울산지방법원 2025타경12787. 경남 양산시 북정동 양산북정2차대동아파트 102동 1404호, 전용 74.12㎡ 아파트입니다. 주식회사 와이앤피산업이 강제경매를 신청했으며, 청구금액은 200,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2013년 설정된 감전2동새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 119,520,000원입니다. 이후 설정된 와이앤피산업 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

가격은 한 차례 유찰되면서 달라졌습니다. 감정가 124,000,000원에서 최저매각가가 86,800,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균인 112,000,000원보다 낮고, 가장 최근인 2026년 8월 거래가 130,000,000원과도 차이가 있습니다. 하지만 전체 거래 추세는 하락 중이므로, 과거 고가 거래가 포함된 평균만으로 적정 낙찰가를 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 정리

핵심은 2013.04.15. 감전2동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 119,520,000원인 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 주식회사 와이앤피산업의 근저당권 200,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거에 설정됐던 우리은행·교보생명보험·엘아이지손해보험 등의 근저당권은 이미 등기상 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세

양산북정2차대동아파트의 동일 면적 전용 74.12㎡ 실거래 12건을 살펴보면, 전체 평균은 121,833,333원입니다. 그러나 2022년의 고가 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 6건의 평균인 112,000,000원과 최신 거래가 130,000,000원을 우선 비교합니다.

최저매각가 86,800,000원은 최근 12개월 평균 112,000,000원의 77.5%입니다. 전체 평균 121,833,333원과 비교하면 71.2%이지만, 오래된 고가 거래의 영향을 피하기 위해 이 비율만으로 가격 메리트를 평가하지 않습니다. 가장 최근인 2026년 8월 거래가는 130,000,000원이며, 최저매각가는 최근 거래 중 낮은 가격인 98,000,000원보다도 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)

집행비용 1,962,400원은 추정치입니다. 감전2동새마을금고의 119,520,000원은 실제 확정채무가 아니라 등기상 채권최고액이며, 이를 기준으로 예상배당 84,837,600원을 산정했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 와이앤피산업의 근저당권과 경매신청 청구액은 동일 채권자의 서로 다른 기재로, 별개의 채무라고 확인되지 않았으므로 단순 합산한 금액을 실제 확정채무 총액으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 늘어나는 미배당

현재 회차의 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰에 따른 시나리오는 다음과 같습니다. 매각가격이 내려갈수록 선순위 채권자의 예상 회수액도 줄어들지만, 각 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 실제 매각기일과 최저가 변경은 법원 공고로 확인해야 합니다.

표의 배당액은 각 회차별 채권자 예상배당 합계입니다. 2회·3회 유찰 가격은 시나리오이며 실제 확정 최저가는 아닙니다. 모든 시나리오에서 신청채권자의 예상배당과 소유자 잔여액은 0원입니다. 점유관계 및 별도 부담은 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 북정동 삼성중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 양산시립박물관, 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 14층 1404호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지와 내장타일 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 완경사지의 부정형 토지에 위치하며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 단지 내외 가로망 상태는 보통으로 평가돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 299세대 아파트로 1997.08.13. 사용승인됐습니다. 최근 거래는 확인되지만 거래가격의 편차가 있고 최근 평균 거래 추세도 -14.9%로 하락해 재매각 가격은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 소유자 거주 여부, 임차인 존재 여부, 실제 점유자를 현황조사서와 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차권리 확인. 매각물건명세서와 전입세대 관련 자료를 대조해 대항력 있는 임차인이나 인수해야 할 보증금이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 감전2동새마을금고의 2013.04.15. 근저당권과 와이앤피산업의 후순위 근저당권 및 강제경매개시결정의 말소 여부를 최종 확인해야 합니다.
• 배당 구조 확인. 신청채권자 와이앤피산업은 현재 시나리오에서 예상배당이 0원입니다. 배당표는 추정치이며 실제 채권액, 세금, 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 121,833,333원보다 최근 12개월 평균 112,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 중심으로 비교하세요. 하락 추세 -14.9%도 함께 반영해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 실거래 비교 대상은 층과 내부 상태가 서로 다릅니다. 본건은 14층이므로 동일 면적 거래라도 개별 조건의 차이를 검토해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 실제 점유자의 인도·명도 비용을 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 매각기일은 2026.09.30.입니다. 입찰 전 법원 공고에서 기일 변경과 최저매각가를 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조한 후 판단해야 합니다.

맺으며 — “가격 차이는 확보, 하락장과 점유 확인이 관건”

이 물건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 분석상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 점유와 임차권리 확인까지 끝난 상태라고 볼 수는 없습니다.

가격 측면에서는 1회 유찰된 최저가 86,800,000원이 최근 12개월 실거래 평균 112,000,000원의 77.5%로, 최근 시세 대비 할인 폭이 존재합니다. 최신 거래가 130,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 반면 최근 거래 추세가 -14.9%로 하락 중이므로 과거 평균가격을 그대로 회복 가능한 매도가로 가정해서는 안 됩니다.

결론은 권리 구조와 가격 차이를 긍정적으로 검토하되, 임대관계 미상과 하락 추세를 해소한 뒤 실제 낙찰가를 결정해야 한다는 것입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실만으로 향후 수익이나 실제 취득비용이 확정되는 것은 아닙니다.