울산지방법원 2025타경12923. 울산광역시 중구 성안동 청정위너스빌 제101동 지1층 비01호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(사무소)이며, 상호는 우노라이팅으로 기재되어 있습니다. 공부상 지1층이지만 남동측 도로에서 직접 출입할 수 있는 구조라는 점이 특징입니다.
소유자 김경일은 2020년 10월 7일 380,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 강남새마을금고가 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부주식회사입니다.
이 사건에서 눈여겨볼 부분은 세 가지입니다. 근저당권 양도와 근질권 설정으로 이어진 채권관계, 국세·지방세 압류, 그리고 근린시설과 맞지 않는 실거래 비교표본입니다. 등기상 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라는 사실만으로 투자위험 전체가 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12923 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성안동 798-7 청정위너스빌 101동 지1층비01호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 함월18길 25 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(사무소) |
| 이용상태 | 근린생활시설(사무소) · 우노라이팅 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물 중 지1층 비01호 |
| 소유자 | 김경일 · 2020.10.07 취득 · 거래가 380,000,000원 |
| 감정가 | 386,000,000원 |
| 최저매각가 | 189,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 242,852,735원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.07 강남새마을금고 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 근저당권 승계 | 2024.01.23 엠씨아이대부주식회사로 이전 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
| 예상 인수액 | 0원 (현재 배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 관계가 있다
말소기준권리는 2020.10.07 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 울산행복신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 후순위 압류와 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.
과거에는 강남새마을금고의 신청으로 2023.11.28 임의경매개시결정이 등기됐으나, 2025.06.20 취하되어 2025.06.23 말소됐습니다. 또한 한국자산관리공사 공매공고가 2024.08.14 등기됐다가 2024.11.12 취소공고에 따라 말소된 이력이 있습니다. 현재 별도 공매 진행 여부와 경매절차의 충돌 가능성을 원본 공고로 교차 확인할 필요가 있습니다.
② 점유·임차관계 — 임차인 신고는 없지만 명도는 미확정
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 하지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 현재 이용상태는 근린생활시설(사무소), 상호 우노라이팅입니다. 따라서 이를 소유자 직접 사용이나 완전한 공실로 단정할 수 없습니다.
특히 근린시설은 주거용 아파트와 임차권 확인 방식, 점포·사무소의 인도 및 영업시설 정리 문제가 다를 수 있습니다. 낙찰 전 현장 조사와 점유자 확인이 필수입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 비교 대상도 다르다
청정위너스빌의 실거래 집계에는 총 5건이 있고 전체 평균은 161,400,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 분류된 집계값은 185,666,666원(3건)입니다. 최저매각가 189,140,000원은 이 최근 평균의 101.9%로, 집계값만 놓고도 최근 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 57.42㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2024.09 | 58.88㎡ | 6 | 181,000,000원 |
| 2024.09 | 58.88㎡ | 6 | 181,000,000원 |
| 2021.11 | 71.84㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 72.98㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 161,400,000원 |
| 최근 평균 집계 | — | 3건 | 185,666,666원 |
2024.09의 동일 면적·층·금액 거래가 두 건 기록되어 있어 개별 거래의 중복 여부 확인이 필요합니다. 최근 평균의 집계기간 역시 표시된 거래일자와 대조해야 합니다.
등록된 최신 거래는 2025.06, 195,000,000원입니다. 최저매각가는 이 거래가격보다 낮지만, 면적·층·용도가 다른 표본이어서 해당 거래보다 저렴한 근린시설이라고 판단할 근거는 아닙니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세지표는 +48.5%입니다. 다만 표본의 거래시점과 면적이 달라 이를 해당 사무소의 직접적인 가치상승률로 해석할 수 없습니다. 전체 평균 대비 최저가 비율도 117.2%로, 과거 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 매력을 평가하는 방식 역시 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,447,960원 |
| 1. 말소기준 근저당권 · 강남새마을금고 설정(엠씨아이대부 승계) | 240,000,000원 | 185,692,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 미배당 | — | 54,307,960원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권액은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 국세·지방세의 당해세 및 미확인 임차인의 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 근저당권 양도·근질권 설정에 따른 실제 배당금 수령권자도 확정해야 합니다.
