* 대항력 포기서류가 해당 임차보증금 승계채권의 매수인 인수책임을 유효하게 배제한다는 전제입니다. 포기 효력·범위와 별개 점유자 및 권리는 입찰 전 확인해야 합니다.
대구지방법원 2024타경41465. 대구 서구 비산동 소재 집합건물로, 사건상 용도는 아파트이지만 감정평가서의 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 202호입니다. 현재 소유자는 박미영이며, 2018년 강지연 명의의 근저당권이 설정된 뒤 가압류와 여러 압류가 이어지고, 서울보증보험주식회사가 강제경매를 신청한 구조입니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낮아진 최저가가 아닙니다. 2013년에 발생한 선순위 임차보증금 권리와 그 승계인의 대항력 포기서류입니다. 말소기준권리는 2018년 8월 30일 강지연의 근저당권인데, 임차권 관련 주민등록·점유와 확정일자는 그보다 앞선 2013년입니다. 따라서 포기서류가 없다면 낙찰 후 보증금 잔액을 부담할 위험이 있습니다. 서류의 효력이 인정되는 경우에만 그 위험이 실질적으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경41465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 통학로46길 45-17, 에이동 3층 202호 (비산동 722-7) |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건상 아파트 / 감정평가상 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트평슬라브지붕, 지상 5층 중 3층 202호 |
| 관련 단지 | 굿모닝 · 8세대 · 사용승인 관련 일자 2007.10.02 |
| 소유자 | 박미영 (2007.12.10 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 85,000,000원 |
| 최저매각가 | 41,650,000원 (감정가 49%, 16회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 서울보증보험주식회사 |
| 청구금액 | 67,361,661원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.30 을구 3번 강지연 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 임차보증금 관련 권리 | 한국토지주택공사 60,000,000원 · 승계인 서울보증보험(주)의 대항력 포기서류 제출 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권의 기초
등기부에서 매각으로 소멸하는 대표적인 권리는 강지연 근저당권, 조은실 가압류, 압류 4건 및 강제경매개시결정입니다. 2007년 설정된 거창농업협동조합 근저당권은 2013년에 이미 말소됐습니다.
반면 한국토지주택공사의 임차권은 별도로 봐야 합니다. 임차권등기 자체는 2019년으로 말소기준권리보다 늦지만, 그 기초가 되는 주민등록·점유 및 확정일자는 2013년입니다. 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 인수위험까지 없다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차권 분석 — 대항력·우선변제·승계
임차보증금과 관련해 등기된 권리자는 한국토지주택공사입니다. 이 신고는 보증기관 관련 권리 1건으로 구분하며, 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험(주)을 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인으로 특정된 개인은 0명이며, 현재 실제 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
| 권리자 / 구분 | 주민등록·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 주택임차권등기 · 전유부분 전부 보증기관 관련 권리 |
주민등록 2013.06.17 확정일자 2013.06.11 점유개시 2013.06.20 임차권등기 2019.12.27 |
60,000,000원 | 대항력 有 우선변제 가능 승계 포기서류 제출 |
이 경우 낙찰가 41,650,000원에 미배당 인수액을 더한 61,149,700원이 부대비용 제외 실질취득 기준이 됩니다. 매각가가 더 내려가도 미배당 보증금이 증가하므로, 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
포기서류가 해당 승계채권의 매수인 인수책임을 유효하게 배제한다면 해당 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 낙찰을 기준으로 한 실질취득은 41,650,000원(취득세·명도비 등 별도)이 됩니다. 단, 대항력 포기서류 제출 사실만으로 임차권등기의 말소 완료까지 확인된 것은 아닙니다.
대항력 포기 효과는 해당 승계 임차보증금 권리에 한정됩니다. 포기 대상 밖의 임차인·점유자·권리가 별도로 확인될 경우 그 인수 및 명도위험은 그대로 남습니다. 현재 점유관계와 서류 효력의 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격·시세 비교 — 감정가 49%가 곧 저평가는 아니다
현재 최저매각가는 41,650,000원으로 감정가 85,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 최근 실제 매매가격 대비 할인율은 아닙니다.
