울산지방법원 2025타경13049. 울산 남구 신정동 신정오펠리움플러스 20층 2018호입니다. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 최형섭은 2018년 6월 20일 신탁재산 처분을 통해 거래가액 157,182,000원으로 소유권을 취득했습니다. 2021년 설정된 울산행복신용협동조합 근저당권 106,800,000원은 2022년 9월 16일 이미 말소됐습니다.
현재 말소기준은 2024년 3월 28일 우리금융캐피탈의 가압류 26,097,537원입니다. 문제는 임차인 최윤이의 전입·점유가 2022년 9월 15일이고 확정일자가 2022년 8월 30일이라는 점입니다. 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 2026년 7월 22일 대항력포기확약서를 제출해, 미배당 보증금의 매수인 인수 위험을 해소하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13049 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 20층 2018호 · 울산광역시 남구 삼산로 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔로 이용 중 · 20층 건물 중 20층 2018호 |
| 소유자 | 최형섭 (2018.06.20. 거래가액 157,182,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,288,795원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준보다 앞선 임차인은 최윤이 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인이므로 별도의 두 번째 임차인이 아니며, 임차보증금도 중복 합산하면 안 됩니다. 2024년 3월 28일 가압류 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 울산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
| 실제 임차인 | 사용·범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤이 | 주거(임차권등기) · 전유부분 전부 | 130,000,000원 | 2022.09.15 | 2022.08.30 | 2024.09.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 |
② 가격·회차 구조 — 시세 판단은 보류
감정가와 현재 최저매각가격은 모두 137,000,000원입니다. 소유자의 2018년 취득 거래가액은 157,182,000원이지만, 이를 2026년 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 따라서 신건 최저가가 시세보다 싸다는 결론이나 가격 가점은 주지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가격 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 137,000,000원 | 0원 | 0원* | 137,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 109,600,000원 | 22,734,400원 | 0원* | 109,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,680,000원 | 44,298,240원 | 0원* | 87,680,000원 |
* 일반적인 대항력 인수 계산에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 늘지만, 2026.07.22 대항력포기확약서에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 최윤이 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 26,097,537원 | 4,282,000원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 135,288,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류·신청채권 합계 161,386,332원 중 예상배당은 4,282,000원, 미배당은 157,104,332원입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 임차보증금 130,000,000원과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데마트 울산점 서측 인근이며 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건물의 20층 2018호이며 승강기, 옥내소화전, 위생·급배수 및 난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용됩니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 광로3류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 3,570,000원/㎡이고 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.07.22 대항력포기확약서의 제출 여부, 적용 범위와 임차권등기 말소 동의를 원본으로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권 승계와 반환청구권 포기는 점유 이전과 별개일 수 있으므로 현재 점유자와 인도 상태를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용, 임차권상 주거 사용으로 표시된 점을 함께 검토하세요.
- 배당 중복 주의. 실제 임차인은 최윤이 1명이며 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다. 두 금액을 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 2018년 취득가액만으로 현재 최저가의 가격 메리트를 판단하지 말고 해당 용도와 이용상태를 반영해 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위지만, 확약으로 인수는 0원”
이 물건의 핵심은 말소기준보다 먼저 전입한 보증금 130,000,000원의 임차인입니다. 통상이라면 유찰로 배당재원이 줄수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 다만 이 결론은 확약서의 유효한 적용을 전제로 합니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 근린시설·오피스텔 신건의 가격 적정성까지 확인된 것은 아닙니다. 인수는 조건부 합격, 가격은 검증 후 판단. 이것이 이번 사건의 결론입니다.
