울산지방법원 2025타경12825. 울산 중구 복산동 혁신비지니스센터 12층 1244호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)·현황 공실입니다. 매각물건명세서 비고상 혁신비지니스센터는 A동·B동·C동·D동으로 구분되며 해당 호실은 C동입니다. 현 소유자는 에코쉽주식회사이고, 2022년 7월 15일 매매를 원인으로 2022년 8월 12일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 97,683,000원입니다.

권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 2024년 신용보증기금 가압류, 2025년 국민건강보험공단 압류, 2025년 신용보증기금의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 현황은 공실이며 매수인이 인수할 임차보증금도 없습니다. 말소기준은 2022.08.12. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후의 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 가격 판단 — 1회 유찰은 확인되지만 시세 비교가 우선

감정가는 90,000,000원, 현재 최저매각가는 63,000,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70% 수준입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 44,100,000원, 3회 유찰 시 30,869,999원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)

현재 최저가 63,000,000원 가정 시 집행비용 1,534,000원과 하나은행 근저당 61,466,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 297,534,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 중구 복산동 우정혁신지구 내 울산중학교 남서측 인근이며, 주변은 주로 공공기관시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북부순환도로·종가로에 연결된 왕복4차로에 접합니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터) 용도이며 현황은 공실입니다. 위생·급배수·승강기·화재관리 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(우정혁신지구)이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 공시지가. 1,203,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 임대관계. 현황은 공실이고 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격부터 재확인. 현재 최저가 63,000,000원은 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
• 공실 상태 확인. 매각물건명세서와 감정평가상 공실이므로 입찰 전 현황이 그대로 유지되는지 확인합니다.
• C동 호실 확인. 매각물건명세서 비고상 해당 호실은 혁신비지니스센터 C동입니다.
• 말소기준 확인. 2022.08.12. 하나은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·강제경매개시결정이 소멸하는 구조를 원본 등기와 대조합니다.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 크더라도 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 시세 확인 후”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 현황은 공실이며, 2022.08.12. 하나은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 현재 63,000,000원이 감정가 90,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교값 없이 감정가 할인율만 보고 응찰가를 정하는 것은 위험합니다. 공장(지식산업센터)·공실이라는 이용상태까지 감안해 실제 거래가격과 환금성을 먼저 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.