울산지방법원 2025타경12453. 이번 물건은 경상남도 양산시 물금읍 증산역 인근의 복합상업시설인 라피에스타양산 1층 1-099호입니다. 일반 아파트처럼 주거 수요와 평형별 실거래를 중심으로 평가할 물건이 아닙니다. 감정평가상 인근 호실과 함께 판매장 형태로 이용되는 상업용 점포이며, 현장 조사 당시에는 폐문 상태였습니다.
소유자 김상훈은 2023년 4월 28일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 786,314,000원입니다. 같은 날 울산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 564,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 부산광역시의 압류가 기입되고, 울산축산업협동조합의 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 과거 취득가액이나 감정가만으로 현재 적정 시세를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12453 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-099호 도로명: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 상업용 판매장 형태의 점포 복합상업시설 지하 3층·지상 7층 중 1층 |
| 이용상태 | 인근 호실과 함께 판매장 형태로 이용 · 조사 당시 폐문 |
| 소유자 | 김상훈 (2023.04.28 소유권이전, 등기상 거래가액 786,314,000원) |
| 감정가 | 567,000,000원 |
| 최저매각가 | 277,830,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 울산축산업협동조합 |
| 청구금액 | 508,849,655원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.28 울산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 564,000,000원 |
| 매수인 인수 | 등기상 산정액 0원 · 임대관계 별도 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 사용관계는 별도 확인
말소기준은 2023년 4월 28일 설정된 울산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 564,000,000원이며, 신청채권자의 청구금액은 508,849,655원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 그 이후 등기된 부산광역시 압류와 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 케이비부동산신탁주식회사의 신탁등기와 농협은행주식회사의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권은 이미 말소됐습니다. 특히 과거 농협은행의 거액 공동담보 근저당권을 현재 매수인이 떠안는 채무로 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 반값이 곧 시세 반값은 아니다
현재 최저매각가는 277,830,000원으로 감정가 567,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 진입가격은 크게 낮아졌지만, 주변 동일 유형 상가의 실제 매매가격이나 임대수익이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 금액이 시장가격보다 저렴한지, 오히려 매수 수요가 부족한 가격인지는 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 검토 사항 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 567,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 277,830,000원 | 49% | 2회 유찰 · 현 회차 |
| 3회 유찰 시 | 194,481,000원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 136,136,700원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 회차는 가격 시나리오일 뿐, 실제 유찰이나 이후 매각조건이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,689,620원 |
| 1. 근저당 · 울산축산업협동조합 | 564,000,000원 | 273,140,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 290,859,620원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,689,620원을 제외한 273,140,380원이 울산축산업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 564,000,000원 기준 미배당은 290,859,620원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
미배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 예상 부족분이며 실제 확정 채무액 또는 매수인 승계액을 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐고, 실제 배당은 채권 확정액과 법정 배당순위에 따라 달라집니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당이 커져도 인수액은 별개
| 매각 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 273,140,380원 | 290,859,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 190,958,266원 | 373,041,734원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 133,430,786원 | 430,569,214원 | 0원 |
말소기준 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조에서는 근저당 채권자가 충분히 배당받지 못하더라도 그 부족액이 원칙적으로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 따라서 현재 확인되는 권리 기준으로는 각 시나리오의 등기상 인수액이 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 별도 위험은 배당표에 0원으로 나타난다고 해서 해소되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 도시철도 증산역 북서측 인근의 물금 신시가지에 위치합니다. 주변에 상가·공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도역이 있습니다. 토지는 동측·남측 약 41m, 북측·서측 약 20m 도로 등에 접합니다.
- 시설. 철근콘크리트구조의 복합시설로 공동 급배수·위생시설, 에스컬레이터, 승강기, 화재관리시설, 천정형 에어컨설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 속하며, 판매시설·문화 및 집회시설·근린생활시설 등이 포함된 복합용도시설 부지입니다.
- 이용상태. 1층 판매장 형태이나 인근 호실과 일체로 사용되고 있으며, 감정평가 당시에는 폐문 상태였습니다. 실제 영업 여부와 개별 호실의 사용 가능성 확인이 필요합니다.
- 환금성. 감정평가에서 물금읍 상가지대의 경락가율이 상당히 낮은 편이라고 언급했습니다. 실제 매매 시세와 임대수익이 확인되지 않은 만큼, 현재 최저가에서도 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 1-098·1-099·1-100호의 건축물현황도를 확보하고, 매각대상 1-099호의 정확한 위치·면적·경계복원 가능성을 현장에서 대조하세요.
- 독립 사용 가능성. 통합 점포의 일부 호실만 취득했을 때 독립 출입·운영이 가능한지, 경계 설치나 시설 분리에 필요한 협의·비용이 있는지 확인하세요.
- 실제 점유 및 임대차. 폐문 상태만으로 공실이라고 판단하지 말고, 신규 브랜드 안내문의 주체와 실제 점유자, 임대차계약·사업자등록·보증금 여부를 확인하세요.
- 실거래 및 임대수익. 동일 건물의 1층 유사 점포 매매 사례, 실제 임대료·공실·관리비를 확인해야 합니다. 감정가의 49%라는 사실만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 관리비와 시설 부담. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 시설 유지비, 공용 설비 분담금 등을 관리사무소에서 확인하세요.
- 세금·배당 관계. 부산광역시 압류의 매각 소멸 여부와 별개로, 조세채권의 실제 배당순위·당해세 등을 원본 자료로 확인하세요.
- 최신 법원 서류. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 및 매각기일의 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “반값 감정가보다 중요한 것은 실제로 쓸 수 있는 점포인가”
울산지방법원 2025타경12453 라피에스타양산 1-099호는 감정가 567,000,000원에서 최저가 277,830,000원까지 떨어진 상업용 점포입니다. 수치만 보면 큰 폭으로 조정된 가격이 눈에 들어옵니다. 그러나 상가 경매에서는 감정가 대비 낙찰가격보다 실제 사용 가능성과 매각 후 수요가 더 중요합니다.
권리 측면에서 울산축산업협동조합 근저당권과 후순위 압류가 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았고, 1-099호가 다른 두 호실과 구분 없이 사용된다는 사실은 낙찰 후 활용성과 환금성에 직접 영향을 미칠 수 있습니다.
등기상 인수는 0원, 그러나 실제 활용 위험은 미해소. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 개별 호실의 경계·점유·임대수익·실거래 시세를 얼마나 확실하게 검증하느냐입니다. 해당 사항이 확인되기 전에는 감정가의 49%라는 할인율에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 종합 판단은 D등급, 입찰 보류 및 현장 검증 우선입니다.
