217,000,000원
울산지방법원 2025타경12765. 울산 북구 중산동 울산오토밸리로줌파크 101동 11층 1101호 아파트입니다. 감정가는 310,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 217,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.01.06. 설정된 에스비아이저축은행 근저당권으로, 채권최고액은 295,200,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 인수할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 가격도 현재 최저가 217,000,000원이 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 314,750,000원보다 97,750,000원 낮아, 권리와 가격을 함께 보면 1회 유찰 단계에서 이미 할인폭이 큰 편입니다. 다만 세금 압류는 별도 점검이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12765 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 중산동 1277-1 울산오토밸리로줌파크 101동 11층1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 22층 건물 내 11층 1101호 · 사용승인일 2016.12.30. |
| 소유자 | 이병호 · 2017.08.04. 소유권이전 · 거래가액 266,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 269,661,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.06. 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 295,200,000원이고 채무자는 이병호입니다. 그 뒤 2021.06.10. 국 압류, 2021.11.02. 중소벤처기업진흥공단 가압류 100,673,533원, 2022.05.17. 국민건강보험공단 압류, 2025.11.03. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2026.03.10. 울산광역시 압류가 이어졌습니다. 현재 자료상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 68.9%
동일면적 실거래는 최근 12개월 12건입니다. 평균은 314,750,000원, 최신 거래는 2026.08. 315,000,000원이며, 표본 최저는 290,000,000원, 최고는 330,000,000원입니다. 현재 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 327,500,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 22 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 22 | 327,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 8 | 322,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 15 | 327,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 2 | 294,500,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.92~84.99㎡ | 12건 | 314,750,000원 |
특히 대상 호수와 같은 11층 실거래가 2026.07. 327,500,000원에 존재합니다. 단순 비교하면 현재 최저가 217,000,000원과 110,500,000원의 차이가 있습니다. 또한 최신 거래 315,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 98,000,000원 낮습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 217,000,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 295,200,000원 | 213,162,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,673,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 395,873,533원 중 예상배당은 213,162,000원이고, 미배당은 182,711,533원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
추가 유찰 시 시나리오도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 151,900,000원, 채권자 예상배당 148,973,400원, 미배당 246,900,133원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 106,330,000원, 채권자 예상배당 104,041,380원, 미배당 291,832,153원으로 늘어납니다. 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 증가하지만, 현재 자료상 매수인의 권리 인수액이 발생하는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 중산동 소재 중산초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 울산오토밸리로Z00M파크는 867세대이며 사용승인일은 2016.12.30.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 11층이며 난방·위생·급배수·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역에 속하며 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 공시지가. 1,007,000원/㎡, 토지면적 7,006.3㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 최근 동일면적 실거래 12건이 확인되고 2026.04.~2026.08. 거래가 이어져 실제 거래 표본은 충분한 편입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 집행기록·교부청구 내역에서 확인하세요.
- 임차·점유 재확인. 현재 임차인 신고는 없지만 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 대조해 실제 점유관계를 확인하세요.
- 공매 이력 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고와 취소 이력이 있으므로 현재 경매와 별개로 종결 처리됐는지 원본으로 확인하세요.
- 과거 경매 취하 이력. 2024년 임의경매는 취하됐고 현재는 2025타경12765 사건이 진행 중이므로 사건번호와 등기 상태를 혼동하지 마세요.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 314,750,000원, 최신 거래 315,000,000원, 같은 11층 거래 327,500,000원을 기준으로 응찰가 상한을 별도 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차는 가격 할인도 크다
이 물건의 말소기준은 2021.01.06. 에스비아이저축은행 근저당이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없어 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰로 최저가가 217,000,000원까지 내려와 최근 12개월 동일면적 평균 314,750,000원의 68.9%입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “낮은 최저가가 실제 권리 위험으로 상쇄되느냐”인데, 현재 자료상 임차보증금 인수나 선순위 등기 인수는 확인되지 않습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세와 실제 배당순위 확인이 마지막 관문입니다. 권리구조는 비교적 단순하고, 최근 실거래 대비 가격 차이도 뚜렷한 가격 메리트형 1회 유찰 아파트로 볼 수 있습니다.
