울산지방법원 2025타경13132. 울산 남구 삼산동 더블리안 1동 8층 803호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 권영오이고 2021.05.20 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 149,500,000원입니다. 같은 날 남부산농업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
하지만 권리분석의 출발점은 이 근저당보다 앞섭니다. 채병욱의 임대차계약일자는 2020.11.05, 확정일자는 2020.11.09, 주민등록일자는 2020.11.24, 점유개시일자는 2020.11.25로 기록돼 있습니다. 모두 2021.05.20 근저당 설정보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 후순위라는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없고, 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액의 매수인 승계 여부가 입찰가를 결정하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1478-3 더블리안 1동 8층 803호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 19층건 중 8층 803호 |
| 소유자 | 권영오 · 2021.05.20 소유권이전 · 거래가액 149,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 채병욱 / 130,114,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 시작된 임차관계
말소기준은 2021.05.20 남부산농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 울산광역시 남구 압류, 국민건강보험공단 압류, 2025.12.29 강제경매개시결정, 2026.05.22 국세 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 채병욱의 임차관계는 근저당보다 앞선 2020년부터 시작됐습니다. 2025.02.10 주택임차권등기가 이루어졌고, 매각물건명세서에는 이 보증금 130,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 인수액은 배당결과로 결정
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채병욱 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.11.24 · 점유 2020.11.25 | 선순위 가능 확정일자 2020.11.09 | 미배당 잔액 승계 |
| 주택임 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 전 확인 |
채병욱은 2025.02.10 배당요구를 한 것으로 확인되고, 별도로 “주택임” 명의의 주거 임차신고도 2026.01.21 접수돼 있습니다. 이 두 번째 신고는 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 단정할 수 없습니다. 따라서 확인된 1.30억원 보증금만 보고 전체 임차위험을 종료해서는 안 됩니다.
③ 신건 1.34억에서의 배당과 실질취득
제공된 배당모형은 매각가 134,000,000원에서 집행비용 2,676,000원을 먼저 차감하고, 남부산농업협동조합 근저당에 131,324,000원을 배당하는 구조입니다. 이 모형에서는 신청채권자 채병욱의 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 기초 배당모형 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 남부산농업협동조합 근저당 | 4,800,000,000원 | 131,324,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 채병욱 | 130,114,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 134,000,000원은 확인된 임차보증금 130,000,000원보다 4,000,000원 높습니다. 따라서 이 회차에서는 보증금 전액 배당 여부를 실제 배당순위와 세금까지 포함해 검증해야 합니다. 반대로 1회 유찰가 107,200,000원, 2회 유찰가 85,760,000원처럼 낙찰가가 보증금보다 낮아질 경우에는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 커질 수 있어, 표면 최저가만큼 실질취득비용이 내려가지 않는 구조가 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — “낙찰가 하락 = 실질가격 하락”이 아니다
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 권리해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 134,000,000원 | 4,798,790,100원 | 채병욱 보증금의 실제 배당액 확인 필요 |
| 1회 유찰 · 80% | 107,200,000원 | 4,825,214,900원 | 낙찰가가 130,000,000원 보증금보다 낮아 미배당 잔액 승계 위험 확대 |
| 2회 유찰 · 64% | 85,760,000원 | 4,846,297,780원 | 표면 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수 없음 |
⑤ 가격 — 시세자료가 없으므로 ‘싸다’는 판단 보류
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 134,000,000원이나 향후 유찰가를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 이 사건은 가격보다 먼저 임차보증금의 배당·인수 구조를 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 롯데백화점 울산점 서측 인근. 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설·백화점·시외버스터미널 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물 중 8층 803호입니다.
- 도로. 단지 주변 가로망 상태가 양호하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·삼산지구 지구단위계획구역입니다. 토지 공시지가는 4,432,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 채병욱 배당순위 재확인. 임대차계약 2020.11.05, 확정 2020.11.09, 전입 2020.11.24, 점유 2020.11.25와 2021.05.20 근저당의 선후를 원본으로 확인하세요.
- 미배당 보증금 계산. 배당표상 근저당 우선 계산과 매각물건명세서의 임차보증금 승계 문구가 충돌하므로 실제 배당순위표를 확인해야 합니다.
- 두 번째 임차신고 확인. “주택임”의 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 보완내용과 배당요구서를 확인하세요.
- 당해세 확인. 울산광역시 남구·국민건강보험공단·울산세무서 관련 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 배당가능액이 달라질 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 채병욱은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약과 보증금 지급내역을 대조하세요.
- 유찰가 착시 경계. 1회 107,200,000원, 2회 85,760,000원으로 내려가도 미배당 임차보증금 승계가 커지면 실질취득비용은 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘1.34억짜리 신건’으로 보면 안 된다
등기상 말소기준 이후의 압류·경매개시결정은 대부분 소멸 구조지만, 이 사건의 진짜 변수는 근저당보다 먼저 전입·점유한 채병욱의 130,000,000원 임차보증금입니다. 매각물건명세서도 전액 배당되지 않는 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 여기에 보증금과 대항력 여부가 아직 확인되지 않은 별도 임차신고까지 존재합니다.
따라서 현재 신건 134,000,000원뿐 아니라 1회·2회 유찰가를 검토할 때도 낙찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다. 먼저 임차인별 실제 배당액과 인수잔액, 당해세를 확정한 뒤 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다. 실거래 시세자료도 없어 가격 측면의 안전마진을 확인할 수 없습니다. 권리확인 전 입찰 보류가 맞는 C급 고위험 확인형 사건입니다.
