울산지방법원 2025타경1638. 양산시 물금읍 반도유보라4차아파트 113동 8층 802호입니다. 말소기준권리는 2021.04.23. 설정된 하나은행 근저당권이며, 그 뒤의 하나은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 예상배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 감정평가 과정에서 폐문과 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 등기상 인수액이 없다는 판단과 실제 점유·명도 상황은 구분해야 합니다. 가격 역시 신건 최저가가 최근 12건 평균의 103.0%여서, 최근 평균보다 싸다는 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1638 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2768-2 반도유보라4차아파트 113동 8층 802호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 93.8513㎡ · 지상 28층 중 8층 |
| 사용승인일 | 2014.10.28 |
| 소유자 | 손인영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 480,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 314,530,258원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
선순위였던 2015년 한국외환은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021년 하나은행 근저당권입니다. 2024년 추가된 하나은행 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년 설정됐던 가압류 11건도 2025.11.04부터 2025.11.17 사이 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
반도유보라4차는 1,210세대, 2014.10.28. 사용승인된 단지입니다. 최근 거래 12건의 전용면적은 84.94㎡부터 95.47㎡이고 평균 거래가는 466,166,666원입니다. 신건 최저가 480,000,000원은 이 최근 평균의 103.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 95.47㎡ | 19 | 503,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 26 | 468,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 23 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 20 | 435,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 93.85㎡ | 8 | 497,000,000원 |
| 2026.07 | 93.85㎡ | 4 | 468,000,000원 |
| 2026.07 | 93.85㎡ | 16 | 497,000,000원 |
| 2026.07 | 95.47㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 3 | 407,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 13 | 452,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 26 | 447,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 466,166,666원 |
전체 표본은 전용면적 차이가 있어 평균값만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 본건과 면적이 대응하는 전용 93.85㎡ 거래는 2026.07에 4층 468,000,000원, 8층과 16층 각각 497,000,000원입니다. 특히 같은 8층 거래가 497,000,000원이지만 내부 상태와 개별 동·향 차이는 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 본건 가격으로 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,200,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,800,000원 |
현재 회차에서는 채권액 408,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 64,800,000원으로 산정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 480,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 384,000,000원 | 30,176,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 307,200,000원 | 105,900,800원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 증산중학교 북측 인근이며 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 가로망과 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 반도유보라4차는 1,210세대이며 본건은 지상 28층 중 8층입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트평슬라브지붕이며 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·방송설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 용도지역은 제3종일반주거지역, 공시지가는 1,202,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없지만 내부는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 평균과 구분. 최저가 480,000,000원은 최근 12건 평균의 103.0%이므로 신건 가격을 할인 가격으로 보지 마세요.
- 면적 대응 거래 확인. 전용 93.85㎡의 2026.07 거래가 468,000,000원과 497,000,000원으로 갈리므로 동·향·내부 상태를 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 폐문으로 내부 확인이 불가능했고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 을구 2번의 최초 채권최고액 360,000,000원과 변경등기 208,800,000원을 최신 등기 및 채권계산서와 대조하세요.
- 파산선고 확인. 2025.06.16. 파산선고결정이 2025.11.19. 등기돼 있으므로 매각물건명세서와 사건기록에서 절차상 특이사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서와 감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 비교 후
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 현재 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 최저가 480,000,000원은 최근 12건 평균 466,166,666원의 103.0%여서 최근 평균 대비 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
반면 본건과 면적이 대응하는 전용 93.85㎡ 거래는 468,000,000원부터 497,000,000원까지 형성돼 있습니다. 따라서 평균값 하나보다 같은 면적·층의 거래와 내부 상태를 함께 대조해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 현장 확인 후 판단입니다. 특히 임대관계 미상, 내부 미확인, 파산선고 등기와 근저당 변경 내용을 원본에서 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.