울산지방법원 2025타경12902. 울산 북구 명촌동 울산강변효성해링턴플레이스(81블록) 101동 1층103호 근린시설입니다. 전해일이 2018년 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 580,800,000원입니다. 같은 날 북울산새마을금고의 채권최고액 512,200,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 울산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 눈에 띄는 부분은 후순위 가압류보다 대지권과 실제 사용상태입니다. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다고 기재돼 있습니다. 최저매각가격에는 적정대지권 가격이 포함돼 있지만, 등기상 대지권 상태 자체는 별도로 확인해야 합니다. 감정평가 당시에는 ‘행복분식’으로 이용됐으나 현재 폐문 상태로 보이고 내부에 집기가 남아 있으며, 임대관계 역시 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12902 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 명촌동 진장명촌지구81블록3로트 울산강변효성해링턴플레이스(81블록) 101동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(‘행복분식’, 현재 폐문으로 내부에 집기는 있으나 영업중단 상태로 보임) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 17층건 중 1층 103호 |
| 소유자 | 전해일 · 거래가액 580,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 584,000,000원 / 584,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 363,392,102원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.05.15 설정된 북울산새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.08.29 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 이후 2025.11.24 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 진행했습니다. 2024.08.07 울산신용보증재단의 54,906,250원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 핵심 특이사항 — 대지권 미등기
매각물건명세서 비고에는 “대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음”이라고 기재돼 있습니다. 동시에 최저매각가격에는 적정대지권 가격이 포함돼 있습니다. 따라서 최저가에 대지권 상당가격이 반영됐다는 사실과, 등기상 대지권이 미등기라는 사실을 구분해서 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교 자료가 없다
감정가는 584,000,000원, 현재 최저매각가격도 584,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 용도·위치의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어, 이 가격이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하기보다, 실제 1층 근린생활시설의 임대 가능성·공실 상태·점유관계와 대지권 상태를 확인한 뒤 매각가와 비교하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 584,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,240,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북울산새마을금고 | 512,200,000원 | 512,200,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 울산신용보증재단 | 54,906,250원 | 54,906,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,653,750원 |
신건 매각가 584,000,000원 가정 시 채권 총액 567,106,250원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여액은 8,653,750원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 584,000,000원 | 567,106,250원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 467,200,000원 | 460,128,000원 | 106,978,250원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 373,760,000원 | 367,727,360원 | 199,378,890원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당 금액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 명촌근린공원 북서측 인근이며 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 ‘행복분식’으로 조사됐으나 현재 폐문 상태로 보이고 내부에 집기가 있어 영업상태 재확인이 필요합니다.
- 도로. 남측 및 북서측으로 각각 폭 약 12미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이며 유무가 미상인 만큼 매각물건명세서·등기사항·관련 토지관계를 직접 대조해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임대관계 미상이고 내부 집기가 남아 있으므로 현재 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 영업상태 확인. 감정 당시 ‘행복분식’은 폐문 상태로 조사돼 실제 영업재개 여부와 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 584,000,000원 자체를 시장가격으로 단정하지 말고 별도 비교가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권 미배당은 커져도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 대지권과 점유 확인이 먼저다
등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2018.05.15 북울산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 울산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기 후순위 권리가 아닙니다. 매각물건명세서에 대지권 미등기·대지권 유무 미상이라고 명시돼 있고, 감정평가상 임대관계 미상, ‘행복분식’은 폐문 상태로 조사됐습니다. 여기에 현재 시세를 판단할 최근 거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 대지권·점유·가격은 확인 전 보류입니다.
