울산지방법원 2025타경12825. 울산 중구 복산동 우정혁신지구의 혁신비지니스센터 12층 1244호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터), 현황은 공실입니다. 소유자 에코쉽주식회사는 2022.08.12. 거래가액 97,683,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 84,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 신용보증기금 가압류 275,000,000원, 2025년 국민건강보험공단 압류, 2025.11.12. 신용보증기금의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 없어 권리 인수 구조 자체는 단순한 편입니다. 다만 채권이 많이 남는 것과 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 복산동 703 혁신비지니스센터 12층 1244호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 현황 공실 |
| 소유자 | 에코쉽주식회사 (2022.08.12. 거래가액 97,683,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 310,595,246원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 해당 호실은 혁신비지니스센터 C동이며 현재 공실입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 2022.08.12. 하나은행 근저당권을 기준으로 그 이후 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 최저가 90,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 90,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기에는 소유자의 2022.08.12. 취득 거래가액 97,683,000원이 기록돼 있지만, 이는 현재 시점의 최근 실거래 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
이 사건의 실질취득액은 최저가 90,000,000원에 인수액 0원을 더한 90,000,000원입니다. 그러나 지식산업센터는 주거용 아파트와 달리 개별 호실의 임대수요·업종수요·공실·관리비·전용률과 거래 빈도에 따라 환금성이 크게 갈릴 수 있습니다. 현재 공실이라는 사실도 가격 검증을 더 중요하게 만드는 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 275,000,000원 | 3,980,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 관련 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 359,000,000원 중 예상 배당액은 87,980,000원이고, 현재 회차 미배당액은 271,020,000원입니다. 이 부족액은 채권자 측 미회수분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 복산동 우정혁신지구 내 울산중학교 남서측 인근이며, 주변은 주로 공공기관시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북부순환도로·종가로에 연결된 왕복 4차로에 접합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물의 12층 호실이며, 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터), 현황은 공실입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재관리 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(우정혁신지구)이며, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,203,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 90,000,000원이 현재 시장에서 실제로 경쟁력 있는 가격인지 동일 센터·유사 호실의 최근 거래와 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현재 공실 상태이므로 실제 점유 상태와 내부 상태가 매각기일까지 그대로인지 현장 확인이 필요합니다.
- 지식산업센터 수요. 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이므로 실제 입주·임대 수요와 향후 매각 가능성을 중심으로 환금성을 판단해야 합니다.
- 관리비. 공실 기간 중 관리비 체납 여부와 매수인에게 문제될 수 있는 공용부분 관리비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 하나은행 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조와 매각물건명세서의 공실 기재를 입찰 전 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 현재 공실, 매수인 인수액 0원. 하나은행의 2022.08.12. 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리분석만 놓고 보면 복잡한 승계 구조는 없습니다.
반면 가격에서는 신중해야 합니다. 현재 최저가 90,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 현재 시세를 검증할 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 2022년 소유권 취득 거래가액 97,683,000원만으로 지금 90,000,000원이 싸다고 판단할 수도 없습니다. 여기에 용도가 공장(지식산업센터)이고 현황이 공실이라는 점까지 고려하면, 결론은 “권리는 합격, 가격·환금성은 확인 후 판단”입니다.
