울산지방법원 2025타경1640. 경남 양산시 평산동 ‘양산천성산한일유앤아이아파트’ 114동 2층 201호, 전용 84.9568㎡ 아파트입니다. 강민국·조향미가 각 2분의 1 지분을 보유한 공유물건으로, 2021년 5월 3일 주식회사국민은행 근저당 130,900,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당과 케이비국민카드·경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 배당 시뮬레이션상 매각대금 102,200,000원에서 집행비용 2,230,800원을 먼저 공제한 뒤, 말소기준 근저당에 99,969,200원이 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 102,581,037원이지만, 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1640 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 600 양산천성산한일유앤아이아파트 114동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9568㎡ · 25층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강민국 2분의 1 · 조향미 2분의 1 (2021.05.03. 소유권이전, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 155,565,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
신고된 임차인 없음. 임차인 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 확인되지 않으며 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자·전입 여부는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요합니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 사람에 대해 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 거래대보다 낮다
같은 단지 ‘양산천성산한일유앤아이아파트’ 동일 면적 84.96㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 160,483,333원, 최신 거래는 2026년 9월 156,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 인수 0원을 전제로 최저가와 같은 102,200,000원으로, 최근 12개월 평균의 63.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 13 | 156,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 1 | 159,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 13 | 158,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 2 | 150,800,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 12 | 154,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 8 | 187,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 160,483,333원 |
최근 표본의 거래 범위는 138,000,000원~187,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 2층 거래가 2026년 8월 150,800,000원에 있었고, 최신 2026년 9월 거래는 156,000,000원입니다. 현재 최저가 102,200,000원은 최근 거래대보다 낮아 가격 차이는 분명합니다. 다만 개별 호수의 향·내부상태·점유 및 명도비용은 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,230,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 (을구 7) | 130,900,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 (을구 9) | 34,650,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,500,237원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 202,550,237원 중 채권자 예상배당액은 99,969,200원이며 미배당액은 102,581,037원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당계산상 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 박공지붕 25층 건물 중 2층 201호입니다.
- 입지. 경상남도 양산시 평산동 천성초등학교 북서측 인근. 주위는 아파트지대로 공동주택·근린생활시설·농경지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통상황과 주변 도로망 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 양산천성산한일유앤아이아파트는 1,663세대이며 사용승인 기준 준공일은 2008.06.30입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류·중로1류·중로3류·소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 교육환경 상대·절대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 공동주택 건물부지로 이용 중인 다소 높은 부정형 토지이며 공시지가 자료는 572,200원/㎡입니다.
- 상태. 위생·급배수·전기·개별난방·소화·승강기 설비가 있으며 전반적 관리상태는 보통, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되는 반면, 경매 통계는 평균 6.4회 유찰·낙찰률 8.33%로 실거래시장과 경매시장 사이의 온도 차이를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대·현장 점유를 다시 대조해 대항력 가능성이 있는 미확인 점유자가 없는지 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.05.03. 을구 7번 국민은행 근저당이 말소기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 실질취득액 102,200,000원은 최근12개월 평균 160,483,333원의 63.7%, 최신 거래 156,000,000원보다 낮습니다. 단 내부상태·2층 특성·명도비용을 감안한 개별 상한가는 별도로 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 71,540,000원, 3회 유찰 시 50,078,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 유찰 횟수가 늘수록 채권 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 신청채권 미충족. 현재 회차에서 신청채권자 예상배당은 99,969,200원으로 청구액 155,565,349원을 충족하지 못합니다. 이는 채권자 배당 문제이며 매수인에게 미배당 채권이 자동 승계되는 것은 아닙니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 완전히 반영되지 않을 수 있는 항목은 관리사무소와 집행기록에서 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 실제 매입원가
이 사건은 2021년 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되는 구조이고, 배당계산상 매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가 102,200,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 160,483,333원의 63.7%로, 최신 거래 156,000,000원과 최근 최저 거래 138,000,000원보다도 낮습니다. 가격 측면에서 차이가 존재하는 것은 분명합니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 단지 경매 통계가 평균 6.4회 유찰·낙찰률 8.33%인 점은 별도로 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가 자체보다 실제 점유관계, 내부상태, 명도비용, 관리비를 확인한 뒤 실질 매입원가를 확정하는 것이 핵심입니다.
