울산지방법원 2025타경12960. 울산 북구 양정동 ‘양정힐스테이트’ 107동 11층 1104호, 전용 약 69.84㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김동근은 2017.03.27 거래가 252,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 새북구새마을금고가 채권최고액 210,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.05.16 해당 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐고, 2025.12.02 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.22 설정된 주식회사리드코프의 채권최고액 52,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시 선순위 근저당권에 미배당이 발생하더라도, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12960 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 양정동 500-33 양정힐스테이트 107동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 69.84㎡ · 17층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 김동근 (2017.03.27 소유권 취득 · 거래가 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 175,500,592원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2017.03.27 새북구새마을금고 근저당권이며, 2025.05.16 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 리드코프 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.1%
양정힐스테이트는 총 1,443세대, 2007.06.25 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 69.84㎡ 거래가 확인되며, 전체 12건 평균은 249,500,000원입니다. 가격 판단은 최근 시세를 우선해 보면, 최근 12개월 8건 평균은 250,500,000원, 최신 2026.08 거래는 241,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 69.84㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2026.07 | 69.84㎡ | 19 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 69.84㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 69.84㎡ | 20 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 69.84㎡ | 18 | 246,000,000원 |
| 2026.02 | 69.84㎡ | 15 | 268,000,000원 |
| 2026.01 | 69.84㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.12 | 69.84㎡ | 7 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.84㎡ | 8건 | 250,500,000원 |
현재 최저가 175,700,000원은 최근 12개월 평균 250,500,000원의 70.1%입니다. 금액 차이는 74,800,000원입니다. 최신 거래 241,000,000원과 비교해도 65,300,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균은 이전 기간 대비 1.2% 상승해 하락 추세로 볼 자료도 아닙니다. 따라서 이번 사건은 최저가가 단순히 전체 장기평균보다 낮은 수준을 넘어, 최근 거래 기준에서도 가격 차이가 명확한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,259,800원 |
| 2. 근저당 · 새북구새마을금고 | 210,000,000원 | 172,440,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사리드코프 | 52,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 262,000,000원 중 172,440,200원이 배당되고, 미배당은 89,559,800원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 175,700,000원 | 172,440,200원 | 89,559,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 122,989,999원 | 120,468,139원 | 141,531,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 86,092,999원 | 84,143,325원 | 177,856,675원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득금액도 같은 방향으로 내려가는 전형적인 소멸형 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정동행정복지센터 북서측 인근. 부근은 산업단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장 위치. 대중교통상황과 단지 내·외부 가로망 상태는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 11층. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로2류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1,443세대 단지이고 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균 가격도 이전 기간 대비 1.2% 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2017.03.27 을구 6번 근저당권이 기준입니다. 2025.05.16 한국자산관리공사로 이전된 사실까지 원본 등기에서 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 175,700,000원은 최근 12개월 평균 250,500,000원의 70.1%입니다. 응찰 상한은 취득부대비용과 실제 내부상태를 별도로 반영해 판단해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 선순위 근저당권에 미배당 89,559,800원이 발생하는 계산이지만, 제공된 분석상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 단순합니다. 2017.03.27 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 175,700,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 250,500,000원의 70.1% 수준입니다. 최신 거래 241,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 여유가 확인됩니다. 단, 감정요항에 임대관계 미상으로 기재돼 있다는 한 점은 끝까지 확인해야 합니다. 권리 구조는 양호하고 가격도 최근 시세 아래지만, 최종 입찰 판단은 실제 점유 확인을 마친 뒤가 맞습니다.
