울산지방법원 2025타경12726. 울주군 상북면 지내리 127 일대의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김미순이고, 2024.05.20. 증여를 원인으로 2024.05.23. 소유권이전이 됐습니다. 반면 현재 남아 있는 근저당의 채무자는 서정구입니다. 말소기준은 2020.08.14. 접수된 울산축산업협동조합 근저당권(채권최고액 276,000,000원)이며, 같은 날 뒤이어 접수된 손병수 근저당권 60,000,000원과 이후 가압류 4건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정평가상 이용상태는 일반건축물대장상 관리사, 별도 건물은 창고·축사로 확인됩니다. 토지는 지목이 목장용지, 이용상황은 전축사, 면적은 1,068㎡입니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순히 최저가 할인율만 보고 판단할 물건이 아니라, 실제 사용 가능 범위와 토지·건물의 현황을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12726 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 지내리 127, 128 제씨이동호 · 울산광역시 울주군 상북면 재궁골길 36-21 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 관리사 · 창고 · 축사 · 토지 1,068㎡ |
| 토지 현황 | 목장용지 · 전축사 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김미순 (2024.05.20. 증여, 2024.05.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 383,589,400원 / 268,513,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산축산업협동조합 / 248,694,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2020.08.14. 이전에 설정됐던 언양신용협동조합·손병수·이음전·이지원 등의 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 울산축산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 손병수 근저당과 신용보증기금 2건, 소상공인시장진흥공단, 하나캐피탈 주식회사 가압류, 그리고 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 매각 범위 — ‘무엇을 사는지’가 중요하다
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지상 수목과 울타리 등은 토지가액에 포함해 평가됐습니다. 반면 현장에 있는 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 박스 4동은 매각대상이 아닙니다.
| 구분 | 내용 | 매각 판단 |
|---|---|---|
| 토지 | 목장용지 1,068㎡ · 자연녹지지역 | 일괄매각 |
| 건물 이용 | 관리사 · 창고 · 축사 | 매각 대상 |
| 제시외 | 제시외 건물 | 포함 |
| 수목·울타리 | 본 건 토지상 소재 | 토지가액에 포함 |
| 컨테이너 | 이동·철거 용이한 컨테이너 박스 4동 | 매각대상 아님 |
공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 내부 위생·급배수설비는 폐문으로 확인하지 못했으므로, 서류상 권리관계가 깨끗하더라도 현장 상태를 가격에 반영해야 하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,559,182원 |
| 1. 근저당 · 울산축산업협동조합 | 276,000,000원 | 263,953,818원 |
| 2. 근저당 · 손병수 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,937,490원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 13,458,357원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,696,496원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 7,875,809원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 382,968,152원 중 예상 배당은 263,953,818원이며, 미배당액은 119,014,334원입니다. 미배당 채권 자체는 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 268,513,000원 | 119,014,334원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 187,959,100원 | 198,440,479원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 131,571,369원 | 254,038,782원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 상북면 지내리 소재 “까꾸당1저수지” 서측 인근이며, 주변은 농경지·농가주택·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 인근까지 차량 접근은 가능하지만, 시외곽지역으로 일반적인 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,068㎡ 목장용지, 전축사 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 81,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역 (2025-01-16, 축종별 거리제한 800m 미만 축종)에 포함됩니다.
- 건물. 관리사는 조적조 슬래브지붕 단층, 창고·축사는 경량철골조 칼라시트지붕 단층입니다.
- 환금성. 농촌 외곽의 목장용지와 관리사·창고·축사 복합형 물건으로, 실제 사용 목적에 맞는 매수층이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함이지만, 이동·철거가 쉬운 컨테이너 박스 4동은 매각대상이 아닙니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 평가된 만큼 현장 사용자와 점유 원인을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 위생·급배수설비 등을 확인하지 못한 상태이므로, 관리사·창고·축사의 내부 상태와 수선 필요성을 직접 점검해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·가축사육제한구역의 이용 제한이 실제 활용계획과 맞는지 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2020.08.14. 말소기준 근저당과 이후 후순위 권리의 매각소멸 여부를 최신 등기부·매각물건명세서와 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 현장이 더 어려운 물건”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.08.14. 울산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 실제 입찰 난도는 권리보다 부동산의 성격에서 올라갑니다. 목장용지 1,068㎡에 관리사·창고·축사가 있고, 시외곽 교통여건과 자연녹지·가축사육제한 규제가 있으며 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “70%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라, “이 용도와 입지에서 268,513,000원을 회수할 수 있는가”를 먼저 검토해야 하는 사건입니다.
