울산지방법원 2025타경12902. 울산 북구 명촌동 울산강변효성해링턴플레이스(81블록) 101동 1층 103호 근린시설입니다. 소유자는 전해일이고, 2018.05.15. 소유권이전 당시 거래가액은 580,800,000원입니다. 같은 날 북울산새마을금고의 채권최고액 512,200,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 울산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 정리된다”는 사실만으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없음이라고 적혀 있고, 동시에 최저매각가격에는 적정 대지권 가격이 포함돼 있습니다. 여기에 감정평가서의 임대관계도 미상입니다. 따라서 현재 계산된 인수액 0원과 별개로, 대지권과 실제 점유·임대관계를 입찰 전에 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12902 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 명촌동 진장명촌지구81블록3로트 울산강변효성해링턴플레이스(81블록) 101동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(‘행복분식’, 현재 폐문으로 내부에 집기는 있으나 영업중단 상태로 보이니 재확인 요함) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 17층건 중 1층 103호 |
| 소유자 | 전해일 · 2018.05.15. 소유권이전 · 거래가액 580,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 584,000,000원 / 408,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 363,392,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무는 알 수 없음 · 최저매각가격에 적정대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.05.15. 근저당
말소기준은 2018.05.15. 북울산새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.08.29. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 2025.11.24. 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 울산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 584,000,000원, 현재 최저매각가격은 408,800,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 408,800,000원입니다.
다만 이 물건은 동일 조건의 최근 실거래 시세를 기준으로 가격 우위를 확인할 수 있는 비교표 대신 회차별 배당 부족액을 보는 것이 적절합니다. 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 408,800,000원 | 402,312,000원 | 164,794,250원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 286,160,000원 | 281,353,760원 | 285,752,490원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 200,312,000원 | 196,707,632원 | 370,398,618원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지고 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이며, 그 자체가 매수인의 인수금액을 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,488,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북울산새마을금고 | 512,200,000원 | 402,312,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 울산신용보증재단 | 54,906,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 567,106,250원, 채권자 예상배당은 402,312,000원, 미배당액은 164,794,250원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 명촌근린공원 북서측 인근이며 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 ‘행복분식’으로 이용됐으나 현재 폐문 상태이고 내부에 집기는 있으나 영업중단 상태로 보여 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 17층건 중 1층 103호입니다. 위생·급배수시설과 소화전설비가 돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 북서측으로 각각 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다는 매각물건명세서 비고를 등기부·명세서 원본과 함께 확인해야 합니다. 최저매각가격에는 적정대지권 가격이 포함돼 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현재 확인된 인수액 0원과 별개로 실제 점유자, 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자 등의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 영업 상태 재확인. 근린생활시설 ‘행복분식’은 폐문 상태이고 내부 집기는 있으나 영업중단 상태로 보인다고 기재돼 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 408,800,000원으로 감정가 584,000,000원의 70%이지만, 감정가 대비 할인만으로 시세 우위를 판단하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 164,794,250원은 채권자 측 부족액이고, 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2018.05.15. 북울산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 회차 408,800,000원 기준 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기·대지권 유무 불명이 명시돼 있고, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 이용 중이던 ‘행복분식’도 현재 폐문·영업중단 상태로 보여 재확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 말소되는 권리 구조는 단순하지만, 대지권과 실제 점유 상태 확인이 선행돼야 하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실은 확인되지만, 시세 검증 없이 그 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
