울산지방법원 2025타경12978. 경상남도 양산시 북부동의 양산북부동지안스로가아파트 106동 202호입니다. 소유자는 강정선이며, 2020년 소유권보존 이후 수협은행의 근저당권이 설정됐습니다. 2025년에는 회생채무자 주식회사 회성의 관리인이 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 158,900,000원입니다.

이 사건은 가격과 권리를 나누어 봐야 합니다. 등기상 확인되는 수협은행 근저당권은 말소기준권리이며, 과거 가압류는 이미 말소됐습니다. 그러나 임대관계는 미상이고, 감정평가 자료의 건물 표시에도 서로 다른 호수가 기재돼 있습니다. 가격상 할인은 확인되지만, 해당 할인이 실제 경매 대상에 적용되는지 확인하는 절차가 선행돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준권리는 2020.04.10 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 207,900,000원이며, 경매 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 이후 설정됐던 가압류는 2022.05.17 이미 말소됐고, 2025.12.09 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 66.5%까지 내려온 가격

양산북부동지안스로가아파트의 비교 면적은 전용 70.814㎡입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 239,083,333원이고, 가장 최근인 2026년 9월 거래가격은 235,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래가격보다 모두 낮습니다.

실거래 가격 범위는 230,000,000원~260,000,000원입니다. 감정가는 227,000,000원으로, 비교 거래의 최저가격보다도 낮습니다. 여기에 1회 유찰이 반영되면서 최저매각가가 158,900,000원까지 하락했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)

현재 최저가에 매각되는 것으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권액은 수협은행 근저당의 채권최고액과 경매신청채권자의 청구금액을 기준으로 하며, 실제 확정 채권액 및 법원의 배당순위와 다를 수 있습니다.

회차별 배당 및 인수 시나리오

회차별 가격과 배당액은 시뮬레이션이며, 향후 실제 유찰이나 매각기일 진행을 보장하지 않습니다. 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정을 전제로 합니다. 점유관계 등 추가 확인 결과에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 북부동 소재 양산고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·단독주택·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 소재합니다. 감정요항표상 제반 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 건물 및 설비. 아파트 용도로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕으로 기재돼 있습니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전 및 승강기 설비가 확인됩니다. 다만 건물 구조 설명의 층·호수가 대상 물건과 달라 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 공동주택 부지이며 토지면적은 22,503.7㎡입니다. 단지 주변 가로망 상태는 보통으로 기재돼 있습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 제2종·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 상대보호구역 등의 사항이 확인됩니다. 실제 해당 대지지분에 적용되는 사항은 토지이용계획 원본으로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있지만, 건물 구조 설명의 동·층·호수 불일치는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 612세대 단지로 최근 12개월 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 230,000,000원~260,000,000원으로 차이가 있어, 실제 대상 호수의 층과 상태에 따른 가격 보정이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 물건 동일성 확인. 경매 대상인 106동 2층 202호와 감정요항표의 30층 중 제15층 제1507호 표시가 일치하지 않습니다. 등기부·감정평가서 표제부·평가명세표·매각물건명세서·호별 도면을 대조해야 합니다.
• 전용면적 확인. 시세 비교는 전용 70.814㎡를 기준으로 합니다. 대상 호수의 등기상 전유면적과 일치하는지 확인한 뒤 가격 비교를 확정해야 합니다.
• 임차인 및 점유 조사. 신고 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입·확정일자·보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당·배당 확인. 수협은행 근저당 채권최고액은 207,900,000원입니다. 예상 미배당액은 매수인 인수채무와 다르지만, 실제 소멸 여부 및 매각조건을 원본으로 최종 확인해야 합니다.
• 실거래 보정. 최근 평균 239,083,333원과 최신 거래 235,000,000원을 기준으로 대상 호수의 층·향·내부 상태와 거래 조건을 비교해야 합니다.
• 관리비·인도 비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목, 실제 점유자와 인도 협의에 따른 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.09.30입니다. 변경·취하·정지 여부와 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인한 후 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다.

맺으며 — 할인 폭은 크지만, 확인하지 않은 물건에는 가격을 매길 수 없다

양산북부동지안스로가아파트 106동 202호는 감정가 227,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 158,900,000원까지 낮아졌습니다. 이는 최근 12개월 평균 239,083,333원의 66.5%입니다. 최신 실거래가격인 235,000,000원보다도 낮아 현재 제시된 가격만으로는 할인 폭이 확인됩니다.

권리 측면에서는 수협은행 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 과거 가압류도 이미 말소됐습니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라 실제 점유와 임차인 관련 위험까지 모두 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

특히 경매 대상 호수와 감정평가 자료의 호수 불일치는 반드시 해소해야 할 사항입니다. 물건 동일성과 실제 점유관계가 확인되고, 대상 호수의 개별 가격이 최근 거래와 비교 가능한 것으로 확인될 때 현재의 가격 할인과 등기상 권리 소멸 구조를 함께 평가할 수 있습니다. 핵심은 저렴해 보이는 최저가보다 먼저, 무엇을 취득하는지 정확하게 확인하는 것입니다.