울산지방법원 2025타경12960. 울산 북구 양정동 ‘양정힐스테이트’ 107동 11층 1104호 아파트입니다. 현재 소유자는 김동근이고, 2017.03.27. 소유권을 이전받으면서 같은 날 새북구새마을금고에 채권최고액 210,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2025.05.16. 한국자산관리공사로 이전됐고, 2025.12.02. 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다.
말소기준 이후 현재 남아 있는 리드코프 근저당 채권최고액 52,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유상태 확인은 별개의 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12960 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 양정동 500-33 양정힐스테이트 107동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 69.839㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 김동근 (2017.02.21. 매매 · 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 175,500,592원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.03.27. 을구 6번 새북구새마을금고 근저당권 210,000,000원입니다. 같은 권리는 2025.05.16. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 2022.04.22. 설정된 리드코프 근저당 52,000,000원과 2025.12.02. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 경남은행·한국씨티은행·유니온저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 평균과 거의 같고, 최신 거래보다는 높다
양정힐스테이트 동일 면적대 69.84㎡의 최근 실거래 12건은 241,000,000원~268,000,000원에 분포합니다. 12건 전체 평균은 정확히 251,000,000원으로 현재 감정가·최저가와 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 69.84㎡ | 19 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 69.84㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 69.84㎡ | 20 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 69.84㎡ | 18 | 246,000,000원 |
| 2026.02 | 69.84㎡ | 15 | 268,000,000원 |
| 2026.01 | 69.84㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.12 | 69.84㎡ | 7 | 249,000,000원 |
| 2025.06 | 69.84㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2025.06 | 69.84㎡ | 12 | 247,000,000원 |
| 2025.06 | 69.84㎡ | 12 | 247,000,000원 |
| 2025.05 | 69.84㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2025.04 | 69.84㎡ | 16 | 259,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 251,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월을 우선해서 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 7건 평균은 251,857,142원이고, 현재 최저가 251,000,000원은 그 99.7%입니다. 평균보다 아주 조금 낮을 뿐 뚜렷한 경매 할인이라고 보기는 어렵습니다. 더구나 최신 거래는 2026.07. 245,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.8%로 하락장은 아닙니다. 따라서 “시세가 급락 중이라 감정가가 뒤처졌다”는 상황은 아니지만, 반대로 신건 가격 자체에서 큰 할인폭을 확인하기도 어렵습니다. 현재 가격의 핵심 표현은 시세와 거의 동일한 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 새북구새마을금고 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사리드코프 | 52,000,000원 | 36,686,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 251,000,000원 가정 시 집행비용 4,314,000원을 제외하고 채권자에게 246,686,000원이 배당되며, 채권최고액 기준 미배당액은 15,314,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 부근은 산업단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 11층 1104호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 양정힐스테이트는 1,443세대이며 준공일은 2007.06.25.입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로2류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이고 공시지가는 1,139,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 251,000,000원은 최근12개월 평균 251,857,142원과 거의 같습니다. 최신 245,000,000원 거래도 함께 기준으로 삼아 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 200,800,000원, 2회 유찰 시 160,640,000원입니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입·확정일자 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2017.03.27. 새북구새마을금고 근저당권은 2025.05.16. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 배당요구·채권관계는 최신 등기와 배당서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 경계선”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.03.27. 근저당이고 이후 남은 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항의 임대관계가 미상이라는 점은 현장 확인이 필요합니다.
가격에서는 더 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 251,000,000원인 신건인데, 최근12개월 평균은 251,857,142원, 최신 거래는 245,000,000원입니다. 최근 흐름은 +0.8%로 하락장은 아니지만 현재 최저가가 최근 시세와 사실상 같은 수준이어서 “경매라서 싸다”는 판단은 어렵습니다. 권리는 합격이지만 신건 가격은 경계선 — 이 사건의 승부처는 권리보다 응찰가입니다.
