울산지방법원 2025타경12702. 울산 남구 무거동 1229-5의 기타 + 토지 물건입니다. 이 사건을 볼 때 가장 먼저 확인할 것은 “감정가가 얼마인가”가 아니라 무엇을 낙찰받는가입니다. 등기부상 현재 공유자는 김기호, 김모연, 김미숙, 김미자, 김민철, 김용환이고, 김기호 지분은 13분의 2입니다. 현재 경매개시결정 역시 바로 그 김기호 지분을 대상으로 기재돼 있습니다.
권리 자체는 단순한 편입니다. 말소기준은 2023.06.07 갑구 4번 압류이고, 이후 김기호 지분에 설정된 주식회사디케이마린의 가압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 다른 공유자의 지분까지 취득하는 것은 아니므로, “인수 0원”을 “전체 부동산을 깨끗하게 단독취득”으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 무거동 1229-5 · 울산광역시 남구 눌재로4번길 10 |
| 용도 / 매각형태 | 기타 + 토지 · 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각대상 지분 | 김기호 지분 13분의 2 |
| 공유자 | 김기호 · 김모연 · 김미숙 · 김미자 · 김민철 · 김용환 |
| 감정가 / 최저가 | 93,625,400원 / 93,625,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사디케이마린 / 21,866,475원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 공유지분은 남는다
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 이슈는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2023.06.07의 갑구 4번 압류이고, 이후 경매 대상 지분에 붙은 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 지분 구조 — 공유자 우선매수권이 가장 큰 변수
| 공유자 | 지분 | 비고 |
|---|---|---|
| 김모연 | 13분의 3 | 공유자 |
| 김기호 | 13분의 2 | 현재 사건 매각대상 |
| 김용환 | 13분의 2 | 공유자 |
| 김민철 | 13분의 2 | 공유자 |
| 김미숙 | 13분의 2 | 공유자 |
| 김미자 | 13분의 2 | 공유자 |
가격 측면에서는 신건 감정가와 최저가가 모두 93,625,400원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래값이 제시되지 않아 이 가격이 시장가보다 낮은지 높은지를 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건인데 9,362만원이니 싸다”는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다. 특히 지분물건은 전체 부동산 가격과 지분의 실제 환금성을 구분해서 봐야 하므로, 현재 판단의 중심은 감정가 할인율보다 공유관계와 우선매수권입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,625,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,085,257원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 21,866,475원 | 21,866,475원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사디케이마린 | 21,071,034원 | 21,071,034원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사디케이마린 | 21,866,475원 | 21,866,475원 |
| 갑구 10번 · 주식회사디케이마린 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,736,159원 |
현재 최저가 기준 계산상 채권자 총 청구액 64,803,984원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 말소기준인 2023.06.07 압류의 채권액이 확인되지 않고, 당해세 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있어 소유자 잔여 26,736,159원은 확정액으로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 93,625,400원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 74,900,320원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 59,920,256원 | 6,362,293원 | 0원 |
④ 토지·매각 포함물 메모
- 토지. 지목은 대, 토지면적 228.4㎡, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 915,300원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하여 일괄매각합니다.
- 옥탑. 건물 옥탑에 소재하는 다락 및 태양광 설비는 건물에 포함하여 감정평가했고, 매각에도 포함됩니다.
- 토지상 시설. 화단·조경수·담장 등은 토지에 포함하여 감정평가했고, 매각에도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 착각 금지. 낙찰 대상은 김기호의 13분의 2 지분입니다. 전체 부동산 취득가처럼 93,625,400원을 해석하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사 여부가 실제 낙찰 결과에 직접 영향을 줄 수 있으므로 매각기일 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 공유구조 확인. 김용환 지분에는 2025.05.19 및 2025.06.10 강제경매개시결정이 별도로 기재돼 있습니다. 입찰 시점의 최신 공유관계를 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 압류 금액. 2023.06.07 압류의 금액이 표시되지 않아 예상배당 잔여액은 실제 결과와 달라질 수 있습니다.
- 포함물 확인. 옥탑 다락·태양광 설비, 토지상의 화단·조경수·담장이 매각에 포함되는 조건을 현장에서 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 비교 가능한 실거래값이 없어 최저가 93,625,400원을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 최신 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 ‘13분의 2’
이 사건은 표면적인 권리분석만 보면 깔끔합니다. 임차인 없음, 계산상 인수액 0원, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 경매의 본질은 전체 부동산이 아닌 김기호의 13분의 2 지분을 사는 것입니다. 공유자 우선매수권까지 명시되어 있어 일반적인 단독 부동산 경매와 같은 기준으로 접근하기 어렵습니다.
현재 최저가는 감정가와 동일한 93,625,400원이고 아직 유찰도 없습니다. 비교할 실거래값이 없어 가격 우위를 확인할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 소멸형이지만 지분·공유관계·우선매수권이 가격보다 먼저인 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 인수는 낮지만, 환금성과 취득 구조를 감안하면 종합 평가는 C 수준입니다.