같은 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 거래 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 41,650,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 다세대주택이고 관련 단지 규모가 8세대에 불과하므로, 아파트 대단지의 평균적인 환금성을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
| 가격·경매 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 85,000,000원 | 감정평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 41,650,000원 | 감정가 대비 49% |
| 현재 유찰 횟수 | 16회 | 반복 유찰에 따른 매수수요 점검 필요 |
| 관련 경매 평균 유찰 | 15회 | 유찰이 많은 경매 특성 |
| 관련 경매 낙찰률 | 0% | 관련 통계상 수치 · 표본 규모 확인 필요 |
| 확약 반영 실질취득 | 41,650,000원 | 대항력 포기 효력 확인 전제 |
④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
아래 배당은 대항력 포기 효과를 반영하기 전, 선순위 임차보증금에 배당하는 원칙적인 가정 배당표입니다. 따라서 여기서 산출되는 미배당 인수액과, 포기서류 적용 후 실제 매수인 인수액을 구별해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,149,700원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 60,000,000원 | 40,500,300원 |
| 2. 근저당 · 강지연 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조은실 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 서울보증보험주식회사 | 67,361,661원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며 국세·지방세 등 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 조세 우선순위, 승계채권의 배당자격 및 대항력 포기서류의 효력에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권액은 등기된 채권최고액 기준입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수와 실질취득을 구분해야 한다
입찰가만 보면 다음 회차로 갈수록 가격이 낮아집니다. 그러나 선순위 보증금 인수책임이 유지되는 경우에는 그만큼 미배당 보증금이 커져 실제 취득 부담의 감소폭이 제한됩니다. 대항력 포기의 효력 확인 여부가 회차별 가격 판단을 바꾸는 핵심 변수입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 룰상 실질취득 | 포기서류 유효 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 16회 유찰 | 41,650,000원 | 19,499,700원 | 61,149,700원 | 41,650,000원 |
| 17회 유찰 시 | 33,320,000원 | 27,679,760원 | 60,999,760원 | 33,320,000원 |
| 18회 유찰 시 | 26,656,000원 | 34,223,808원 | 60,879,808원 | 26,656,000원 |
룰상 실질취득은 각 회차의 가정 낙찰가와 미배당 보증금 인수 추정치를 합산한 수치입니다. 회차별 집행비용 추정에 따라 보증금 수준과 약간 차이가 있습니다. 포기서류 유효 시 실질취득은 낙찰가만 반영하며, 세금·취득부대비용·명도비 등은 별도입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 비봉초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 시내버스 승강장이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 202호입니다. 도시가스, 급·배수, 위생 및 난방설비가 있으며 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감돼 있습니다.
- 접도. 북동측 폭 약 3~4m, 남서측 폭 약 2~3m 포장도로와 접합니다. 도로 폭과 현장 차량 진출입 조건을 확인해야 합니다.
- 토지규제. 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역 등에 해당하며 감정요항표에는 상대보호구역도 기재돼 있습니다. 관련 토지의 공시지가는 793,200원/㎡입니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 감정평가 과정에서 거주인의 부재로 내부구조와 설비를 직접 확인하지 못하고 관련 서류 및 탐문으로 조사한 부분이 있습니다.
- 환금성. 관련 단지 정보는 8세대이며, 경매 통계상 평균 15회 유찰·낙찰률 0%입니다. 거래 표본과 실제 매수수요를 추가 검증해야 하고, 대규모 아파트와 같은 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서류 원본. 서울보증보험(주)이 제출한 서류의 내용·서명권한·적용 범위·조건을 확인하고, 해당 임차보증금의 매수인 인수책임이 실제로 배제되는지 검증해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 4번 한국토지주택공사 주택임차권등기의 말소 처리 및 매각 후 소멸관계를 확인해야 합니다. 대항력 포기서류 제출과 등기 말소 완료는 같은 뜻이 아닙니다.
- 보증기관 승계관계. 한국토지주택공사와 서울보증보험(주)의 승계관계를 확인하고, 보증금 60,000,000원과 경매신청 청구금액 67,361,661원의 법률상 관계를 원본 문건으로 확인해야 합니다.
- 현황조사·점유. 실제 점유자 및 점유 원인, 별도 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 포기서류 대상 밖의 대항력 있는 임차인이 있다면 그 위험은 별도로 검토해야 합니다.
- 조세·공과금. 건강보험공단, 국세 관련 기관 및 지방자치단체의 압류 4건과 체납액, 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 특히 당해세 배당으로 배당표가 바뀔 수 있습니다.
- 건물 내부 확인. 감정평가 당시 직접 확인되지 않은 내부 상태와 설비, 누수·수리 필요 여부 등을 현장에서 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 인근 실제 다세대주택의 최근 거래와 현재 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비. 점유자 퇴거 가능성, 인도 절차, 공용부분 체납 관리비 및 각종 부대비용을 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역과 매각조건의 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 전제, 그러나 가격 판단은 보류”
이 물건의 핵심은 단순한 16회 유찰이나 감정가 대비 49%가 아닙니다. 한국토지주택공사의 선순위 보증금 60,000,000원과 그 승계인 서울보증보험(주)의 대항력 포기서류가 권리분석의 중심에 있습니다.
포기서류가 유효하다면 현재 최저가 기준으로 매수인 실질 인수 0원, 실질취득 41,650,000원이라는 결론이 가능합니다. 그러나 서류 효력이 확인되지 않으면 미배당 보증금 인수위험이 다시 문제가 되고, 현재 회차의 원칙적 취득부담은 61,149,700원까지 올라갑니다.
더구나 이 물건은 소규모 다세대주택으로, 16회 유찰됐고 최근 실거래를 통한 시장가치 검증도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 감정가보다 크게 할인됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 충분한 투자 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 대항력 포기서류의 법적 효력과 현재 점유관계를 확인하고, 별도의 실거래 비교로 입찰가격을 검증하는 것이 우선입니다.
결론은 권리조건부 검토, 가격 메리트 미확인, 입찰 신중입니다. 현재 자료만으로 적극적인 응찰을 권할 수준은 아닙니다.
