울산지방법원 2026타경11. 소유자 전박공 명의의 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2015.09.21 을구 4번 하북농업협동조합 근저당권 962,000,000원입니다. 이 근저당 이후 2017.02.28 하북농업협동조합 195,000,000원, 박경호 600,000,000원의 근저당이 추가됐고, 2025.12.02 양산시 압류, 2026.01.12 하북농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리에서 특히 구분해야 할 숫자는 미배당액과 인수액입니다. 현재 최저가 1,616,286,370원으로 매각된다고 가정하면 채권자 채권최고액 합계 1,757,000,000원 중 1,597,723,506원이 배당되고 159,276,494원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당은 후순위 근저당에서 발생하며 해당 권리는 매각으로 소멸하므로, 159,276,494원을 낙찰자가 추가로 인수하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경11 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 순지리 517-5 |
| 등기 건물 표기 | 경상남도 양산시 하북면 순지리 615-2 · 도로명주소 경상남도 양산시 하북면 통도사로 41 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 숙박시설 필요 부대설비가 건물에 포함되어 감정평가됨 |
| 소유자 | 전박공 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,616,286,370원 / 1,616,286,370원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하북농업협동조합 / 993,261,335원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수·대항력·우선변제에 따른 매수인 승계액은 없습니다. 말소기준인 하북농업협동조합 근저당권 이후 설정된 하북농업협동조합의 추가 근저당, 박경호 근저당, 양산시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격·회차 분석 — 신건 100%, 시세 판단은 유보
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가 1,616,286,370원이 감정가와 같습니다. 1회 유찰 시 1,293,029,096원(감정가 80%), 2회 유찰 시 1,034,423,276원(감정가 64%)으로 제시된 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,616,286,370원 | 1,597,723,506원 | 159,276,494원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,293,029,096원 | 1,277,698,805원 | 479,301,195원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,034,423,276원 | 1,021,679,043원 | 735,320,957원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당액은 159,276,494원 → 479,301,195원 → 735,320,957원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰 시 권리 인수가 늘어나는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,616,286,370원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,562,864원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 하북농업협동조합 | 962,000,000원 | 962,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 하북농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 박경호 | 600,000,000원 | 440,723,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권최고액 합계 1,757,000,000원 중 1,597,723,506원 배당, 미배당 159,276,494원입니다. 배당 시뮬레이션은 등기상 채권최고액을 기준으로 하며, 신청채권자의 경매 청구액은 993,261,335원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 매각범위·용도 메모
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각입니다.
- 수목 포함. 토지 지상에 식재된 수목인 향나무 외 약 8주는 경제적 가치를 토지가액에 포함해 평가했고 매각에도 포함됩니다.
- 숙박시설 부대설비 포함. 목록 3 건물 지하1층의 오수정화조·지하수조와 기계기구인 보일러·수조·펌프 등은 숙박시설 필요 부대설비로 건물에 포함되어 평가됐습니다.
- 옥상 시설 포함. 목록 3 건물 옥상의 계단실·E/V기계실·다용도실 등 약 58.25㎡는 건물에 부착된 필요시설로 재조달원가에 포함되어 평가됐습니다.
- 목록 4 토지. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘주상나지’로 이용 중이며, 농지취득자격증명은 불요입니다.
- 토지 현황. 면적 28.0㎡, 일반상업지역·상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 932,100원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·일반상업지역에 포함되고, 고도지구·중로1류(폭 20m~25m)·소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득금액 기준. 현재 회차는 최저가 1,616,286,370원에 인수액 0원이므로 실질취득도 1,616,286,370원입니다.
- 미배당을 인수로 착각하지 않기. 현재 미배당 159,276,494원은 후순위 채권의 미배당이며 매수인 승계액은 0원입니다.
- 가격 검증. 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 실거래 비교 없이 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 수목, 지하1층 부대설비, 옥상 필요시설까지 매각에 포함되는 범위를 원문과 대조하세요.
- 토지 현황 확인. 목록 4 토지는 공부상 ‘답’과 현황 ‘주상나지’가 다르며 농지취득자격증명은 불요로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서와 실제 현황을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전 보류”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2015.09.21 하북농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 채권자에게 159,276,494원의 미배당이 발생하지만 그 금액 역시 매수인의 추가 부담으로 넘어오지 않습니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,616,286,370원이고 아직 유찰이 없습니다. 게다가 이 물건은 단순 주거용 아파트가 아니라 기타 + 토지 일괄매각으로 숙박시설 부대설비와 수목까지 포함됩니다. 비교 실거래 가격 없이 감정가 100%라는 이유만으로 가격 적정성을 인정할 수는 없습니다. 결론은 “권리는 검토 통과, 가격 메리트는 별도 검증.” 권리상 인수보다 매각범위와 실제 시장가 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
