울산지방법원 2025타경12765. 울산 북구 중산동 ‘울산오토밸리로줌파크’ 101동 11층 1101호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 공동주택(아파트)이고, 대상 면적은 84.9875㎡입니다. 등기상 소유자는 이병호, 2017.08.04 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 266,800,000원입니다. 현재 말소기준은 2021.01.06 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 채권최고액 295,200,000원입니다.
말소기준 이후에는 국세 압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정, 울산광역시 압류가 이어져 있습니다. 이들 후순위 권리는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로, 아래 예상배당은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12765 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 1277-1 울산오토밸리로줌파크 101동 11층1101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 84.9875㎡ · 철근콘크리트구조 22층 건물 내 11층 |
| 사용승인일 | 2016.12.30 |
| 소유자 | 이병호 (2017.08.04 소유권이전 · 거래가액 266,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스비2506유동화전문유한회사 / 269,661,256원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 따라서 별도의 임차보증금 인수나 대항력 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2021.01.06 에스비아이저축은행 근저당권이며, 그 이후 존속하는 국세 압류·중소벤처기업진흥공단 가압류·국민건강보험공단 압류·현재 경매개시결정·울산광역시 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 2.3% 낮지만 ‘큰 할인’은 아니다
울산오토밸리로Z00M파크의 대상 면적은 84.9875㎡이며, 면적이 일치하는 최근 실거래 12건의 평균은 317,458,333원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액은 310,000,000원으로 최근 12개월 평균의 97.7%입니다. 평균보다 낮다는 점은 긍정적이지만 차이는 약 7,458,333원, 비율로는 약 2.3%에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 327,500,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 22 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 22 | 327,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 8 | 322,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 15 | 327,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 2 | 294,500,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 6 | 318,500,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 20 | 334,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 317,458,333원 |
실거래 범위는 290,000,000원~334,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 327,500,000원이고, 현재 최저가 310,000,000원은 이보다 17,500,000원 낮습니다. 반면 실거래 최저 290,000,000원보다는 20,000,000원 높습니다. 따라서 현재 신건 가격은 최근 평균과 최신 거래보다는 낮지만, 시장 거래 범위 안에 있는 가격으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,140,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 295,200,000원 | 295,200,000원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,673,533원 | 9,660,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 395,873,533원 중 예상 배당액은 304,860,000원, 미배당은 91,013,533원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 310,000,000원 | 304,860,000원 | 91,013,533원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 152,145,533원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 201,051,133원 | 0원 |
임차인 보증금이나 인수권리가 없기 때문에 자료상 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수는 계속 0원입니다. 즉 이 사건에서는 유찰이 발생하면 실질취득액도 매각가와 함께 248,000,000원, 198,400,000원으로 내려갑니다. 현재 신건은 최근 시세와 가까운 반면, 유찰 시 가격 차이는 크게 확대되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 중산동 중산초등학교 북서측 인근. 주변은 공동주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 11층 1101호, 사용승인일 2016.12.30. 난방·위생·급배수·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 867세대이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(중산지구)·도시개발구역이며 중로1류·중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,007,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12건의 동일 면적대 거래가 290,000,000원~334,000,000원에 분포하고 있어 실제 거래 표본은 존재하지만 가격 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 실질취득액 310,000,000원은 최근 12개월 평균 317,458,333원의 97.7%입니다. 할인폭이 크지 않으므로 최신 거래 327,500,000원과 실거래 최저 290,000,000원을 함께 보고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 2022.12.12 공매공고 후 2024.10.31 공매취소공고가 있었으므로 현재 공매와 경매 진행 상태가 완전히 정리됐는지 원본으로 교차 확인해야 합니다.
- 과거 경매 취하. 2024.09.27 개시된 임의경매는 2024.10.21 취하됐고, 현재 사건은 2025.11.03 개시됐습니다. 현 사건 번호와 최신 등기 상태를 기준으로 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태는 현장 및 집행기록으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 할인폭”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없이 매수인 인수액은 0원이고, 2021.01.06 에스비아이저축은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 측면의 부담은 낮습니다. 가격도 최근 12개월 평균 317,458,333원보다 낮은 310,000,000원이지만 차이는 2.3%입니다. 최신 거래 327,500,000원과 비교하면 유리한 반면, 동일 면적대 실거래 최저 290,000,000원보다 높은 점은 함께 봐야 합니다.
권리는 합격, 가격은 ‘소폭 할인’ 수준. 신건에서 바로 접근한다면 310,000,000원이 최근 거래 범위 안에서 어느 정도 안전마진을 주는지 판단하는 것이 핵심입니다. 1회 유찰 시 248,000,000원, 2회 유찰 시 198,400,000원으로 내려가면서 인수액은 계속 0원이므로, 유찰 여부에 따라 가격 매력은 크게 달라집니다. 한편 국세·지방세 압류와 과거 공매 진행 이력은 실제 배당 및 진행 상태를 원본에서 다시 확인해야 할 체크포인트입니다.
