울산지방법원 2025타경1638. 양산 물금읍 ‘반도유보라4차’ 113동 8층 802호 아파트입니다. 소유자는 손인영 씨이고, 2021년 4월 23일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당의 최초 채권최고액은 360,000,000원이었고 2024년 10월 28일 변경계약으로 208,800,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 2024년 11월 추가로 하나은행 근저당 48,000,000원이 설정됐으며, 두 권리는 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 480,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 336,000,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 단지 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 471,500,000원이고 2026년 9월 최신 거래는 480,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 71.3%로, 적어도 제공된 실거래 표본 기준으로는 가격 간격이 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2768-2 반도유보라4차아파트 113동 8층 802호 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 지상 28층 중 8층 802호 · 사용승인일 2014.10.28 |
| 소유자 | 손인영 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 336,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 314,530,258원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 배당계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 등기상 인수액은 없습니다. 말소기준은 2021.04.23 하나은행 근저당이며, 2024.11.25 추가 설정된 하나은행 근저당과 2025.12.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2025년 2월부터 4월 사이에는 김종현, 케이코파, 대구축산업협동조합, 부산은행, 신용보증기금, 정푸드, 교율통상, 농협은행, 가야명가, 경남은행, 구리홀딩스 명의의 가압류가 등기됐으나, 2025년 6월 16일 파산선고결정을 원인으로 2025년 11월에 모두 말소됐습니다. 이후 파산선고 등기가 2025.11.19 기재되고, 하나은행이 2025.12.18 임의경매를 개시했습니다.
② 실거래 비교 — 최저가가 최근 평균의 71.3%
반도유보라4차는 1,210세대, 사용승인일 2014.10.28인 단지입니다. 제공된 최근 거래는 2026년 7월부터 9월까지 12건이며, 평균 거래가는 471,500,000원, 최저 435,000,000원, 최고 503,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.94㎡ | 25 | 480,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 22 | 450,000,000원 |
| 2026.08 | 95.47㎡ | 19 | 503,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 26 | 468,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 23 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 20 | 435,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 93.85㎡ | 8 | 497,000,000원 |
| 2026.07 | 93.85㎡ | 4 | 468,000,000원 |
| 2026.07 | 93.85㎡ | 16 | 497,000,000원 |
| 2026.07 | 95.47㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 471,500,000원 |
현재 최저가 336,000,000원은 최근 12개월 평균 471,500,000원보다 135,500,000원 낮고, 비율로는 71.3%입니다. 최신 거래인 2026년 9월 480,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 다만 실제 낙찰가는 경쟁 입찰에 따라 최저가보다 올라갈 수 있으므로, 가격 메리트 판단은 최종 응찰가를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 하나은행 | 360,000,000원 | 330,496,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 하나은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 408,000,000원 중 예상배당은 330,496,000원, 미배당은 77,504,000원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 314,530,258원이 배당계산상 충족되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 77,504,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 235,199,999원 | 231,107,199원 | 176,892,801원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 164,639,999원 | 161,535,039원 | 246,464,961원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 자료에서 계산된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 하나은행 신청채권 314,530,258원이 충족되지만, 2회 유찰 시 예상 배당 231,107,199원으로 신청채권 전액 충족이 되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 ‘증산중학교’ 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 인근 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 28층 중 8층이며 사용승인일은 2014.10.28입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·방송설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1,210세대 단지이며 2026년 7~9월 제공 표본만 12건의 실거래가 확인됩니다. 거래가는 435,000,000원~503,000,000원으로 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 현장 점유와 인도 가능성을 별도 확인하세요.
- 응찰가 상한. 최저가는 최근 12개월 평균의 71.3%지만, 실제 낙찰가가 올라가면 할인 폭은 줄어듭니다. 최근 평균 471,500,000원과 최신 거래 480,000,000원을 기준축으로 응찰가를 계산해야 합니다.
- 파산 절차 확인. 2025.06.16 파산선고결정이 있었고 2025.11.19 등기됐습니다. 경매 진행과 별도로 관련 원본 기록을 대조해 절차상 변동 여부를 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 최저가 가정에서 채권최고액 합계 408,000,000원보다 매각대금이 작아 77,504,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 최신 변경사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되고, 승부처는 응찰가와 점유 확인”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 336,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 471,500,000원의 71.3%이고, 최신 거래 480,000,000원보다도 낮아 가격 차이도 확인됩니다. 다만 감정 당시 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상이므로, 단순히 “임차인 없음”만 보고 명도까지 쉬운 물건으로 단정해서는 안 됩니다. 등기상 권리는 양호하고 가격은 할인 구간, 마지막 확인 포인트는 실제 점유와 최종 응찰가입니다.