울산지방법원 2025타경13155. 양산시 동면 석산리 ‘양산이지더원리버포레’ 302동 19층 1902호 아파트입니다. 소유자는 탁재규이고, 2017년 11월 8일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 당시 등기상 거래가액은 269,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 7월 16일 설정된 북부산신용협동조합의 을구 9번 근저당권, 채권최고액 130,800,000원입니다. 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 분석돼, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.

권리보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 350,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 최근 12개월 거래 평균은 321,250,000원이고 최저가가 이 평균의 108.9%이므로, 현재 회차를 단순히 “경매라서 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수 0원

임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 인수금액은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2024년 7월 16일의 을구 9번 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2024년 12월 3일 김산주 가압류, 2025년 7월 21일 기술보증기금 가압류, 2026년 1월 2일 임의경매개시결정, 2026년 3월 16일 신용보증기금 가압류가 이어졌고, 제공된 권리분석에서는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

을구 9번 근저당권에는 2026년 3월 30일 에이클래스대부주식회사로의 근저당권 이전과 같은 날 북부산신용협동조합의 근저당권부채권 질권설정이 등기돼 있습니다. 이는 말소기준 근저당권에 뒤따른 권리 변동으로, 배당 분석상 별도의 매수인 인수금액은 잡히지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 3.50억은 최근 평균의 108.9%

양산이지더원리버포레는 1,083세대, 사용승인일은 2017.07.28입니다. 거래 비교 기준 면적은 78.299㎡이며, 최근 거래 표본에는 72.55㎡와 78.3㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 제공된 최근 12건 평균은 321,250,000원, 최저는 290,000,000원, 최고는 355,000,000원입니다.

현재 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균 321,250,000원의 108.9%입니다. 전체 최신 거래는 2026년 8월 72.55㎡ 25층의 297,000,000원이고, 비교 면적에 가까운 78.3㎡의 2026년 8월 거래는 344,000,000원과 342,000,000원입니다. 반면 2026년 6월 78.3㎡ 17층에는 355,000,000원 거래도 있어 거래가격의 폭은 존재합니다. 따라서 이 물건을 현재 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)

채권 총액 790,175,066원 중 예상 배당은 344,300,000원, 미배당은 445,875,066원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원

이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수되는 구조가 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 유찰이 발생하면 실질취득금액도 매각가격과 함께 내려가는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 동면 소재 석산초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다. 단지 내·주변 가로망 상태도 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 23층 건물 중 19층 1902호이며 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 평지의 공동주택 부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역입니다. 공시지가는 924,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 포함·저촉되고 중로1류·소로2류에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 참고. 1,083세대 단지이고 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 290,000,000원부터 355,000,000원까지 분포합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재확인. 최저가 350,000,000원이 최근 12개월 평균 321,250,000원의 108.9%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 핵심입니다.
• 면적별 거래 구분. 최근 거래 표본에는 72.55㎡와 78.3㎡가 함께 있으므로, 78.299㎡ 비교 대상인 본건은 78.3㎡ 거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 등기 변동 확인. 을구 9번 근저당권은 2026.03.30 에이클래스대부주식회사로 이전되고 북부산신용협동조합의 질권설정도 기록돼 있습니다. 입찰 직전 최신 등기 상태를 다시 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 인도 절차와 현장 점유 상태는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 관리비와 세금 관련 부담도 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024년 7월 16일 북부산신용협동조합의 을구 9번 근저당권이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 총액이 790,175,066원으로 매각대금보다 크고 신건에서도 미배당 445,875,066원이 남지만, 그 미배당을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.

반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 신건 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균 321,250,000원의 108.9%이고, 2026년 8월 78.3㎡ 거래도 344,000,000원과 342,000,000원입니다. 355,000,000원 거래가 존재해 감정가가 거래 범위를 완전히 벗어난 것은 아니지만, 현재 회차에 뚜렷한 경매 할인은 확인되지 않습니다. 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보수적 접근입니다.