울산지방법원 2025타경12923. 울산 중구 성안동 청정위너스빌 101동 지1층 비01호로, 현황상 근린생활시설인 사무소입니다. 소유자 김경일은 2020.10.07. 이 물건을 380,000,000원에 취득했고, 같은 날 강남새마을금고가 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 국세·지방세 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
근저당권은 2024.01.23. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.03.에는 해당 근저당권부채권에 느티나무제일차유한회사의 채권최고액 240,000,000원 근질권이 설정됐습니다. 현재 경매도 엠씨아이대부주식회사가 신청했습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 임대관계가 확인되지 않은 사무소이므로 점유와 사업자등록에 따른 대항력은 가능·미상으로 보고 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12923 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성안동 798-7 청정위너스빌 제101동 제지1층 제비01호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 대상 면적 188.13㎡ · 근린생활시설(사무소) · 상호 우노라이팅 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 지1층 비01호 |
| 소유자 | 김경일 (2020.10.07. 거래가 380,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 242,852,735원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.10.07. 강남새마을금고 근저당권입니다. 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정됐지만, 배당모형상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 2024.05.21. 국세 압류, 2025.09.01. 및 2026.06.15. 울산광역시 중구 압류도 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 표본 면적이 달라 직접 비교는 제한
청정위너스빌의 확인된 거래는 5건이지만, 대상 면적 188.13㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 거래 평균은 185,666,666원, 최신 거래는 2025.06. 195,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 48.5% 높습니다. 최저가 386,000,000원은 최근 평균의 207.9%로 집계되지만, 면적과 이용상태가 다른 거래를 금액만으로 비교해 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 57.42㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2024.09 | 58.88㎡ | 6 | 181,000,000원 |
| 2024.09 | 58.88㎡ | 6 | 181,000,000원 |
| 2021.11 | 71.84㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 72.98㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 최근 평균 | 불일치 | 3건 | 185,666,666원 |
전체 5건 평균은 161,400,000원이고, 최저가와의 단순 비율은 239.2%입니다. 그러나 거래 면적이 57.42㎡부터 72.98㎡인 반면 대상은 188.13㎡이며, 대상의 이용상태도 사무소입니다. 따라서 전체 평균과 최근 평균 모두 적정 입찰가를 직접 결정할 수 있는 동일 조건 시세가 아닙니다. 같은 면적·용도·접근 조건의 근린시설 거래나 임대수익 자료를 추가 확인하기 전에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,204,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 강남새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 139,796,000원 |
근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 표는 채권최고액 기준의 배당모형이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성안초등학교 서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 사무소로 이용 중이며 상호는 우노라이팅입니다. 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 완경사 지세의 가로장방형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 외부 가로망 상태는 보통이고 소로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·상대보호구역·절대보호구역·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역이며 도시계획시설도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,102,000원/㎡이며 공부와 현황의 용도상 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 청정위너스빌은 17세대, 2015.08.11. 사용승인 건물입니다. 대상과 면적이 일치하는 거래가 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·사업자등록 확인. 우노라이팅의 점유 근거와 소유자와의 관계, 사업자등록일, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 여부를 판정해야 합니다.
- 지1층 현황 확인. 남동측 도로 출입 구조와 실제 층고, 채광, 환기, 누수, 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 적정가 재검증. 188.13㎡ 근린시설과 용도·면적·도로 조건이 유사한 거래 및 임대사례를 별도로 확보해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 공매 상태 확인. 공매취소공고 이후 한국자산관리공사 공매가 다시 진행되지 않았는지 교차 확인하세요.
- 채권 이전관계 확인. 강남새마을금고 근저당의 엠씨아이대부주식회사 이전 및 느티나무제일차유한회사 근질권 관계를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 물건은 말소기준 이후의 압류가 소멸하고 배당모형상 인수액도 0원이라 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 현황상 사무소가 사용 중인데 임대관계가 확인되지 않았고, 가격 비교에 쓰인 거래도 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 공부상 지1층과 실제 도로 출입 구조, 세금 압류, 과거 공매공고까지 현장과 원본에서 확인할 항목이 남아 있습니다.
최저가 386,000,000원은 최근 거래 평균과의 단순 비율로 207.9%지만, 그 거래들은 대상보다 작은 면적이므로 이를 곧바로 고가 또는 저가의 근거로 사용할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 가격과 점유는 보류. 동일 용도·유사 면적 시세와 실제 점유관계를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 근린시설입니다.
