울산지방법원 2025타경12658. 양산시 덕계동 덕계경보아파트 에이동 2층 202호, 전용 74.055㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 84,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 권명례·권오근·권오성으로, 각 지분은 3분의 1입니다. 한국주택금융공사가 53,135,506원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
가격만 보면 최근 흐름보다 낮습니다. 최근 12개월 평균은 94,250,000원, 최신 거래는 2026년 5월의 95,500,000원이고 최근 거래 추세는 이전 거래보다 18.0% 상승했습니다. 현재 실질취득액 84,000,000원은 최근 평균보다 10,250,000원 낮습니다. 다만 최근 평균 표본은 2건이고, 1992년 사용승인 아파트인 만큼 개별 호수의 상태를 확인하지 않은 채 가격 우위를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12658 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 1220 덕계경보아파트 제에이동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.055㎡ · 지하1층·지상15층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 1992.03.26 |
| 소유자 | 권명례·권오근·권오성 (각 지분 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 53,135,506원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 근저당 기록은 원본 대조
임차인 조사 내역은 없고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 앞선 제일은행 근저당 38,400,000원과 웅상농업협동조합 근저당 51,600,000원은 각각 말소된 권리로 정리돼 있습니다. 이후 2013.09.13 한국주택금융공사 근저당이 채권최고액 381,000,000원으로 설정됐고, 같은 날 공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 기재됐습니다.
2025.11.25 임의경매개시결정이 말소기준으로 분류돼 있고 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 근저당 실행 경위가 함께 존재하므로 단순히 ‘말소기준 이후 권리만 확인하면 된다’고 끝낼 사건은 아닙니다. 예상 인수액 0원이라는 결론은 원본에서 위 기록의 정합성이 확인될 때 안전하게 확정할 수 있습니다.
② 임차·점유 — 조사된 임차인 없음
다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 전입세대, 외국인체류확인, 사업자등록 여부를 별도로 확인해 실제 점유관계를 확정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래보다 낮다
경보1은 227세대, 1992.03.26 사용승인 단지입니다. 아래 12건의 전체 평균은 82,250,000원이지만, 과거의 낮은 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 94,250,000원과 최신 거래 95,500,000원을 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.06㎡ | 7 | 95,500,000원 |
| 2025.06 | 79.64㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2025.03 | 68.48㎡ | 4 | 77,500,000원 |
| 2025.02 | 79.64㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2025.01 | 74.67㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 68.48㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2024.03 | 74.06㎡ | 7 | 77,000,000원 |
| 2024.01 | 79.64㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2023.05 | 68.48㎡ | 6 | 77,000,000원 |
| 2023.02 | 68.48㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2022.10 | 79.64㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2022.06 | 68.48㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 82,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 94,250,000원 |
현재 최저가 84,000,000원은 전체 평균의 102.1%여서 전체 표본만 보면 평균보다 높습니다. 그러나 최근 평균의 89.1%이고, 면적이 거의 같은 전용 74.06㎡ 최신 거래 95,500,000원보다 11,500,000원 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전보다 18.0% 상승해, 현재 가격은 최근 흐름을 기준으로 비교 우위가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,912,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,088,000원 |
현재 예상표는 집행비용 1,912,000원과 소유자 잔여 82,088,000원만 반영하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계종합상설시장 북서측 인근이며, 주변에는 아파트·단독주택·근린생활시설·하천 등이 소재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 등고 평탄한 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로1류 저촉, 소로2류 접합, 하천구역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 227세대의 1992년 사용승인 단지로, 최근 거래는 확인되지만 연식과 층·수리 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 대조. 한국주택금융공사 근저당의 말소 여부와 임의경매 실행 근거를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없이 소유권을 제한하는 행위를 금지한 등기가 매각으로 어떻게 처리되는지 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당 재검산. 청구액 53,135,506원이 예상배당에서 빠진 이유와 실제 채권신고액·배당순위를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 현장에서 대조하세요.
- 가격 비교. 최근 평균 94,250,000원과 최신 거래 95,500,000원은 긍정적이지만 표본 수와 대상의 2층 조건을 함께 반영하세요.
- 노후도 점검. 1992.03.26 사용승인 건물이므로 내부 수리 상태와 설비 유지 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 승계 가능액을 관리사무소와 집행법원에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 확정 판단은 원본 확인 뒤
현재 실질취득액 84,000,000원은 최근 12개월 평균 94,250,000원의 89.1%이고 최신 거래 95,500,000원보다도 낮습니다. 최근 흐름도 18.0% 상승해 가격 측면에는 분명한 비교 우위가 있습니다. 임차인 조사 내역이 없고 예상 인수액도 0원이라는 점 역시 긍정적입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 2013년 한국주택금융공사 근저당의 말소 상태와 경매 실행 사유가 맞물리지 않고, 53,135,506원의 신청채권이 예상배당에 반영되지 않은 상태입니다. 따라서 결론은 “가격은 합격권, 권리·배당은 원본 확인 전 보류”입니다. 근저당·금지사항등기와 실제 배당구조가 확인돼야 인수 0원과 가격 메리트를 최종 확정할 수 있습니다.
