울산지방법원 2025타경13132. 울산 남구 삼산동 더블리안 1동 8층 803호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 93,800,000원입니다. 겉으로만 보면 40,200,000원 내려온 물건이지만, 이 사건은 가격표보다 임차권 인수조건을 먼저 봐야 합니다.
채병욱의 임대차는 계약일 2020.11.05, 확정일자 2020.11.09, 주민등록일자 2020.11.24, 점유개시일자 2020.11.25로 기재돼 있습니다. 말소기준권리인 남부산농업협동조합 근저당의 2021.05.20보다 앞선 시점입니다. 무엇보다 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 130,000,000원 보증금 전액 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13132 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1478-3 더블리안 1동 8층 803호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 권영오 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 130,114,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 먼저다
말소기준은 2021.05.20 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 압류와 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 채병욱의 임대차계약·확정일자·주민등록·점유가 모두 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 직접 명시하고 있습니다.
② 임차관계 — 알려진 130,000,000원과 미상 1건
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채병욱 | 주거 · 임차권등기 | 130,000,000원 | 선순위 가능성 높음 주민등록 2020.11.24 · 점유 2020.11.25 | 확정일자 2020.11.09 | 배당요구 미배당 잔액 매수인 인수 |
| 주택임 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 배당요구 2026.01.21 |
채병욱은 2025.02.10 배당요구가 확인되고, 보증금은 130,000,000원입니다. 이 보증금이 현재 최저가 93,800,000원보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 잔액이 커지는 방향으로 작동합니다. 따라서 채병욱 보증금만 기준으로 보면 실질취득비용은 약 130,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
③ 실질취득 — 최저가 93,800,000원이 곧 취득원가가 아니다
현재 회차의 최저가는 93,800,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 낙찰가 + 인수액의 합계는 보증금 수준에 가까워집니다. 이 사건에서 확인된 채병욱 보증금은 130,000,000원이므로, 가격 판단의 기준은 93,800,000원이 아니라 약 130,000,000원의 실질취득비용이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 93,800,000원 | 4,838,402,500원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 65,659,999원 | 4,866,035,981원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 45,961,999원 | 4,885,379,417원 |
유찰이 거듭되면 표면상 최저매각가는 65,659,999원, 45,961,999원까지 내려갑니다. 하지만 선순위 임차보증금의 미배당 잔액을 떠안는 구조에서는 낙찰가 하락 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수부분이 커질 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (현재 회차 93,800,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 남부산농업협동조합 근저당 | 4,800,000,000원 | 91,711,600원 |
| 경매개시결정 · 채병욱 | 130,114,100원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션은 현재 매각가를 기준으로 한 채권배분 계산입니다. 그러나 매각물건명세서에 채병욱 임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 이 표만 보고 “매수인 인수 0원”으로 결론내리면 안 됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순위와 잔액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물의 8층 803호입니다.
- 입지. 롯데백화점 울산점 서측 인근으로 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설·백화점·시외버스터미널 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(삼산지구)이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 4,432,000원/㎡이며 토지면적은 330.0㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 채병욱 보증금 인수범위. 130,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 승계잔액을 배당순위까지 포함해 원본으로 확정해야 합니다.
- 추가 임차관계. ‘주택임’의 보증금·전입신고일·확정일자·점유관계를 확인해야 합니다. 대항력은 현재 미상입니다.
- 당해세. 울산광역시 남구, 국민건강보험공단, 국 관련 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 관계인 여부. 채병욱이 임차권자와 경매신청채권자로 함께 나타나는 사정을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 93,800,000원이 아니라 채병욱 보증금 인수효과를 포함한 실질취득비용 약 130,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 “70%라서 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “130,000,000원 보증금”이 먼저다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 134,000,000원에서 93,800,000원으로 떨어진 현재 최저가입니다. 그러나 권리분석에서는 그보다 채병욱의 130,000,000원 임차보증금이 훨씬 중요합니다. 임대차 기초일자가 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서가 미배당 잔액 인수를 명시하기 때문입니다.
따라서 이 물건은 “1회 유찰돼 70%까지 떨어진 오피스텔”이 아니라, 130,000,000원 보증금의 인수효과와 추가 미상 임차관계를 먼저 확정해야 하는 물건으로 봐야 합니다. 현재 시세 비교자료도 확인되지 않아 가격 메리트까지 단정할 수 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 최저가만으로 가격 판단 금지. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
