울산지방법원 2025타경12668. 범서읍 천상청구그린타운 201동 17층 1710호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 110,000,000원이고, 신청채권자 박태산의 청구액은 125,483,835원입니다. 등기상 현재 소유자는 이종엽이며, 2021.04.21. 소유권이전 당시 거래가액은 100,000,000원입니다.
이 물건의 권리분석은 일반적인 “근저당 이후 권리는 모두 소멸” 구조가 아닙니다. 현재 남아 있는 핵심 권리는 을구 9번 주택임차권입니다. 박태산은 2022.02.14. 임대차계약과 확정일자를 갖고 있고 보증금은 120,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.05.15. 이루어졌으며, 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.10.15.입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 574-1 천상청구그린타운 201동 17층 1710호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 전용 59.82㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 지하1층/지상25층 중 17층 · 사용승인 2000.09.19. |
| 소유자 | 이종엽 · 2021.04.21. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박태산 / 125,483,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 과거 전세권과 국민은행·우리은행·경남은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 문제되는 것은 박태산의 120,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.14.이고, 임차권등기는 2025.05.15., 강제경매개시결정은 2025.10.15.입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 범위 / 보증금 | 계약·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태산 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 120,000,000원 | 계약 2022.02.14. 확정 2022.02.14. | 신고 2025.05.15. | 가능·미상 전입·점유일 미상 | 미상 | 잔액 인수 명세서 명시 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 본다
청구(천상그린타운)2차 동일 면적 59.82㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 102,333,333원입니다. 신건 최저가 110,000,000원 자체도 최근 평균의 107.5%로 이미 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.82㎡ | 21 | 119,500,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 25 | 122,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 59.82㎡ | 14 | 102,000,000원 |
| 2026.02 | 59.82㎡ | 8 | 96,500,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 24 | 96,000,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 19 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 59.82㎡ | 8 | 94,000,000원 |
| 2025.11 | 59.82㎡ | 13 | 97,000,000원 |
| 2025.09 | 59.82㎡ | 11 | 104,000,000원 |
| 2025.09 | 59.82㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 102,333,333원 |
실거래 범위는 90,000,000원~122,000,000원이고 최신 거래는 2026.08. 119,500,000원입니다. 따라서 110,000,000원만 놓고 보더라도 “시세보다 싸다”는 평가를 할 수 없습니다. 더 중요한 것은 임차보증금입니다. 명세서의 인수 조건이 적용돼 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 남는 구조라면, 실질취득은 최저가가 아니라 약 120,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 박태산 | 125,483,835원 | 107,660,000원 |
| 미배당 | - | 17,823,835원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 신청채권자 청구액 125,483,835원 중 107,660,000원이 배당되고 17,823,835원이 미배당으로 남습니다. 다만 신청채권자의 청구액 125,483,835원과 임차보증금 120,000,000원은 금액이 서로 다르므로, 이 17,823,835원을 그대로 “매수인 인수보증금”이라고 단정하지 않습니다. 임차보증금 인수 여부와 금액은 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 조건을 기준으로 별도 확인해야 합니다.
④ 회차별 숫자 — 낙찰가는 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 110,000,000원 | 107,660,000원 | 17,823,835원 |
| 1회 유찰 · 80% | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 39,467,835원 |
| 2회 유찰 · 64% | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 56,751,035원 |
표의 미배당액은 신청채권자 청구액 기준입니다. 임차보증금의 미배당 잔액과 동일한 숫자라고 단정할 수는 없습니다. 다만 회차가 내려갈수록 배당재원이 감소한다는 점은 분명하고, 명세서상 임차보증금 잔액 인수 조건이 있는 만큼 유찰 뒤에도 인수 검토를 다시 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 범서읍 천상리, 천상고등학교 남동측 인근에 위치한 천상청구그린타운입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐으며, 인근 가로망 상태도 보통입니다.
- 규모. 청구(천상그린타운)2차 335세대, 사용승인일 2000.09.19.이며 본건은 지상25층 중 17층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 아파트용 건부지이며 토지면적은 8,584.0㎡, 공시지가는 877,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역, 보전녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 자연경관지구, 하천구역, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수조건 원문 확인. 을구 9번 주택임차권의 “보증금 전액을 배당받지 못한 경우 잔액 매수인 인수” 문구를 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 전입·점유 확인. 주민등록일자와 점유개시일자가 확인되지 않아 대항력은 미상입니다. 전입세대확인서·주민등록·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 박태산의 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자인 동일인의 임대차계약, 보증금 지급, 채권 발생원인을 확인해야 합니다.
- 최저가보다 실질취득 기준. 신건 110,000,000원이 아니라 인수 적용 시 약 120,000,000원 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 102,333,333원, 최신 거래 119,500,000원, 최고 거래 122,000,000원입니다. 실질취득 약 120,000,000원에는 평균 대비 가격 여유가 없습니다.
- 유찰 착시 주의. 88,000,000원·70,400,000원으로 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금 승계가 커질 수 있어 총부담이 같은 비율로 내려가지 않습니다.
맺으며 — “1.10억짜리 경매”가 아니라 “1.20억 임차권을 함께 보는 경매”
이 사건의 핵심은 최저매각가 110,000,000원이 아닙니다. 박태산의 임차보증금 120,000,000원과 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구입니다. 전입일과 점유일이 없어 대항력을 확정할 수 없다는 불확실성이 있지만, 그 불확실성을 이유로 인수 위험을 0원으로 처리해서도 안 됩니다.
가격 측면에서도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 110,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 102,333,333원의 107.5%이고, 명세서상 인수가 실제 적용돼 실질취득을 보증금 수준인 약 120,000,000원으로 보면 평균의 117.3%입니다. 최신 거래 119,500,000원과 비교해도 가격상 우위가 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸지는 경매”로 단순 해석할 수 없고, 임차권의 실제 인수범위를 확정한 뒤 총 취득비용으로 판단해야 하는 사건입니다.
