울산지방법원 2025타경13068. 울산광역시 중구 우정동 270-36, 도로명 강정2길 6에 있는 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택으로 이용 중으로 기재되어 있습니다. 건물은 브로크조 및 조적조 슬래브지붕 2층이고, 토지 면적은 144.1㎡입니다.
권리구조의 핵심은 단순합니다. 현재 말소기준권리는 2022.10.19. 설정된 손상우의 근저당권으로 채권최고액은 200,000,000원입니다. 같은 날 바로 뒤 순위로 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 2024년·2025년 추가 근저당권, 2025.12.17. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13068 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 우정동 270-36 · 울산광역시 중구 강정2길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김무웅 |
| 토지 | 144.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 987,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 386,508,600원 / 386,508,600원 (신건) |
| 청구액 | 200,421,120원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 2층 다락방 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 또한 예상배당 구조상 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 등기상 2022.10.19. 손상우 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 전세권 및 추가 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 가격만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 386,508,600원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 이 사건에서 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 시장가격이 높은지 낮은지를 수치로 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 386,508,600원 | 0원 | 100,297,480원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 309,206,880원 | 0원 | 24,077,984원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 247,365,504원 | 36,897,613원 | 0원 |
1회 유찰 가격인 309,206,880원까지는 배당표상 채권 총액 280,000,000원이 모두 배당되는 구조입니다. 2회 유찰 가격 247,365,504원에서는 채권 미배당액이 36,897,613원 발생하지만, 이 미배당액은 예상표상 매수인 인수액으로 전환되지 않고 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,508,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,211,120원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 손상우 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 손상우 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 손상우 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 손상우 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,297,480원 |
현재 회차에서는 채권 총액 280,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 100,297,480원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지입니다.
- 건물. 브로크조 및 조적조 슬래브지붕 2층건으로, 외벽은 연와조적 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 알미늄샷시 및 목재 2중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·상하수도·전기·유류보일러 설비가 갖추어져 있습니다.
- 주위환경. 우정동 행정복지센터 북동측 인근이며 단독주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 소형차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 144.1㎡, 지목 대, 완경사·세로장방, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 2층 다락방도 건물 일부로 평가되어 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.10.19. 을구 4번 손상우 근저당권이 말소기준이라는 점을 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 전세권 범위 확인. 같은 날 후순위로 설정된 전세금 5,000,000원 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 실거래 대조. 신건 386,508,600원이 시장가격 대비 어느 수준인지 인근 유사 토지·주택 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 건물 현황 확인. 사건 용도 표시와 감정평가상 실제 이용상태가 다르므로 현장 이용상태와 건축물 현황을 직접 대조하세요.
- 다락방·제시외 건물. 2층 다락방과 제시외 건물이 매각에 포함되는 만큼 현황·면적·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 도로 조건 확인. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 기재되어 있으므로 실제 차량 진입과 도로 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 현황 확인
이 사건의 권리축은 명확합니다. 2022.10.19. 손상우 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 전세권과 추가 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 반면 신건 최저가 386,508,600원이 실제 시장가격 대비 경쟁력이 있는지는 현재 수치만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 확인은 통과, 가격은 실거래 대조 후 결정”이 핵심입니다. 여기에 감정평가상 단독주택 이용, 토지 144.1㎡, 제시외 건물과 2층 다락방의 매각 포함, 세로한면(불) 도로접면까지 현장에서 함께 확인해야 합니다.
