울산지방법원 2025타경12702. 울산 남구 무거동 1229-5 소재 건물과 토지에 관계된 강제경매입니다. 눈에 먼저 들어오는 것은 감정가의 49%라는 최저매각가입니다. 93,625,400원으로 평가된 물건의 입찰 출발가격이 45,877,000원까지 내려왔으니, 숫자만 보면 할인폭이 상당해 보입니다. 그러나 매각물건명세서에는 분명히 지분매각이라고 기재되어 있습니다. 감정가 자체도 해당 경매목적물의 평가액으로 보아야 하며, 부동산 전체의 시세로 읽어서는 안 됩니다.
등기상 이 부동산은 김기호·김모연·김미숙·김미자·김민철·김용환 등 6명의 공유관계에 있습니다. 현재 사건번호로 확인되는 강제경매개시결정은 김기호 지분을 대상으로 하고, 김용환 지분에 대해서는 별도의 경매개시결정들이 등기되어 있습니다. 따라서 단순히 낙찰받으면 무거동의 건물과 토지가 전부 자기 소유가 된다고 이해하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 무거동 1229-5 도로명주소: 울산광역시 남구 눌재로4번길 10 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 및 토지 관련 지분매각 |
| 등기상 소유자 | 김기호, 김모연, 김미숙, 김미자, 김민철, 김용환 (공유자 6명) |
| 경매 대상 관련 지분 | 김기호 공유지분 13분의 2에 대한 강제경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 93,625,400원 / 45,877,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 · 감정가의 49% 회차 |
| 사건 청구금액 | 21,866,475원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2023.06.07 갑구 4번 울산광역시 남구 압류 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥탑 다락 및 태양광 설비 포함 · 화단·조경수·담장 포함 · 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 공유관계는 남는다
이 사건의 말소기준권리는 2023.06.07 접수된 갑구 4번 압류입니다. 울산광역시 남구가 권리자로 기재된 압류이며, 매각을 통하여 말소되는 권리로 분류됩니다. 2017년에 등기되었던 압류는 이미 해제·말소되었습니다. 확인되는 근저당권은 없습니다.
그 뒤에는 김용환 지분에 대한 강제경매개시결정, 김기호 지분에 대한 가압류, 추가 압류 및 김기호 지분에 대한 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 것으로 분류된 압류·가압류·경매개시결정 자체를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 상속으로 형성된 공유지분 소유관계는 별개입니다. 매각 대상 지분만 매수인에게 이전되고, 매각 대상이 아닌 나머지 공유지분까지 함께 소멸하는 것은 아닙니다. 등기상 채권 부담의 말소와 부동산 전체의 독점적 사용권 확보를 구분해야 하는 사건입니다.
② 공유지분 분석 — 6명의 소유관계
2025.03.21 소유권이전등기는 2022.12.27 상속을 원인으로 합니다. 등기상 공유관계는 다음과 같습니다.
| 공유자 | 지분 | 경매 관련 사항 |
|---|---|---|
| 김기호 | 13분의 2 | 2025타경12702 관련 강제경매 대상 지분 |
| 김모연 | 13분의 3 | 공유자 |
| 김미숙 | 13분의 2 | 공유자 |
| 김미자 | 13분의 2 | 공유자 |
| 김민철 | 13분의 2 | 공유자 |
| 김용환 | 13분의 2 | 별도 강제경매개시결정 등기 존재 |
| 합계 | 13분의 13 | 공유관계 전체 |
매각물건명세서에는 공유자가 우선매수권 행사에 따른 매수신고 후 매수보증금을 납부하지 않아 그 신고가 실효되는 경우, 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 제한도 기재되어 있습니다.
공유자 우선매수권은 전세사기피해자 우선매수권과는 다른 제도이지만, 이 사건에서도 외부 응찰자의 최종 취득을 제약할 수 있다는 점은 중요한 입찰 위험입니다.
③ 임차인·점유 및 인수위험
공유부동산은 임차인 문제 외에도 공유자 또는 다른 점유자가 건물 일부를 사용하고 있을 가능성을 확인해야 합니다. 특히 등기상 공유자 주소에 해당 건물의 1층 및 2층 주소가 기재되어 있으므로, 실제 점유 여부와 사용관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다. 주소 기재만으로 현재의 점유 사실이나 대항력을 단정할 수는 없습니다.
중요한 차이는 인수채무와 명도 부담입니다. 예상배당표에 채무 인수가 없더라도, 지분취득 후 다른 공유자와의 사용·수익 조정, 점유관계 정리, 공유물분할 등이 필요할 수 있습니다. 이 부담은 배당표의 0원에 포함된 금전채무가 아닙니다.
④ 가격 분석 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 93,625,400원에 대해 현재 최저매각가는 45,877,000원으로, 감정가의 49% 회차입니다. 하지만 이 사건의 가격 메리트는 일반적인 부동산 전체 매각과 같은 방법으로 판단할 수 없습니다.
경매목적물은 지분매각이고 공유자 우선매수권도 존재합니다. 따라서 매각 대상 지분 자체의 시장가치와 환금성을 기준으로 평가해야 합니다. 주변 부동산 전체의 일반 매매가격을 그대로 끌어와 45,877,000원과 비교하는 것 역시 적절하지 않습니다. 검증된 최근 실거래 시세가 확보되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격상 이익을 확정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 45,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,225,786원 |
| 1. 갑구 6번 · 한빛자산관리대부 | 21,866,475원 | 21,866,475원 |
| 2. 갑구 7번 · 디케이마린 | 21,071,034원 | 21,071,034원 |
| 3. 갑구 8번 · 디케이마린 | 21,866,475원 | 1,713,705원 |
| 4. 갑구 10번 · 디케이마린 | 미상 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 64,803,984원 | 44,651,214원 |
| 미배당 채권 | — | 20,152,770원 |
매각가 45,877,000원 기준 추정 배분입니다. 집행비용 1,225,786원을 공제한 채권자 예상배당액은 44,651,214원이며, 미배당은 20,152,770원입니다. 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산되었습니다. 실제 배당에서는 조세채권, 최우선변제, 채권신고 및 채권 중복 여부에 따라 변동될 수 있습니다.
