울산지방법원 2025타경13155. 양산시 동면 석산리 ‘양산이지더원리버포레’ 302동 19층 1902호 아파트입니다. 감정가는 350,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 245,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2024.07.16 접수된 을구 9번 북부산신용협동조합 근저당권 130,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있으며, 예상배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 회차가 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 제공된 최근 12개월 실거래 12건 평균은 319,625,000원, 최신 거래는 307,500,000원이고 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.7%입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 놓고 보면 최근 거래군보다 낮은 가격대에 진입했습니다. 다만 실거래 표본에는 72.55㎡와 78.3㎡ 거래가 함께 포함되어 있으므로 개별 호수의 층·향·내부상태는 별도로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13155 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1447-1 양산이지더원리버포레 302동 19층 1902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 23층 건물 중 19층 |
| 대상 면적 | 78.299㎡ |
| 소유자 | 탁재규 · 2017.11.08 소유권이전 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 252,176,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임대관계 | 감정평가서상 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2024.07.16 을구 9번 근저당권이며 채권최고액은 130,800,000원입니다. 이후 갑구 4번 김산주 가압류 100,000,000원, 갑구 5번 기술보증기금 가압류 468,000,000원, 갑구 7번 신용보증기금 가압류 91,375,066원은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
한편 을구 9번 근저당권은 2026.03.30 에이클래스대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 그 근저당권부채권에 북부산신용협동조합의 질권이 설정되어 있습니다. 말소기준일 자체는 2024.07.16로 유지되지만, 배당·채권관계의 현재 명의 구조가 단순한 최초 설정 상태와는 달라졌다는 점은 최신 등기 원본과 배당요구 관계를 함께 확인할 부분입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래군 아래
양산이지더원리버포레는 1,083세대, 사용승인일 2017.07.28인 단지입니다. 대상 면적은 78.299㎡이며, 최근 거래 표본에는 72.55㎡와 78.3㎡가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 12건 평균은 319,625,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 72.55㎡ | 22 | 307,500,000원 |
| 2026.08 | 78.3㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 2026.08 | 72.55㎡ | 25 | 297,000,000원 |
| 2026.08 | 78.3㎡ | 14 | 344,000,000원 |
| 2026.08 | 72.55㎡ | 2 | 307,000,000원 |
| 2026.08 | 78.3㎡ | 7 | 342,000,000원 |
| 2026.07 | 72.55㎡ | 11 | 299,000,000원 |
| 2026.07 | 78.3㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 78.3㎡ | 8 | 348,000,000원 |
| 2026.07 | 72.55㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 72.55㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 2026.06 | 72.55㎡ | 14 | 303,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 319,625,000원 |
최근 거래 범위는 290,000,000원~348,000,000원이고 최신 거래는 2026.09의 307,500,000원입니다. 현재 최저매각가 245,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.7%로, 현재 회차에서는 최근 거래군보다 낮은 수준입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으므로 실질취득금액도 현재 최저가 기준 245,000,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 북부산신용협동조합 | 130,800,000원 | 130,800,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김산주 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 468,000,000원 | 9,970,000원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 91,375,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 245,000,000원 가정에서 채권자 청구 총액은 790,175,066원, 채권자 예상배당 합계는 240,770,000원이며 미배당액은 549,405,066원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 549,405,066원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 621,876,066원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 672,605,767원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 현재 계산 구조에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권 252,176,269원에 대해 예상배당은 130,800,000원으로 신청채권 전액이 충족되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석산초등학교 북서측 인근이며 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 규모·연식. 양산이지더원리버포레는 1,083세대이며 사용승인일은 2017.07.28입니다. 본건은 23층 건물 중 19층입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 924,000원/㎡입니다. 중로1류와 소로2류에 접하고 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 최근 12건의 거래가 290,000,000원에서 348,000,000원 사이에 형성되어 있고 최근 12개월 평균은 319,625,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 감정평가서의 임대관계가 미상인 만큼 현황조사와 실제 점유자를 확인하고 전입관계까지 대조하세요.
- 등기 최신본 확인. 을구 9번 근저당권의 에이클래스대부주식회사 이전 및 북부산신용협동조합 질권설정 상태를 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 319,625,000원의 76.7%입니다. 감정가가 아니라 최근 거래군과 대상 호수의 실제 상태를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 면적 차이. 실거래 표본에는 72.55㎡와 78.3㎡ 거래가 함께 있으므로 대상 면적 78.299㎡와의 비교 시 거래면적을 구분해 보세요.
- 배당의 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 관리비·인도비용. 체납관리비와 인도·명도 관련 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 승부처는 점유 확인과 실제 응찰가
현재 자료상 이 사건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 점입니다. 말소기준 이후 가압류들은 매각으로 소멸하고, 한 차례 유찰된 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 319,625,000원의 76.7%입니다. 가격도 최근 거래군 아래로 내려와 있습니다.
다만 권리관계가 완전히 손댈 것 없는 형태는 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 말소기준 근저당권은 2026.03.30 권리이전·질권설정 변동을 거쳤습니다. 따라서 점유관계와 최신 등기 원본을 확인해 인수 0원 전제를 검증한 뒤, 최근 거래와 개별 호수 상태를 기준으로 응찰가를 정하는 사건입니다.
