울산지방법원 2025타경12936. 양산 물금읍 범어리 라온센트럴상가 7층 701호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 587,000,000원으로 신건입니다. 소유자는 유지은이며, 2015년 소유권 이전 당시 거래가액은 139,776,100원으로 등기돼 있습니다.
권리의 기준점은 2016.10.14. 설정된 물금새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이며, 이후의 물금새마을금고 추가 근저당 3건, 양인석 근저당, 최주희 전세권, 경매개시결정 및 비엔케이캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12936 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-5 라온센트럴상가 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 매각물건명세서 비고상 주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하3층/지상7층 건물 내 제7층 701호 |
| 소유자 | 유지은 · 거래가액 139,776,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 587,000,000원 / 587,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정 / 79,844,382원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2016.10.14. 물금새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 물금새마을금고 근저당 12,000,000원·60,000,000원·60,000,000원, 양인석 근저당 22,500,000원, 최주희 전세권 350,000,000원, 강제경매개시결정 및 비엔케이캐피탈 가압류 44,350,972원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 이 사건의 핵심 리스크
매각물건명세서에는 실제 점유자 2명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 김준배와 최주희 각각이 점유자로 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았고 확정일자 역시 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준배 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최주희 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 최주희는 등기부상 별도로 전세금 350,000,000원의 전세권자입니다. 이 전세권 자체는 말소기준 이후 설정되어 소멸하지만, 점유자로서의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 등기 전세권의 소멸만 보고 주택임대차 관계까지 자동으로 정리된다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 기준이 없어 보수적으로
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 587,000,000원이나 향후 유찰가를 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 근거가 없습니다. 특히 근린시설로 감정됐지만 매각물건명세서에는 주택으로 이용 중이라고 기재돼 있어, 실제 이용현황과 환금성까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 587,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,270,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 물금새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 물금새마을금고 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 물금새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 물금새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 양인석 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 을구 6번 전세권 · 최주희 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 김정 | 79,844,382원 | 22,230,000원 |
| 갑구 19번 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 44,350,972원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 680,695,354원 중 578,730,000원이 배당되고, 미배당은 101,965,354원입니다. 신청채권자 김정의 청구액 79,844,382원 중 예상배당은 22,230,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 권리 확인 결과에 따라 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 587,000,000원 | 101,965,354원 | 22,230,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 469,600,000원 | 218,191,354원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 375,680,000원 | 311,074,874원 | 0원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션 기준. 점유자 김준배·최주희의 전입일·보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 최종 인수액은 별도 권리확인 전 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도2호선 남양산역 서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하3층/지상7층 건물의 7층 701호이며 승강기·소방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 및 주차장시설은 보통이며 중로1류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 3,190,000원/㎡, 토지면적 1,147.0㎡의 상업용 토지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 확인. 김준배·최주희의 실제 점유 부분, 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최주희 권리 이중 확인. 등기 전세권 350,000,000원은 후순위로 소멸하지만 별도의 주택임대차 대항요건이 존재하는지는 따로 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 감정상 근린생활시설이면서 명세서상 주택 이용 중이므로 현황과 적법성, 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 인수 0원이더라도 미상 점유자의 대항력 확인 결과에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계와 배당요구 종기를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 점유자가 먼저다
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2016.10.14. 물금새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·전세권·경매·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 김준배와 최주희 2명의 주거 점유가 확인되면서 단순한 “인수 0원 상가”로 볼 수 없게 됩니다.
두 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 감정상 근린생활시설과 명세서상 주택 이용이라는 차이도 있습니다. 비교 실거래 자료까지 없는 만큼 가격 가점보다 점유·용도 확인을 우선해야 합니다. 결론은 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 미상임차인 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
