울산지방법원 2025타경1652. 양산시 물금읍 ‘양산유림노르웨이아침’ 17층 1703호, 전용 100.1642㎡ 아파트입니다. 현 소유자 최재원은 2023년 9월 거래가 430,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 시점 웅상농업협동조합에 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 최봉근 근저당과 다수 가압류·압류, 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.

권리보다 더 중요한 문제는 현재 가격의 위치입니다. 한 차례 유찰돼 최저가는 감정가의 70%인 277,200,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 274,250,000원이고 최신 거래는 268,500,000원입니다. 즉 현재 최저가를 그대로 낙찰가로 가정한 실질취득액은 최근 시세보다 낮지 않습니다. 전체 12건 평균 410,708,333원만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 최근 거래 추세가 -37.4%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 가격 메리트의 기준으로 삼기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 등기상 인수 0원

등록된 임차인 자료는 없습니다. 다만 감정평가 요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 볼 수는 없지만, 입찰 전 실제 점유와 전입 관계를 별도로 확인해야 합니다. 등기부상 최재원의 주소는 2024년 8월 변경을 원인으로 본건 1703호로 기재돼 있습니다.

② 시세 비교 — 감정가 70%라는 숫자보다 최근 거래가 중요하다

같은 단지 동일 면적대 전용 100.16㎡의 실거래 12건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 274,250,000원, 최신 거래는 2026년 7월 268,500,000원입니다.

현재 최저가이자 인수 0원을 전제로 한 실질취득액 277,200,000원은 최근 12개월 평균의 101.1%입니다. 최신 거래 268,500,000원보다도 높습니다. 반면 전체 12건 평균은 410,708,333원이지만, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -37.4%이므로 과거 4억원대 거래를 중심으로 현재 가치를 판단하는 것은 보수적이지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 277,200,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 4,680,800원을 제외한 272,519,200원이 웅상농업협동조합 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권 962,860,280원 중 690,341,080원이 미배당으로 남지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격만 내려가고 인수액은 그대로 0원

자료상 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 242,323,452원이 배당액 범위 안에 있지만, 2회 유찰 시 예상배당 190,523,440원, 3회 유찰 시 133,126,408원으로 내려가 신청채권액을 충족하지 못합니다. 이는 채권자 배당 문제이지 후순위 권리가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가서상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 중 17층 1703호입니다.
• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·아파트가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,485,000원/㎡입니다.
• 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 신호. 108세대 단지이며 동일 면적 최근 거래가 2025년 11월 280,000,000원, 2026년 7월 268,500,000원으로 내려왔습니다. 최근 거래 추세는 -37.4%, 경매 평균 유찰은 4.1회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격을 다시 보세요. 전체 12건 평균 410,708,333원보다 최근 12개월 평균 274,250,000원과 최신 268,500,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 현재 회차가 싸다는 전제를 두지 마세요. 최저가 277,200,000원은 최근 12개월 평균의 101.1%입니다.
• 점유·전입 확인. 등록된 임차인 자료는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 관계를 확인해야 합니다.
• 세금·배당 원본 확인. 국 압류가 등기돼 있고 배당표는 당해세를 반영하지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구·세금 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 후순위 미배당과 인수를 혼동하지 마세요. 현재 시뮬레이션 미배당은 690,341,080원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 보수적으로”

이 물건의 말소기준은 웅상농업협동조합 근저당이고, 이후 등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있어 등기상 권리구조는 비교적 단순한 편입니다.

그러나 가격은 별개입니다. 감정가 396,000,000원에서 1회 유찰돼 277,200,000원까지 내려왔지만, 그 금액은 최근 12개월 평균 274,250,000원의 101.1%이고 최신 거래 268,500,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -37.4%, 단지 평균 유찰 횟수도 4.1회입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가에서 얼마나 할인됐는가”가 아니라 하락한 최근 실거래와 비교해 실제 취득가격이 어디에 놓이는가입니다.