대구지방법원 2024타경41465. 공부상 사건 용도 표기는 아파트지만 감정평가 이용상태는 다세대주택이고, 실제 건물도 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 202호입니다. 소유자는 박미영이며, 현재 권리분석의 기준은 2018년 8월 30일 설정된 강지연의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 가압류·압류·강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순한 후순위 임차권 사건이 아닙니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2019년 12월 27일이지만, 임대차계약은 2013년 6월 10일, 확정일자는 2013년 6월 11일, 전입은 2013년 6월 17일, 점유개시는 2013년 6월 20일입니다. 즉 말소기준인 2018년 근저당보다 선행하는 대항력 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험(주)이 대항력 포기 서류를 제출한 사실이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경41465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 통학로46길 45-17, 에이동 3층202호 |
| 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 전용 44.11㎡ · 5층 건물 중 3층 202호 |
| 소유자 | 박미영 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 67,361,661원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 규모 | 굿모닝 · 8세대 · 2007.10.02 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차 구조지만 포기 서류가 핵심
말소기준권리는 2018년 8월 30일 강지연의 근저당권입니다. 이후 조은실 가압류, 국민건강보험공단·국세·대구 북구·대구광역시 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2007년 거창농업협동조합 근저당권은 2013년 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고
| 명의 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2013.06.17 / 2013.06.11 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 신고로 분류돼 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 보증금 60,000,000원 역시 다른 임차보증금과 합산할 대상이 아닙니다. 현재 회차 85,000,000원 가정에서는 집행비용 1,930,000원을 공제한 뒤 한국토지주택공사 보증금 60,000,000원이 전액 우선배당됩니다.
* 16회 유찰 시나리오의 원계산에는 매수인 인수 6,979,200원이 표시되지만, 서울보증보험(주)의 대항력 포기 서류 제출을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 현재 감정가와 최저매각가가 모두 85,000,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 거래가가 확인되지 않아 감정가나 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 단지 규모가 8세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 14.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강지연 | 30,000,000원 | 23,070,000원 |
| 3. 가압류 · 조은실 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험주식회사 | 67,361,661원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 147,361,661원 중 배당 23,070,000원, 미배당 124,291,661원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 임차권 계산을 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 14회 유찰 | 85,000,000원 | 124,291,661원 | 0원 |
| 15회 유찰 시 | 68,000,000원 | 140,985,661원 | 0원 |
| 16회 유찰 시 | 54,400,000원 | 147,361,661원 | 6,979,200원* |
16회 유찰 시 매각가 54,400,000원이 임차보증금 60,000,000원보다 낮아져 원계산상 6,979,200원의 매수인 인수액이 발생합니다. 그러나 이 임차권은 승계인 서울보증보험(주)의 대항력 포기 서류가 제출돼 있으므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 따라서 향후 회차를 볼 때도 단순히 낙찰가와 보증금만 더해 실질취득가를 계산하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 비봉초등학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 202호. 급·배수, 위생, 도시가스, 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 3~4미터, 남서측 약 2~3미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 165.0㎡, 공시지가 793,200원/㎡입니다.
- 환금성. 굿모닝은 8세대 소규모 주택이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 14.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 서류 원본 확인. 서울보증보험(주)의 대항력 포기 범위와 조건이 이 임차권 전체에 적용되는지 매각물건명세서와 제출서류를 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 4건 중 당해세 해당분이 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 14회 유찰 사유 확인. 장기 유찰의 원인이 단순 가격인지, 내부 상태·점유·접근성·수요 부족 등 물건 특성인지 현장 확인이 필요합니다.
- 실거래 직접 보강. 비교 가능한 실거래가가 없어 현재 85,000,000원을 시세 대비 저가라고 판단할 근거가 없습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 거래·낙찰 이력 부족을 감안해 재매각 가능성과 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 내부구조와 설비는 관련 서류와 탐문을 바탕으로 조사됐습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘14회 유찰의 이유’를 봐야 한다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 한국토지주택공사 임차권은 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 원래는 대항력 인수 검토가 필요한 권리지만, 승계인 서울보증보험(주)이 대항력 포기 서류를 제출해 실질 인수 부담은 0원*으로 정리됩니다. 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그렇다고 이 물건을 높은 등급으로 볼 수는 없습니다. 14회 유찰, 8세대 소규모 다세대, 낙찰률 0.0%, 비교 가능한 실거래 부재가 겹칩니다. 지금 필요한 질문은 “권리가 깨끗한가”보다 “왜 14회 동안 시장에서 소화되지 않았는가”입니다. 권리 위험은 낮아졌지만 환금성 검증 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
