울산지방법원 2025타경12668. 천상청구그린타운 201동 17층 1710호, 전용 59.82㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이종엽은 2021년 3월 21일 매매를 원인으로 100,000,000원에 취득했고 2021년 4월 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기상 핵심은 2025년 5월 15일 설정된 박태산의 주택임차권 120,000,000원과, 그보다 뒤인 2025년 10월 15일의 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 말소기준은 제공된 권리분석상 2025년 10월 15일 강제경매개시결정입니다. 주택임차권은 그보다 약 5개월 앞선 2025년 5월 15일 등기됐고, 매각물건명세서에는 “보증금 전액에 관하여 배당받지 아니한 경우 그 잔액이 매수인에게 인수됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 최저매각가 77,000,000원과 실거래가만 비교하는 방식으로는 이 물건의 가격을 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 574-1 천상청구그린타운 제201동 제17층 제1710호 |
| 도로명 | 울산광역시 울주군 범서읍 평천길 82 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.82㎡ · 지하1층/지상25층 중 17층 |
| 사용승인일 | 2000.09.19 |
| 소유자 | 이종엽 (2021.03.21 매매 · 거래가 100,000,000원, 2021.04.21 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박태산 / 125,483,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.2억 임차권
다만 임차권등기 내용에는 임대차계약일과 확정일자 2022.02.14가 기재돼 있으나, 주민등록일자와 점유개시일자는 확인되지 않습니다. 따라서 박태산의 주택임차권에 대해 “대항력이 있다”고 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 우선변제 여부 역시 전입·점유 요건을 확인하지 못한 상태에서는 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 계약·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박태산 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.02.14 임차권등기 2025.05.15 | 가능·미상 전입·점유일 미상 | 판단유보 확정일자 2022.02.14 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 또한 박태산은 이 사건의 신청채권자이기도 합니다. 따라서 신청채권 125,483,835원과 임차보증금 120,000,000원이 같은 채권을 기초로 한 것인지, 별개의 채권인지를 원본에서 반드시 대조해야 합니다. 이 관계가 확정돼야 최종 배당액과 매수인 인수액도 정확히 확정됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 75.2%, 인수 반영 시 결론은 달라진다
청구(천상그린타운)2차 동일면적 59.82㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 102,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 119,500,000원입니다. 단순 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.2%로 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 미배당 임차보증금 인수 문구가 있으므로 최저가만을 근거로 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.82㎡ | 21 | 119,500,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 25 | 122,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 59.82㎡ | 14 | 102,000,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 8 | 96,500,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 24 | 96,000,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 19 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 59.82㎡ | 8 | 94,000,000원 |
| 2025.11 | 59.82㎡ | 13 | 97,000,000원 |
| 2025.09 | 59.82㎡ | 11 | 104,000,000원 |
| 2025.09 | 59.82㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 평균 | 59.82㎡ | 12건 | 102,333,333원 |
실거래 범위는 90,000,000원~122,000,000원입니다. 최신 거래는 119,500,000원이며, 감정가 110,000,000원은 최근 평균보다 높지만 최신 거래보다는 낮습니다. 반면 위 조건부 실질취득액 121,786,000원은 최근 평균의 약 119.0%, 최신 거래의 약 101.9%가 됩니다. 따라서 임차권 인수가 현실화되는 구조라면 최저가 7,700만원의 할인율은 실제 투자 메리트를 보여주는 지표가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 박태산 | 125,483,835원 | 75,214,000원 |
| 미배당 | - | 50,269,835원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제공된 77,000,000원 매각가 시나리오의 배당계산입니다. 여기의 신청채권자 배당과 120,000,000원 임차보증금의 법률상 관계는 별도 확인이 필요합니다. 매각물건명세서가 임차보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하므로, 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만으로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 줄지 않을 수 있다
| 회차 | 매각가 | 박태산 예상배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 50,269,835원 |
| 2회 유찰(49%) | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 72,954,035원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 88,832,975원 |
일반적인 권리 깨끗한 물건이라면 유찰될수록 낙찰가가 내려가 가격 메리트가 커집니다. 하지만 이 물건은 임차보증금 미배당 잔액 인수가 핵심입니다. 신청채권자 배당이 보증금 회수에 반영되는 동일채권 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당으로 회수하지 못하는 금액이 커지고 그 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조가 될 수 있습니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 범서읍 천상리, 천상고등학교 남동측 인근에 위치합니다.
- 용도. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 지하1층/지상25층 아파트 중 17층 1710호이며, 사용승인일은 2000.09.19입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐으며, 인근 가로망 상태도 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 아파트 건부지이며 공시지가는 877,000원/㎡입니다. 제3종일반주거지역·보전녹지지역 등이 포함되고 하천구역·상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 단지·거래. 청구(천상그린타운)2차 335세대이며, 동일면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수문구 원본 확인. 을구 9번 주택임차권과 매각물건명세서의 “미배당 잔액 인수” 문구를 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- 전입·점유 이력 확인. 주민등록일자와 점유개시일자가 확인되지 않으므로 대항력은 확정할 수 없습니다. 임차권등기명령 신청기록과 주민등록 전입세대 자료를 대조해야 합니다.
- 채권 동일성 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 박태산입니다. 125,483,835원 청구채권과 120,000,000원 임차보증금의 관계를 확인해야 실제 배당·인수액을 산정할 수 있습니다.
- 최저가를 시세와 직접 비교하지 않기. 이 사건은 인수액이 확정된 뒤 낙찰가와 합산한 실질취득비용으로 최근 12개월 평균 102,333,333원 및 최신 거래 119,500,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰을 무조건 호재로 보지 않기. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 임차보증금이 커지면 실질 취득부담은 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 배당표 확정 전 보수적으로 접근. 집행비용·신청채권 배당 및 주택임차권 잔액의 연결관계가 확인되기 전에는 인수액 0원을 전제로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “7,700만원짜리 아파트”로 보면 안 된다
감정가 110,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가는 77,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 102,333,333원의 75.2%에 불과합니다. 여기까지만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 2025.05.15 등기된 120,000,000원 주택임차권입니다. 이 권리는 제공된 분석상 말소기준보다 앞서 있고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
전입·점유일이 없어 대항력 자체는 가능·미상으로 남겨야 하지만, 명세서의 인수 문구까지 무시할 수는 없습니다. 특히 임차권자와 신청채권자가 같은 박태산이라는 점 때문에, 신청채권 125,483,835원과 임차보증금 120,000,000원의 관계를 확정하는 것이 이 사건의 최우선 과제입니다. 현재 배당액이 보증금 회수에 반영되는 조건부 계산에서는 실질취득 부담이 121,786,000원으로, 최근 평균은 물론 최신 거래 119,500,000원도 웃돕니다. 가격표는 7,700만원이지만, 판단해야 할 숫자는 ‘낙찰가 + 실제 인수잔액’입니다.
