울산지방법원 2025타경12119. 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 101동 14층 1401호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사아라마루이고, 2024.02.05 소유권보존과 함께 우리은행 근저당 및 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 말소기준은 2024.02.05 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.07.01 한마음새마을금고 근저당과 2025.07.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”에서 끝나지 않습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 갑구에는 2021.03.16 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 존재합니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유·임대관계를 임차인 없음으로 단정해서는 안 됩니다. 또 가격은 최근 실거래보다 높은 상태라, 권리가 단순해 보인다는 이유만으로 신건 가격을 저평가 구간으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 제101동 제14층 제1401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교면적 59.654㎡ · 20층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 · 2024.02.05 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한마음새마을금고 / 88,690,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 양산천년가더힐 · 625세대 · 2024.01.31 준공 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 변경등기까지 확인
말소기준권리는 2024.02.05 우리은행 근저당권입니다. 2024.07.01 설정된 한마음새마을금고 근저당과 2025.07.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 0명이고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래보다 높다
양산천년가더힐의 비교면적은 59.654㎡이고, 최근 12개월 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다. 2026.07 전용 59.65㎡, 6층 거래가 164,000,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.65㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.654㎡ | 1건 | 164,000,000원 |
현재 최저매각가 185,000,000원은 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 185,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 실거래 164,000,000원의 112.8%입니다. 즉 현재 회차에서는 최저가가 낮아 보이는 효과도 없고, 실질취득 기준으로도 최근 확인 시세보다 높은 가격입니다.
경매 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 148,000,000원, 2회 유찰 시 118,400,000원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 현재 신건 가격과 이후 유찰 가격을 동일한 가치로 취급하지 말고, 각 회차에서 실거래와 다시 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한마음새마을금고 | 106,428,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 3,390,000원 이후 우리은행에 181,610,000원이 배당되고, 한마음새마을금고와 소유자 배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 65,196,418,000원으로 계산되어 있으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 1번 근저당의 2024.02.05 변경등기에는 채권최고액 87,600,000원·공동담보 해제가 기재되어 있으므로 실제 배당액은 해당 변경등기 원본 확인이 선행되어야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 주진동 소재 웅상도서관 서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·나지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 14층 1401호로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 545,800원/㎡입니다. 단지 내부 및 외부 가로망 상태는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 625세대, 2024.01.31 준공 단지입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래는 1건이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 실질취득 185,000,000원이 최근 12개월 평균·최신 실거래 164,000,000원의 112.8%입니다. 신건을 시세보다 저렴한 구간으로 평가하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 148,000,000원, 2회 유찰 시 118,400,000원입니다. 회차가 바뀌면 해당 시점의 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.03.16 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
- 우리은행 근저당 변경. 최초 설정의 채권최고액 65,271,600,000원과 같은 날 변경등기의 87,600,000원·공동담보 해제 내용을 원본에서 확인하세요.
- 배당 관계. 현재 시뮬레이션에서는 한마음새마을금고 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 1번 근저당 변경등기를 반영한 실제 배당관계는 별도로 검증해야 합니다.
- 현장 확인. 실제 점유상태와 관리비 체납 여부를 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 현재 산정상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 신건 최저가이자 실질취득액 185,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 164,000,000원의 112.8%입니다. 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 평가해서는 안 됩니다.
또한 감정평가서상 임대관계가 미상이고 민간임대주택등기가 존재하며, 우리은행 1번 근저당에는 같은 날 채권최고액 87,600,000원·공동담보 해제를 내용으로 하는 변경등기가 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “인수액은 0원으로 계산되지만, 가격은 최근 시세 이상이고 임대관계·근저당 변경등기 확인이 선행돼야 한다”입니다. 권리의 단순함보다 가격과 원본 대조가 현재 입찰 판단의 핵심입니다.
