울산지방법원 2025타경13114. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 센트로스테이션 1층 113호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이며, 현재 소유자는 김민주입니다. 권리 흐름의 기준은 2018.08.02. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 382,800,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 등기에는 2025.05.20. 파산선고가 기재되어 있습니다. 또한 2018.07.09. 신탁등기가 있었지만 2018.08.02. 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소되고 김민주 명의의 소유권이전이 이루어진 뒤 같은 날 경남은행 근저당이 설정됐습니다. 따라서 이 물건은 단순히 최저가 숫자만 볼 것이 아니라, 등기상 파산선고와 경매절차의 관계를 원본에서 대조하고 근린시설의 실제 임대·매매 수요를 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13114 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-10 센트로스테이션 1층 113호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 삼남읍 도호길 51-61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상7층 건물 내 1층 113호 |
| 소유자 | 김민주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 320,619,450원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당
임차인 없음. 매각물건명세서상 현황은 “공실”이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준권리는 2018.08.02. 접수된 주식회사경남은행 근저당권이며 채권최고액은 382,800,000원입니다. 이후 2025.12.23. 경남은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — ‘302,000,000원이 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 302,000,000원입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 동일하거나 인근의 근린시설 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
따라서 현재 회차에서의 핵심은 “권리가 깨끗하니 들어간다”가 아니라 울산역 남동측 인근 상권의 실제 매매가·임대료·공실기간·업종 수요를 확인한 뒤 302,000,000원과 비교하는 것입니다. 감정평가상 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 및 상업나지 등으로 형성되어 있고, 본건은 현재 공실입니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사경남은행 | 382,800,000원 | 296,972,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 382,800,000원 | 85,828,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,028,000원을 제외한 296,972,000원이 경남은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 85,828,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 경남은행 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 302,000,000원 | 296,972,000원 | 85,828,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 241,600,000원 | 237,417,600원 | 145,382,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,280,000원 | 189,774,080원 | 193,025,920원 | 0원 |
현재 신청채권자의 청구액은 320,619,450원입니다. 신건 가정에서도 신청채권자 배당액은 296,972,000원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 1회 유찰 시에는 237,417,600원, 2회 유찰 시에는 189,774,080원으로 배당액이 내려갑니다. 이 구조는 채권자의 회수 문제이고, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔 및 상업나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 현재 상태. 근린생활시설로 이용되며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상7층 건물이며, 위생 및 급·배수설비, 승강기시설, 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가장형 토지로 업무시설·근린생활시설·오피스텔 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,229.0㎡입니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 상태와 주차장시설은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·도시개발구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가는 2,320,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 현재 302,000,000원이 실제 상권 시세 대비 적정한지 인근 근린시설 매매가와 임대료를 먼저 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실이므로 즉시 임대수익이 발생하는 물건으로 전제하지 말고, 예상 임차수요와 공실기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 파산선고 원본 대조. 2025.05.20. 기재된 파산선고와 현재 임의경매 절차의 관계를 등기사항전부증명서와 경매 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.08.02. 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 382,800,000원입니다.
- 미배당 오해 금지. 신건 가정 미배당 85,828,000원은 채권자의 회수 부족분이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현황은 공실이므로 실제 점유와 인도 상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 공실은 별도 문제
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리는 2018.08.02. 경남은행 근저당으로 특정됩니다. 반면 현재는 근린생활시설 공실이고, 신건 가격은 302,000,000원입니다. 권리만 보고 가격까지 안전하다고 결론내릴 수는 없습니다.
현재 회차에서는 경남은행 채권최고액 기준 85,828,000원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 그러나 이 부족액은 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 이 사건의 핵심은 “권리 인수는 0원, 하지만 공실 근린시설의 실제 가치와 환금성은 별도 검증”입니다. 따라서 권리 측면은 긍정적이지만, 가격 판단은 인근 매매·임대 시장을 확인한 뒤 내려야 합니다.
