대구지방법원 2024타경44907. 상인역 북서측 인근의 상인중석타운 2층 202호 아파트입니다. 감정가는 256,000,000원이고 현재 최저매각가는 125,440,000원으로, 이미 7회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 소유자 이철신은 2021.01.11. 이 물건을 거래가 273,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권을 누가 부담하는가입니다. 강상준의 주택임차권은 주민등록·점유개시일이 2021.01.05이고, 임차권등기는 2024.02.02에 이루어졌습니다. 등기상 임차보증금은 1차·2차 모두 240,000,000원으로 기재되어 있으며, 이 권리는 2024.12.23 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 명백히 매수인 인수 가능성을 먼저 검토해야 하는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 “주택도시보증공사로부터 대항력포기확약서가 제출됨”이라고 기재돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 즉 현재 회차에서 실질취득은 125,440,000원으로 계산하며, 가격 비교도 이 금액을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경44907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월곡로 291, 2층202호 (상인동,상인중석타운) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.72㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 2층 |
| 소유자 | 이철신 (2021.01.11. 소유권이전 · 거래가액 273,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 125,440,000원 (7회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,888,905원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
현재 등기에서 가장 중요한 권리는 강상준의 주택임차권입니다. 임대차계약은 1차 2020.11.18, 2차 2022.11.25이며 주민등록일자·점유개시일자는 2021.01.05입니다. 임차권등기에는 보증금이 1차·2차 모두 240,000,000원으로 기재되어 있고, 2024.02.21 경정등기로 확정일자가 1차 2020.11.27, 2차 2022.11.25로 정리되었습니다.
말소기준은 2024.12.23의 강제경매개시결정입니다. 따라서 강상준의 주택임차권은 그보다 앞선 권리로서 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 본건에는 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 제출되어 있어, 해당 확약 적용분은 실질 인수 0원으로 판단합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강상준 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.01.05 | 2020.11.27 / 2022.11.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
을구 12-2는 별도 임차인이 아니라 12번 임차권의 경정등기입니다. 따라서 실제 임차권자는 강상준 1명으로 봅니다. * 확약 적용 전 권리 구조상 임차보증금은 240,000,000원이며 선순위 임차권 인수 위험이 존재하지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 대항력포기확약서 제출이 기재되어 있어 본 분석에서는 해당 인수액을 실질 0원으로 반영했습니다.
② 가격 비교 — 49% 할인보다 중요한 것은 ‘확약 적용 후 실질취득’
확인 가능한 상인중석타운 동일면적 84.72㎡ 실거래는 2023.03, 9층, 270,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 125,440,000원은 이 거래금액의 46.5%입니다. 대항력포기확약서를 반영해 실질 인수를 0원으로 보는 경우 실질취득 역시 125,440,000원이므로, 확인 가능한 거래가와 비교하면 가격 차이는 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 84.72㎡ | 9 | 270,000,000원 |
다만 이 비교는 주의가 필요합니다. 최근 12개월 평균도 270,000,000원으로 표시되어 있지만 표본은 1건이고 해당 거래시점은 2023.03입니다. 따라서 270,000,000원을 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 이번 사건은 “실거래보다 절반 이하이므로 무조건 싸다”가 아니라, 확약의 실효성 확인 후 현재 시장가격을 별도로 재확인해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,556,160원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 251,888,905원 | 122,883,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 251,888,905원 중 122,883,840원이 배당되고, 129,005,065원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으며, 이는 본건의 대항력포기확약서와 함께 해석해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 49% | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 129,005,065원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 39% | 100,352,000원 | 98,147,072원 | 153,741,833원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 31% | 80,281,600원 | 78,436,531원 | 173,452,374원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 상인동 소재 상인역 북서측 인근으로, 아파트단지·기존주택지대·학교·주변 상가지대가 함께 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정도 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 아파트 중 2층 202호이며 위생·급배수, 가스보일러 난방, 승강기, 화재탐지·경보기, 옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 대로1류(폭 35m~40m)와 접합합니다.
- 규제. 준주거지역·근린상업지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 상인중석타운은 166세대, 1997.08.19 사용승인으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력포기확약서 원문. 본건 판단의 핵심입니다. 제출 사실만 보지 말고 적용되는 임차권·효력·말소 처리 조건을 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 강상준의 보증금은 240,000,000원이고 전입·점유일은 2021.01.05입니다. 확약이 없다면 선순위 인수형이라는 점을 기준점으로 삼으세요.
- 경정등기 중복 주의. 을구 12-2는 별도 임차인이 아니라 기존 12번 임차권의 확정일자 경정입니다. 보증금을 두 번 합산하지 마세요.
- 가격 시차. 비교 가능한 동일면적 실거래는 2023.03의 270,000,000원 1건입니다. 현재 시세 확인 없이 이 금액만으로 적정 낙찰가를 정하지 마세요.
- 7회 유찰 원인. 현재 감정가 49%까지 내려왔고 단지 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다. 현장 상태와 권리서류를 함께 확인하세요.
- 다음 회차 시나리오. 8회 유찰 시 100,352,000원, 9회 유찰 시 80,281,600원으로 내려가지만 확약의 법적·사실적 효력 확인이 가격보다 우선입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약이다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 256,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 125,440,000원까지 떨어졌고, 확인 가능한 동일면적 거래 270,000,000원의 46.5%입니다. 하지만 등기에는 보증금 240,000,000원의 선순위 주택임차권이 있습니다.
따라서 이 물건의 결론은 단순한 “반값 아파트”가 아닙니다. 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 실제로 해당 임차권 인수 위험을 해소하는지 확인되면 실질 인수 0원·실질취득 125,440,000원의 구조가 됩니다. 반대로 확약의 적용을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근하면 핵심 권리위험을 놓치게 됩니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 입찰의 선행조건은 확약 원문 확인입니다.
