울산지방법원 2025타경12726. 울산광역시 울주군 상북면 지내리 127 일원의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 관리사·창고·축사로 이용되고, 토지는 지목이 목장용지, 토지이용상황은 전축사입니다. 현재 소유자는 김미순이며 2024.05.20. 증여를 원인으로 2024.05.23. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 말소기준은 그보다 앞선 2020.08.14. 울산축산업협동조합 근저당 276,000,000원입니다.
말소기준과 같은 날 설정된 손병수 근저당 60,000,000원, 이후 신용보증기금 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 하나캐피탈 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12726 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 지내리 127, 128 제씨이동호 · 울산광역시 울주군 상북면 재궁골길 36-21 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 관리사 · 창고 · 축사 |
| 토지 | 목장용지 · 1,068.0㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 81,900원/㎡ |
| 지형 / 도로 | 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김미순 · 2024.05.20. 증여 · 2024.05.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 383,589,400원 / 383,589,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산축산업협동조합 / 248,694,273원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
등기부상 과거 언양신용협동조합·손병수·이음전·이지원 등의 근저당은 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 기준은 2020.08.14. 을구 14번 울산축산업협동조합 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 손병수 근저당과 2025년의 가압류 4건, 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각과 함께 소멸하는 구조입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 신건 가격의 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 383,589,400원입니다. 동일·인근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 높은지 낮은지를 단정할 근거는 없습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 383,589,400원 | 5,549,004원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 306,871,520원 | 81,192,833원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 245,497,216원 | 141,707,897원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가격은 낮아지지만, 그에 따라 채권자 미배당액은 5,549,004원 → 81,192,833원 → 141,707,897원으로 커집니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 회차 변화는 현재 자료상 ‘인수 위험’보다 입찰가격과 채권회수 구조의 변화로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 383,589,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,170,252원 |
| 을구 14번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 손병수 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 5,937,490원 | 5,937,490원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 13,458,357원 | 13,458,357원 |
| 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,696,496원 | 19,696,496원 |
| 갑구 9번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 7,875,809원 | 2,326,805원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 382,968,152원 중 예상 배당은 377,419,148원이며, 미배당액은 5,549,004원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 까꾸당1저수지 서측 인근이며, 주변은 농경지·농가주택·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 인근까지 차량 접근은 가능하지만 일반적 교통상황은 시외곽지역으로 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 관리사, 창고, 축사로 확인됩니다.
- 토지. 지목 목장용지, 토지이용상황 전축사, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반사항 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 위생·급배수설비 등 내부 설비를 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문으로 위생·급배수설비 등을 확인하지 못했으므로 건물 내부와 설비 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 매각범위. 일괄매각·제시외 건물 포함 여부와 수목·울타리의 평가 포함 범위를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 컨테이너. 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 박스 4동은 매각대상이 아닙니다.
- 토지 이용. 자연녹지지역·가축사육제한구역과 현재 목장용지·전축사 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 383,589,400원이 감정가와 동일합니다. 별도의 현장 시세·거래 사례 확인 없이 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부, 배당요구 및 매각조건을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
권리 순위만 보면 핵심은 명확합니다. 2020.08.14. 울산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 손병수 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 사건은 권리만 보고 입찰가를 정하기 어려운 유형입니다. 감정가와 최저가가 383,589,400원으로 같은 신건인 반면 시세를 직접 비교할 거래 기준은 확인되지 않고, 감정평가상 임대관계도 미상이며 내부 설비도 확인하지 못했습니다. 여기에 목장용지와 관리사·창고·축사가 결합된 이용형태, 시외곽 교통여건까지 함께 봐야 합니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만, 점유·현황·가격 검증은 반드시 필요입니다.
