울산지방법원 2025타경12621. 양산시 물금읍 가촌리 ‘양산유림노르웨이아침’ 15층 1504호, 전용 84.9031㎡ 아파트입니다. 소유자 전인숙은 2019년 2월 23일 매매계약을 원인으로 거래가액 323,600,000원에 취득했고, 2019년 5월 23일 남천천신용협동조합 명의의 채권최고액 250,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025년 9월 29일 남천천신용협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 말소기준 이후 등기상 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않고, 예상 인수액도 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 가격입니다. 현재 회차는 유찰 0회의 신건이라 감정가 370,000,000원이 그대로 최저매각가이고, 인수액이 없으므로 현재 기준 실질취득액 역시 370,000,000원입니다. 반면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 240,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 평균의 155.8%로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 15층 1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9031㎡ · 20층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 전인숙 (2019.02.23. 매매, 거래가액 323,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남천천신용협동조합 / 216,114,527원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
실제 임차인은 0명입니다. 별도 임차인 신고가 확인되지 않아 보증금을 합산할 대상이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 감정평가상 임대관계는 미상이지만, 보증금·확정일자 등 구체적인 임차권 자료가 제시된 점유자는 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다.
말소기준은 2019년 5월 23일 접수된 남천천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 250,800,000원이고, 경매 신청 청구액은 216,114,527원입니다. 2025년 9월 29일 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 주식회사미르디앤씨 명의의 소유권보존과 케이비부동산신탁주식회사 신탁등기는 이미 이전·말소 과정을 거쳐 현재 소유자는 전인숙 단독소유입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 과거 고점보다 크게 낮아졌다
이 단지 실거래 전체 12건 평균은 343,333,333원이지만, 2021~2023년의 340,000,000원~405,000,000원대 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 237,500,000원이고, 최신 거래는 2026년 4월 240,000,000원입니다. 최근 가격 수준은 이전 거래군보다 34.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.9㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 85.46㎡ | 17 | 235,000,000원 |
| 2025.02 | 78.76㎡ | 17 | 245,000,000원 |
| 2023.08 | 85.46㎡ | 17 | 340,000,000원 |
| 2023.05 | 84.9㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 2022.06 | 84.9㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2022.04 | 78.76㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2022.04 | 85.46㎡ | 17 | 405,000,000원 |
| 2022.02 | 84.9㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2021.12 | 84.9㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2021.12 | 85.46㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2021.12 | 78.76㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 237,500,000원 |
현재 최저가 370,000,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 155.8%입니다. 최신 거래 240,000,000원과 비교해도 현재 경매가는 130,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 343,333,333원보다도 현재 최저가가 높지만, 더 중요한 사실은 최근 시장이 과거 고점에서 크게 내려온 상태라는 점입니다. 전체 평균만 보고 ‘감정가 대비 할인’ 또는 ‘시세보다 저렴’하다고 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,980,000원 |
| 1. 근저당 · 남천천신용협동조합 | 250,800,000원 | 250,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 113,220,000원 |
현재 회차 370,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 250,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 113,220,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰돼도 최근 평균과 거의 같은 수준
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 370,000,000원 | 250,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 296,000,000원 | 250,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 236,800,000원 | 232,684,800원 | 18,115,200원 | 0원 |
1회 유찰 시 가격은 296,000,000원으로 내려가지만 여전히 최근 12개월 평균 237,500,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 236,800,000원으로 내려가야 최근 12개월 평균 237,500,000원과 비슷한 구간에 진입합니다. 이때 발생하는 근저당 미배당 18,115,200원은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층 1504호입니다.
- 입지. 부산도시철도2호선 증산역 북측 인근에 위치하고 주변은 공동주택·근린생활시설·상업시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 부산도시철도2호선 증산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 35m 내외, 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 양산유림노르웨이아침은 108세대, 사용승인일은 2018.12.21입니다.
- 환금성 주의. 최근 실거래 2건은 235,000,000원과 240,000,000원으로 과거 340,000,000원~405,000,000원 거래대보다 크게 낮아졌습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 신건 가격을 시세로 착각하지 않기. 370,000,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 155.8%입니다.
- 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 343,333,333원에는 과거 고가 거래가 포함됩니다. 최신 240,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선해서 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 34.8% 하락했습니다. 과거 4억원대 거래를 현재 가격 근거로 그대로 쓰기 어렵습니다.
- 유찰 회차 비교. 1회 유찰가 296,000,000원도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰가 236,800,000원에서야 최근 평균과 유사한 수준입니다.
- 임차·점유 현장 확인. 현재 확인되는 실제 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본과 체납사항을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 강한 경계”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 실제 임차인 신고가 없어, 현재 자료상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 권리분석만 보면 단순한 편입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 완전히 다른 곳에 있습니다. 현재 실질취득액 370,000,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 155.8%이고 최신 거래 240,000,000원보다 130,000,000원 높습니다. 시장 추세도 -34.8%로 하락했고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 따라서 현재 신건을 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없으며, 권리 안정성보다 과도한 가격이 더 큰 위험인 사건입니다. 데이터상 2회 유찰가 236,800,000원에서야 최근 12개월 평균에 근접합니다.
