대구지방법원 2024타경42529. 등기상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 1층·2층 단독주택입니다. 토지는 175.0㎡, 지목은 대이며, 건물은 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층으로 1995.01.18 사용승인됐습니다. 말소기준권리는 2016.02.03 청운신용협동조합의 근저당권 104,000,000원이고, 그 뒤 설정된 중소기업은행·임정덕 근저당과 다수 가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 실제 임차인은 4명이며, 김재천·도윤창·나주옥은 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 나주옥은 보증금 55,000,000원이 확인되고 확정일자와 배당요구도 갖췄지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 40,966,750원만 배당되어 14,033,250원이 남습니다. 김재천과 도윤창은 보증금 자체가 확인되지 않아 추가 인수액의 상한을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경42529 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 795 · 대구광역시 달서구 달구벌대로260길 27-9 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 · 1층 단독주택 / 2층 단독주택 |
| 건물 | 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1995.01.18 |
| 토지 | 175.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 887,600원/㎡ |
| 소유자 | 김철수 |
| 감정가 / 최저가 | 358,061,900원 / 42,125,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도
말소기준은 2016.02.03 청운신용협동조합 근저당권 104,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 근저당 72,000,000원, 임정덕 근저당 170,000,000원, 경북 신용보증재단·중소기업중앙회· 신용보증기금·삼성카드·케이비국민카드·소상공인시장진흥공단의 가압류와 근저당권 가처분, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재천 | 2010.04.12 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 도윤창 | 2012.02.20 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 2024.12.31 | 인수 가능 |
| 나주옥 | 2015.02.25 | 55,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 2024.12.31 | 14,033,250원 |
| 배병관 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.12.31 | 대항력 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 나주옥은 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자 2024.12.31 및 배당요구가 확인됩니다. 현재 매각가 42,125,000원에서는 보증금 55,000,000원 전액을 배당받지 못해 14,033,250원이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현재 최저가는 감정가 358,061,900원의 11.76%인 42,125,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 나주옥에게 배당되는 금액은 40,966,750원에 그치고, 미배당 보증금 14,033,250원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 현재 회차에서 확인된 비용만 합쳐도 42,125,000원 + 14,033,250원 = 56,158,250원입니다.
11회 유찰 시 매각가는 33,700,000원으로 내려가지만 확인된 인수액은 22,306,600원으로 늘고, 12회 유찰 시에는 매각가 26,960,000원에 인수액 28,925,280원이 됩니다. 즉 나주옥 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 알려진 취득비용이 크게 줄지 않습니다. 여기에 김재천·도윤창의 보증금이 추가로 확인되면 실제 취득비용은 더 높아질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 매각가+확인된 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 42,125,000원 | 14,033,250원 | 56,158,250원 |
| 11회 유찰 시 | 33,700,000원 | 22,306,600원 | 56,006,600원 |
| 12회 유찰 시 | 26,960,000원 | 28,925,280원 | 55,885,280원 |
④ 예상배당표 (매각가 42,125,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,250원 |
| 1. 임차인 나주옥 보증금 | 55,000,000원 | 40,966,750원 |
| 2. 청운신용협동조합 근저당 | 104,000,000원 | 0원 |
| 3. 중소기업은행 근저당 | 72,000,000원 | 0원 |
| 4. 임정덕 근저당 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 경북 신용보증재단 가압류 | 46,800,000원 | 0원 |
| 6. 중소기업중앙회 가압류 | 66,000,000원 | 0원 |
| 7. 신용보증기금 가압류 | 12,920,000원 | 0원 |
| 8. 삼성카드 주식회사 가압류 | 21,832,812원 | 0원 |
| 9. 주식회사 케이비국민카드 가압류 | 14,179,044원 | 0원 |
| 10. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 15,104,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용 1,158,250원과 나주옥 배당 40,966,750원으로 전부 소진됩니다. 나주옥 미배당 14,033,250원은 매수인 인수로 계산되며, 김재천·도윤창의 미상 보증금은 이 계산에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이곡1동행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 외장타일 및 화강석 등, 창호는 샷시 이중창이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 175.0㎡, 사다리형 완경사, 세로한면(불), 제2종일반주거지역이며 공시지가는 887,600원/㎡입니다.
- 현황 차이. 토지 일부 현황은 도로이며 감정가는 이를 감안한 금액입니다.
- 매각 조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재천 보증금 확인. 2010.04.12 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·점유 범위를 확인해야 합니다.
- 도윤창 관계 확인. 2012.02.20 전입 임차인이면서 과거 등기부상 채무자로 나타납니다. 임대차 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 나주옥 인수액 재계산. 현재 가정에서는 14,033,250원이 인수되며 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어납니다.
- 배병관 배당요구 확인. 2019.09.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않은 상태입니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물의 범위, 제시외 건물 포함관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일부 도로 현황 확인. 토지 일부가 현황 도로이므로 실제 이용범위와 진입관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 12%”보다 무서운 미확정 인수액
이 물건의 핵심은 감정가 358,061,900원에서 42,125,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 현재 확인되는 나주옥 보증금 인수만 더해도 최소 실질취득액은 56,158,250원이고, 11회·12회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 나주옥 미배당분이 늘어 알려진 취득비용은 55,000,000원대에 머뭅니다.
그보다 더 큰 문제는 김재천·도윤창의 보증금이 아직 미상이라는 점입니다. 두 사람 모두 말소기준보다 먼저 전입해 인수 가능성이 있으므로, 이 금액을 확인하기 전에는 총취득비용의 상한을 알 수 없습니다. 등기상 후순위 권리들은 소멸하지만 임차인 위험은 끝나지 않습니다. 10회 유찰·낮은 최저가보다 미상 대항력 임차인 2명의 보증금 확인이 먼저인 물건입니다.