따라서 서로 다른 등기 항목이라는 이유만으로 각각을 독립된 채권으로 합산하면 중복 계산이 발생할 수 있습니다. 또한 추정 배당표의 일부 권리유형 표기는 실제 등기 목적과 일치하지 않습니다. 64,803,984원이라는 채권총액과 세부 배당순위는 확정된 법원 배당표가 아니며, 동일 채권 여부를 대조해야 합니다.
다만 표시된 미배당 채권은 매수인의 인수채무와 동일하지 않습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가격과 배당의 변화
| 경매 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰·49%) | 45,877,000원 | 20,152,770원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 32,113,899원 | 33,668,135원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 22,479,729원 | 43,128,890원 | 0원 |
추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 32,113,899원, 22,479,729원으로 내려갑니다. 그에 따라 채권자들의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 4회 유찰 시나리오에서는 배당순위상 신청채권에 배정된 예상배당액이 21,675,094원으로, 해당 청구금액 21,866,475원에 미치지 못하는 것으로 계산됩니다. 전체적인 배당 부족이 심화되는 구조입니다.
⑦ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정·토지정보 기준)
- 위치 및 토지. 울산광역시 남구 무거동 1229-5, 눌재로4번길 10 소재입니다. 토지의 지적면적은 228.4㎡입니다. 이 면적은 토지 필지에 관한 정보이며 낙찰자가 단독 소유하게 되는 면적을 뜻하지 않습니다.
- 지목·이용상황. 지목은 대, 토지이용상황은 단독으로 표시됩니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 건물의 구체적인 구조와 층별 이용관계는 현장과 건축물 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역·도시지역·지구단위계획구역에 속하며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가는 915,300원/㎡입니다. 이는 공시지가 지표이며, 본건 매각 지분의 실제 거래가능가격을 직접 나타내지는 않습니다.
- 매각 포함 시설. 제시외 건물과 옥탑의 다락·태양광 설비가 매각에 포함됩니다. 토지상의 화단·조경수·담장 역시 감정평가 및 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 경계와 시설의 소유·사용관계 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공유지분만 보유하게 되면 전체 부동산을 자유롭게 처분하는 것과 달리 매수자층이 제한될 수 있습니다. 공유자 협의 또는 공유물분할 등 추가 절차가 필요할 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 지분의 정확한 범위. 김기호 공유지분 13분의 2에 대한 경매개시결정을 기준으로, 건물과 토지의 매각목록·감정평가 대상·최저가 산정범위가 서로 일치하는지 확인하세요.
- 공유자 우선매수권. 다른 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 매각물건명세서상 보증금 미납에 따른 행사 제한 조건을 확인하세요.
- 별도 경매사건. 김용환 지분에 대한 2025타경11826 및 2025타경11953의 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다. 해당 사건들과 현재 사건의 매각대상 관계를 확인하세요.
- 점유 및 사용관계. 공유자와 실제 점유자가 누구인지, 건물의 층별 사용관계가 어떠한지 확인하세요. 임차인 신고가 확인되지 않는다는 이유만으로 명도 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
- 채권 중복과 배당순위. 디케이마린 관련 가압류·경매개시결정의 청구원인이 동일한지 확인하세요. 조세채권 및 실제 배당요구도 대조해야 합니다.
- 매각 포함 물건. 제시외 건물, 옥탑 다락, 태양광 설비, 화단·조경수·담장에 대한 감정평가 및 매각 범위를 확인하세요.
- 시세 및 환금성. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 응찰하지 말고, 취득 지분의 실제 처분 가능가격과 공유관계 해결에 필요한 부담을 별도로 평가하세요.
- 현장 및 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록을 확인하고 법원 매각조건의 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “무엇을 취득하는가”가 먼저다
이 사건은 낮은 최저매각가와 높은 권리·활용 복잡성이 동시에 존재하는 지분경매입니다. 감정가 93,625,400원에서 2회 유찰되어 45,877,000원까지 내려왔다는 점은 눈에 띕니다. 또한 현재 추정배당표상 매수인이 인수하는 채무는 0원입니다.
하지만 소유자는 6명이고, 이 사건은 김기호의 공유지분에 대한 강제경매입니다. 다른 공유자의 우선매수권이 존재하며, 김용환 지분에는 별도의 경매개시결정들도 등기되어 있습니다. 따라서 외부 입찰자는 낙찰 경쟁, 취득할 권리의 범위, 공유자들과의 사용관계, 향후 처분 가능성을 모두 고려해야 합니다.
특히 지분 자체의 검증된 거래시세가 없는 상황에서는 감정가 대비 할인율만으로 투자수익을 계산할 수 없습니다. 채무 인수액이 0원이라는 이유만으로 저위험 물건이라고 평가하는 것도 적절하지 않습니다.
종합 판단은 보수적입니다. 지분매각, 공유자 우선매수권, 2회 유찰, 불확실한 환금성과 실제 점유관계가 중첩되어 있습니다. 공유물분할이나 지분매입에 관한 구체적인 전략 없이 최저매각가만 보고 접근하기에는 부담이 큰 사건입니다. 권리 인수는 낮게 산정되지만, 취득 후 활용위험은 높습니다. 가격보다 매각범위와 공유관계 해결 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
