울산지방법원 2025타경12453. 양산시 물금읍 라피에스타양산 1층 1-099호입니다. 감정평가상 인근 호실과 함께 외관상 판매장 형태로 이용되고 있으나 현재 폐문 상태이고, 현황조사에서는 1-098·1-099·1-100호를 경계 벽면이나 경계 바닥선 없이 하나의 점포로 사용 중인 것으로 확인됐습니다. 신규브랜드 오픈 예정이라는 안내문도 붙어 있었습니다.
등기 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 김상훈이 2023년 매매로 소유권을 취득한 같은 날 울산축산업협동조합이 채권최고액 564,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 부산광역시 압류와 울산축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12453 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-099호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 물건종류 / 이용상태 | 판매장형 집합건물 · 인근호실과 함께 외관상 판매장 형태 · 현재 폐문 상태 |
| 건물 위치 | 지하3층·지상7층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김상훈 · 2023.01.10 매매 · 거래가액 786,314,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 567,000,000원 / 567,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산축산업협동조합 / 508,849,655원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁과 농협은행주식회사 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.04.28 설정된 울산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.03.14 부산광역시 압류와 2025.09.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 신건 567,000,000원을 시세라고 볼 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 567,000,000원입니다. 소유자가 2023.01.10 매매한 거래가액은 786,314,000원이지만, 이 과거 취득가만으로 현재 경매가격의 저렴함을 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 신건 567,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 567,000,000원 | 558,930,000원 | 5,070,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 453,600,000원 | 446,664,000원 | 117,336,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 362,880,000원 | 356,999,680원 | 207,000,320원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 가격 측면에서는 별도의 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 567,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,070,000원 |
| 2. 근저당 · 울산축산업협동조합 | 564,000,000원 | 558,930,000원 |
| 미배당 | - | 5,070,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 8,070,000원을 제외한 558,930,000원이 울산축산업협동조합에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액 564,000,000원 기준 5,070,000원이 미배당되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현장 핵심 — 3개 호실이 하나의 점포처럼 쓰인다
이 사건에서 권리관계보다 더 중요한 현장 이슈입니다. 매각물건명세서 비고와 현황조사에 따르면 1-098·1-099·1-100호는 경계 벽면이나 경계 바닥선 없이 하나의 점포로 사용 중입니다. 감정평가서도 본건이 호실표시 및 경계벽 없이 인근 호실과 일체로 이용 중이라고 확인했습니다.
다만 건축물현황도에 위치와 각 수치가 표시돼 있어 경계복원이 용이한 것으로 보인다고 평가됐고, 구분소유권의 목적이 인정될 수 있는 것으로 판단해 감정했습니다. 그와 동시에 경매 진행 및 응찰 시 재확인하라는 주의사항이 붙어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 도시철도 증산역 북서측 인근이며, 주변은 물금 신시가지로 상가·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층 건물 내 1층이며 공동 급배수·위생, 에스컬레이터, 화재관리, 승강기와 천정형에어컨 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 동측·남측 폭 41미터 정도 도로, 북측·서측 폭 20미터 정도 도로와 서측 폭 10미터 정도 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 2,531,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 감정평가서에서 물금읍 상가지대의 경락가율이 상당히 낮은 편이라고 명시하고 있어 보수적인 가격 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1-099호 경계 확인. 1-098·1-100호와 일체 사용 중이므로 건축물현황도와 현장을 대조해 실제 경계와 복원 가능성을 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 폐문 상태와 실제 점유자를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교자료 확보. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 567,000,000원이나 과거 거래가액 786,314,000원만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 환금성 보수적으로 평가. 판매장형 상가이고 감정평가서가 물금읍 상가지대의 낮은 경락가율을 직접 언급합니다.
- 배당과 세금 원본 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 법원 배당자료와 원본 서류를 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 물건은 등기만 보면 말소기준 근저당 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 비교적 읽기 쉽습니다. 그러나 실제 투자 판단은 권리보다 상가의 환금성, 임대관계 미상, 3개 호실의 일체 사용과 경계 복원에 달려 있습니다.
특히 현재 신건 최저가 567,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 실거래 근거가 없고, 감정평가서 자체가 물금읍 상가지대의 경락가율이 상당히 낮은 편이라고 적고 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 신건 가격 매력은 확인되지 않은 판매장형 상가입니다. 입찰 전에는 가격보다 먼저 1-099호의 독립성·경계·점유·임대관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
