울산지방법원 2025타경12119. 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 101동 14층 1401호, 전용 59.654㎡ 아파트입니다. 감정가는 185,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 129,500,000원까지 내려왔습니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원이라 실질취득 역시 현재 회차에서는 129,500,000원으로 볼 수 있습니다.
가격만 놓고 보면 최근 실거래 대비 할인 폭이 큽니다. 동일 면적 최근 거래 3건은 159,000,000원~170,000,000원, 최근 12개월 평균은 164,333,333원입니다. 현재 실질취득액은 이 평균의 78.8%입니다. 반면 감정가 185,000,000원은 최근 거래 범위보다 높았고, 한 번 유찰되면서 비로소 실거래 구간 아래로 내려온 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 101동 14층1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 59.654㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한마음새마을금고 / 88,690,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 / 규모 | 2024.01.31 · 625세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2024.02.05. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 한마음새마을금고 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 0명이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 한 번 유찰된 현재 가격은 실거래 아래
양산천년가더힐 동일 면적 59.65㎡의 최근 실거래 3건입니다. 모두 2026년 7~8월 거래로, 현재 회차 가격 판단에 직접 비교하기 좋은 최근 표본입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.65㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2026.08 | 59.65㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.65㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 164,333,333원 |
최근 거래 범위는 159,000,000원~170,000,000원, 최근 12개월 평균은 164,333,333원입니다. 현재 최저가 129,500,000원은 최근 12개월 평균의 78.8%이며, 최신 거래 159,000,000원보다도 29,500,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 이 비교는 최저가가 아니라 실질취득액 129,500,000원을 기준으로 해도 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 126,887,000원 |
| 2. 근저당 · 한마음새마을금고 | 106,428,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,613,000원을 제외한 126,887,000원이 선순위 우리은행에 배당되고, 후순위 한마음새마을금고와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 129,500,000원 | 0원 | 126,887,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 90,650,000원 | 0원 | 88,618,300원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 63,454,999원 | 0원 | 61,912,809원 |
현재 계산상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 회차에서는 낙찰가 129,500,000원 자체가 실질취득액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 주진동 웅상도서관 서측 인근. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 14층. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2024.01.31 준공, 625세대 아파트로 최근 동일 면적 실거래가 2026년 7~8월에 3건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경등기 원본 대조. 을구 1번 최초 채권최고액 65,271,600,000원과 1-1번 변경 후 87,600,000원, 공동담보 해제의 관계를 확인하세요.
- 배당표 계산 확인. 현재 예상배당은 우리은행에 126,887,000원을 배당하는 구조이므로 채권계산서와 실제 배당순위를 확인하는 것이 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.16. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기의 매각 후 처리와 실제 임대관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득액 129,500,000원은 최신 거래 159,000,000원과 최근 12개월 평균 164,333,333원 아래입니다. 응찰가는 이 실거래 범위와 개별 호수 상태를 함께 기준으로 잡아야 합니다.
- 관리비·조세. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리 원본 확인이 승부처
이 물건의 현재 회차는 가격 측면에서 분명한 장점이 있습니다. 실질취득액 129,500,000원은 최근 12개월 평균 164,333,333원의 78.8%이고, 최신 거래 159,000,000원보다도 낮습니다. 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이라, 대항력 임차보증금이 실질취득액을 끌어올리는 구조도 아닙니다.
다만 등기에는 민간임대주택등기가 있고, 우리은행 근저당은 같은 날 변경등기로 87,600,000원이 기재된 반면 예상배당은 선순위 우리은행에 126,887,000원을 배당하는 구조입니다. 따라서 이 사건은 “가격은 합격권, 권리는 원본 대조 후 확정”으로 보는 것이 적절합니다. 최근 실거래 대비 할인만 보고 바로 응찰하기보다, 근저당 변경·공동담보 해제·민간임대주택등기와 실제 점유관계를 확인한 뒤 최종 입찰가를 정하는 사건입니다.
