울산지방법원 2025타경13049. 울산 남구 신정동 삼산로 50에 위치한 신정오펠리움플러스 20층 2018호입니다. 물건의 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 최초 감정가 137,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 67,130,000원입니다.

등기부에는 소유자 최형섭 명의의 소유권과 과거 근저당권, 가압류, 주택임차권, 강제경매개시결정 및 압류가 확인됩니다. 오래전 설정된 울산행복신용협동조합 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 말소기준권리는 2024.03.28. 우리금융캐피탈의 가압류입니다. 그러나 임차인 최윤이는 이보다 앞선 2022.09.15. 전입 및 점유를 시작했으므로 일반적인 매각 소멸 원칙만으로 임차보증금 인수 위험을 없앨 수 없습니다.

여기서 사건의 결론을 바꾸는 것이 주택도시보증공사의 확약서입니다. 보증금 반환채권의 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 현재의 임차권에 관해서는 인수액을 0원으로 보는 것이 타당합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력

권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2022.09.15.과 2024.03.28.입니다. 최윤이의 전입·점유개시일은 가압류에 의한 말소기준권리보다 빠릅니다. 임대차계약 및 확정일자는 2022.08.30.이고, 주택임차권등기는 2024.09.20. 이루어졌습니다.

비록 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후에 이루어졌지만, 이미 갖춘 대항력과 우선변제권을 함께 판단해야 합니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 가능성을 배제하는 것은 잘못된 분석입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.3억의 실제 인수 여부

확인되는 실제 임차인은 최윤이 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차인의 보증금 반환채권을 승계한 기관으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

즉, 64,478,340원은 확약을 반영하지 않은 계산상 미배당액이지, 현재 매수인이 실제로 부담해야 할 확정 인수금액이 아닙니다. 확약이 확인되는 범위에서는 낙찰가에 그 미배당액을 더해 실질취득가를 계산하면 안 됩니다.

다만 이 확약은 최윤이 임차권에 대한 주택도시보증공사의 승계채권에 적용되는 것입니다. 다른 별개 임차인이나 점유자의 권리까지 포괄적으로 포기한 것은 아닙니다. 별도 점유관계가 드러나는 경우에는 그 권리를 독립적으로 조사해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)

배당은 현재 최저가 기준의 추정치입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4% 추정이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 임차보증금 미배당액과 확약 반영 실질 인수액은 서로 다른 개념입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 승계한 임차보증금을 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰과 인수 위험의 차이

현재 최저가가 감정가의 49%로 내려온 것은 사실입니다. 그러나 대항력 임차권이 있는 물건은 낙찰가 자체보다 매수인이 최종적으로 부담하는 금액이 중요합니다. 이 사건은 확약서 적용 여부에 따라 실질취득 부담이 완전히 달라집니다.

확약이 없다면 낙찰가 인하에 따라 미배당 보증금이 늘어나므로, 총취득 부담은 대체로 보증금 약 130,000,000원 수준에서 유지됩니다. 반대로 확약이 유효하게 적용된다면 낙찰가 외에 해당 보증금을 추가 인수하지 않는 구조가 됩니다. 위 미래 회차 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각기일이나 최저가가 확정되었다는 의미는 아닙니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다

감정가 137,000,000원 대비 최저가 67,130,000원은 49%에 해당합니다. 다만 이 할인율은 어디까지나 감정평가액과의 비교입니다. 실제 최근 거래가격, 동일 건물의 비교 가능한 매매사례 및 최근 가격 추세가 확인되지 않은 상태에서 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

특히 이번 물건은 근린시설로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 거래가격을 비교할 때에는 단순한 건물명 일치뿐 아니라 공부상 용도, 실제 이용상태, 층, 면적, 거래 시점을 함께 맞춰야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 울산광역시 남구 신정동 소재 롯데마트 울산점 서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통상황과 주변 가로망 상태는 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 20층 2018호로, 외벽은 치장석붙임 및 몰탈페인팅 마감, 창호는 샷시창호입니다. 승강기, 옥내소화전, 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 물건 분류상 근린시설이라는 점과 함께 실제 사용 및 법적 용도 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 광로3류 및 소로3류에 접합니다. 공시지가 기준은 3,570,000원/㎡입니다.
• 공부상 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 별도 점유조사가 중요합니다.
• 환금성. 오피스텔 이용 물건으로서 동일 조건의 거래사례 확인이 필요합니다. 2회 유찰 사실만으로 낮은 환금성의 원인을 확정할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력포기확약서 원본. 2026.07.22. 제출된 주택도시보증공사의 확약서가 해당 임차권과 현재 매각절차에 유효하게 적용되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 최윤이 명의 을구 3번 임차권등기가 매각 이후 확약 취지에 따라 말소될 수 있는지, 별도의 조건이나 필요한 서류가 없는지 확인하세요.
• 최신 매각물건명세서. 확약서 비고의 감정가 최저매각가격 지정 문구와 현재 2회 유찰 최저가 67,130,000원을 최신 매각공고로 대조하세요.
• 현장 점유상태. 임차권등기와 실제 점유는 별개입니다. 현재 점유자, 인도 가능 여부, 별도 임차인 존재 및 명도비용을 확인하세요. 확약 밖 제3자의 권리는 별도로 검토해야 합니다.
• 세금·압류. 2026.03.18. 울산광역시 북구 관련 압류가 확인됩니다. 압류권리의 매각 소멸 여부와 별개로 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 수치 대신 실제 오피스텔 이용상태에 맞는 최근 실거래와 비교하여 입찰 상한을 정하세요.
• 관리비·부대비용. 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도비용 및 실제 사용상태를 확인하여 낙찰가 외 총자금 소요를 산정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 관련 기재를 재확인하세요.

맺으며 — “확약서가 인수 위험을 바꾼다”

이 물건은 겉으로 보면 상당히 위험한 대항력 임차권 사례입니다. 임차보증금 130,000,000원에 비해 현재 최저가는 67,130,000원에 불과하고, 일반적인 배당계산만 적용하면 미배당액 64,478,340원이 남습니다. 이 금액을 인수한다면 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.

그러나 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 존재한다는 점이 결정적입니다. 승계인이 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산해서도 안 됩니다.

다만 이 결론은 확약의 유효성과 적용 범위를 전제로 합니다. 실제 점유 및 명도 상태, 최신 매각조건을 확인해야 하며, 최근 거래시세가 확보되지 않은 이상 감정가의 49%라는 이유만으로 저평가 물건이라고 판단할 근거는 부족합니다. 두 차례 유찰된 이력까지 고려하면 입찰에 앞서 추가 검증이 필요합니다.

최종 판단은 “확약 반영 인수 0원, 가격 메리트는 미검증”입니다. 권리상 가장 큰 위험은 확약으로 해소되는 구조이지만, 원본 확인과 현장조사, 실제 거래가격 검토를 마친 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.