㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 답 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 이용 | 에이동호 동식물관련시설 · 부속동 주거 및 화장실 · 비동호 창고 |
| 소유자 | 공말순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,484,290,400원 / 1,039,003,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양시산림조합 / 1,050,076,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 및 건물 포함 · 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 배당표에서도 임차보증금 인수는 잡히지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 2019.09.06. 조경래 근저당 350,000,000원은 2020.09.03. 해지로 말소됐고, 2020.09.07. 밀양시산림조합 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 2022년 경매는 2024.07.23. 취하됐고, 현재 경매는 2025.12.01. 다시 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 유찰 구조와 물건 특성 확인
현재 최저매각가는 1,039,003,000원으로 감정가 1,484,290,400원의 70%입니다. 비교 가능한 실거래 시세 표본이 확인되지 않아 이 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정하기는 어렵습니다. 특히 농지취득자격증명, 상수원보호구역, 시외곽 교통, 토지 형태와 이용 제한은 일반적인 근린시설보다 매수층과 활용 가능성을 좁힐 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,039,003,000원 | 1,026,212,970원 | 93,787,030원 |
| 2회 유찰 시 | 727,302,100원 | 717,629,079원 | 402,370,921원 |
| 3회 유찰 시 | 509,111,469원 | 501,620,354원 | 618,379,646원 |
낙찰가가 내려갈수록 밀양시산림조합의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,039,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,790,030원 |
| 을구 3번 근저당권 · 밀양시산림조합 | 1,120,000,000원 | 1,026,212,970원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 밀양시산림조합 채권최고액 1,120,000,000원 중 1,026,212,970원이 배당되고 93,787,030원이 미배당됩니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 토지·건물 이용과 규제
- 토지. 6,717㎡, 지목 답, 토지이용상황 답. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 현황. 목록1 토지는 일부 전 및 휴경지이고, 농지취득자격증명이 필요합니다.
- 건물. 에이동호는 동식물관련시설, 부속동은 주거용 및 화장실, 비동호는 창고로 이용 중입니다.
- 구조. 에이동호와 비동호는 경량철골구조 기타지붕 단층, 부속동도 경량철골조 기타지붕 단층입니다.
- 설비. 부속동에 전기·급배수·보일러설비가 있으나 이해관계인 부재로 작동 여부 재확인이 필요합니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 상수원보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 61,700원/㎡입니다.
- 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양산시 선리 에코뷰리조트 남동측 인근이며 농경지·임야·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 시외곽지대에 있어 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편입니다.
- 규제. 생산관리지역·상수원보호구역·가축사육제한구역에 포함되며 공익용산지·농림지역과도 접합니다.
- 환금성. 농지취득자격증명과 토지이용 규제를 함께 검토해야 하는 근린시설·토지 일괄매각 물건이어서 활용 목적에 맞는 수요자가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다.
- 지상권 말소 확인. 2017.09.21. 지상권에 대한 매각 말소 동의서가 2025.12.04. 제출됐다는 매각조건을 원문과 대조하세요.
- 토지규제 확인. 상수원보호구역·생산관리지역·가축사육제한구역에 따른 실제 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 현황 이용 확인. 일부 전·휴경지 및 동식물관련시설·주거·창고의 실제 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 설비 작동 확인. 부속동의 전기·급배수·보일러설비는 작동 여부 재확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 표본 없이 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 활용가치와 규제를 함께 반영해 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘농취증과 활용 가능성’이 승부처
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 밀양시산림조합 근저당이 말소기준이고, 목록1 지상권도 매각에 의한 말소 동의서가 제출됐습니다.
하지만 실제 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 토지는 6,717㎡의 답이고 일부 전·휴경지로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출 의무와 미제출 시 입찰보증금 몰수라는 중요한 조건이 붙어 있습니다. 상수원보호구역·생산관리지역·가축사육제한구역과 시외곽 교통 여건까지 감안하면, 이 물건은 단순히 감정가 대비 70%라는 숫자보다 실제 이용계획이 가능한지를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