현재 최저가에 매각된다면 집행비용 3,447,960원을 제외한 185,692,040원이 근저당권 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 대비 54,307,960원이 미배당되지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인의 계산상 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 회차별 예상배당과 실질취득
현재 회차 이후 추가 유찰이 발생할 경우의 가격 및 배당 시뮬레이션입니다. 각 회차에서 계산상 매수인 인수액은 0원으로 제시되지만, 실제 입찰비용과 점유 관련 부담은 포함되지 않습니다.
| 유찰 회차 | 최저가 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 현재(49%) | 189,140,000원 | 54,307,960원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 132,397,999원 | 110,255,573원 | 0원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 92,678,599원 | 149,389,616원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 현재 분석상 매수인이 그 미배당액을 직접 부담하는 구조는 아닙니다. 따라서 실질취득액은 인수액 0원을 전제로 할 때 해당 회차의 낙찰가와 동일하게 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 성안동 소재 성안초등학교 서측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 출입구. 공부상 지1층이지만 현황은 남동측 도로에서 출입이 가능합니다. 실제 채광·가시성·접근성·영업 활용도는 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 외벽은 치장석 마감 등, 내벽은 벽지 마감 등, 창호는 샤시 창호 등입니다. 위생·급배수설비 등이 있습니다.
- 토지. 완경사지 내 가로장방형 토지로 주상용 건부지로 이용됩니다. 토지면적은 1,168.3㎡, 공시지가는 1,102,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(27m 이하), 도시계획시설도로 접함, 상대보호구역·절대보호구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건물 현황. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 지1층 출입 구조는 이용가치 측면에서 별도 검토해야 합니다.
- 환금성. 청정위너스빌은 17세대 규모로 집계되어 있습니다. 일반적인 대단지 아파트와 달리 근린시설의 매수층과 거래사례가 제한적일 수 있어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 매각대상은 근린생활시설(사무소)입니다. 아파트로 가정한 주거 매매가격이나 주거용 임대수익률을 그대로 적용하지 마세요.
- 전용면적·대지권 확인. 시세 검색 기준 188.13㎡와 거래표본 57.42~72.98㎡가 다릅니다. 집합건축물대장과 등기부에서 실제 매각대상 면적 및 대지권을 대조해야 합니다.
- 점유 및 상가임대차 확인. 우노라이팅의 실제 운영주체, 점유자, 사업자등록, 임차보증금, 임대차계약, 확정일자 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 세금채권 확인. 국가·지방자치단체 압류 3건의 체납액, 조세채권 성격, 법정기일과 배당순위를 확인하세요.
- 채권 승계 확인. 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 양수와 느티나무제일차유한회사의 근질권 설정이 실제 배당 및 절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 취소공고의 처리 내역, 별도 진행 중인 공매절차의 존재 여부를 확인하세요.
- 가격 재산정. 근린시설의 동일 용도·유사 면적 거래, 주변 사무소 임대료, 실제 순수익 및 공실 위험을 통해 적정가를 다시 산정하세요.
- 관리비·시설비 확인. 공용부분 체납관리비, 시설 유지보수 비용, 누수·방수 상태와 명도비용 발생 가능성을 조사하세요.
- 입찰조건 확인. 매각기일 2026.10.27의 최종 매각공고, 입찰보증금, 매각물건명세서와 매각조건 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “반값 경매”와 “싼 부동산”은 다르다
이 물건의 강점은 말소기준권리의 구조가 명확하고, 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이라는 점입니다. 근저당권이 양수되고 근질권이 설정됐지만, 이를 낙찰자가 별도로 떠안는 두 건의 채무로 계산할 근거는 없습니다.
그러나 가격 측면에서는 보수적인 판단이 필요합니다. 감정가 386,000,000원에서 189,140,000원으로 내려왔다는 사실보다, 근린시설인 대상 물건에 비해 비교 실거래의 면적과 용도가 맞지 않는다는 문제가 큽니다. 최근 실거래 평균 집계값 185,666,666원과 비교해도 최저매각가는 101.9%입니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건, 미확인 임대관계, 과거 공매 이력, 제한적인 근린시설 거래표본이 겹칩니다. 이미 2회 유찰된 상태에서도 단순 할인율을 이유로 적극 응찰하기에는 가격과 이용가치의 검증이 부족합니다.
결론은 권리상 조건부 안정, 가격과 환금성은 보류입니다. 현재의 최저가가 충분히 낮다고 단정하기보다는, 실제 점유관계와 근린시설의 독립적인 시장가치를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
