울산지방법원 2025타경13114. 울산역 남동측 인근 센트로스테이션 1층 113호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 소유자는 김민주이며, 2018.08.02 설정된 주식회사경남은행 근저당권의 채권최고액은 382,800,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.12.23 경남은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 302,000,000원에서 1회 유찰돼 211,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가의 70%라는 사실은 ‘할인율’일 뿐, 실제 시장가격 대비 저렴하다는 근거가 아닙니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산보다 임대수익·공실·상권에 따라 가격 편차가 커서 시세 확인이 입찰가 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-10 센트로스테이션 1층 113호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 삼남읍 도호길 51-61 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상7층 건물 내 1층 113호 |
| 소유자 | 김민주 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 211,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 320,619,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고상 현황도 “공실”입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유·임대차 존재 여부는 입찰 직전 현장과 최신 매각물건명세서로 다시 대조하는 편이 안전합니다.
갑구에는 2025.05.20 파산선고 등기가 기재되어 있습니다. 반면 2018.08.02 경남은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 2025.12.23 임의경매개시결정도 그 이후 권리로 매각 소멸 표시가 되어 있습니다. 파산선고 기재는 단순한 후순위 담보권과 성격이 다르므로 매각절차와 파산절차의 관계 및 최신 등기 상태를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 211,400,000원으로 감정가 302,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 실제 시세 대비 할인율은 계산할 수 없습니다. 근린생활시설은 동일 건물 안에서도 위치·가시성·임대료·공실기간에 따라 가치 차이가 커, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,759,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 382,800,000원 | 207,640,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 211,400,000원 가정 시 경남은행 근저당에는 207,640,400원이 배당되고, 채권최고액 기준 175,159,600원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 울산역 남동측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔·상업나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 주변 가로망과 주차장시설도 보통 수준입니다.
- 용도·토지. 일반상업지역이며 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 경제자유구역, 도시개발구역에 포함됩니다. 토지는 상업용, 평지, 가로장방 형태이며 공시지가는 2,320,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상7층 건물 내 1층 113호로, 위생·급배수·승강기·전기 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설이면서 현황 공실이므로 실제 매수층과 임차수요는 주거용보다 제한될 수 있습니다. 입찰 전 현재 상권과 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 현재 자료만으로는 최저가 211,400,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 1층 근린생활시설의 매매가와 임대료를 먼저 확인하세요.
- 공실 확인. 매각물건명세서상 현황은 공실이지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유와 출입 상태를 다시 확인하세요.
- 파산선고 등기 확인. 갑구 2025.05.20 파산선고 기재가 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서를 통해 파산절차와 경매절차의 관계를 확인하세요.
- 수익성 계산. 근린시설은 매입가격 외에 공실기간·관리비·인테리어·업종 적합성이 수익률을 크게 좌우합니다. 예상 임대수익을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 경남은행 미배당액 175,159,600원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘시세와 공실’이 승부처
이 사건은 확인된 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라, 담보권 인수 부담은 낮은 구조입니다. 현재 최저가는 감정가 302,000,000원에서 1회 유찰된 211,400,000원입니다. 그러나 비교 실거래가 없고 현황은 공실인 근린생활시설입니다. 따라서 핵심은 “70%까지 내려왔다”가 아니라 “211,400,000원이 실제 임대가치와 시장가격에 비해 적정한가”입니다. 권리관계와 별개로 파산선고 등기의 최신 상태, 실제 점유, 주변 임대료와 매매가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
