울산지방법원 2026타경11. 경남 양산시 하북면 순지리 소재 기타 건물과 토지가 매각 대상입니다. 매각물건명세서에는 숙박시설 관련 지하 기계설비와 옥상 부속시설이 건물에 포함되어 평가되었다고 기재되어 있습니다. 토지 위 수목도 함께 매각되는 일괄매각 물건입니다.

가격부터 눈에 들어옵니다. 감정가 약 16.16억원의 물건이 두 차례 유찰되면서 현재 최저가 약 7.92억원에 나왔습니다. 하지만 이 할인율은 어디까지나 감정가와 최저매각가 사이의 비율입니다. 실제 시장에서 동일한 숙박시설이 어느 가격에 거래되는지는 별도로 확인해야 합니다.

권리관계는 비교적 명확합니다. 소유자 전박공 명의 건물에 설정된 하북농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당권 및 양산시 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 숙박시설의 점유·운영 상태는 임차인 기재 여부와 별개로 확인할 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

현재 말소기준으로 확인되는 권리는 2015.09.21 설정된 하북농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 962,000,000원이며, 공동담보로 순지리 517-5, 615-2, 646-2 토지가 기재되어 있습니다.

이후 2017년에 하북농업협동조합 근저당 195,000,000원과 박경호 근저당 600,000,000원이 설정되었습니다. 2025년 양산시 압류와 2026년 임의경매개시결정도 있습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸할 예정입니다.

말소기준보다 앞서 등기되었던 우리은행 근저당권과 김쌍연 근저당권, 한박문 및 박경호의 가등기는 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 등기 내역에서 매수인에게 승계되는 선순위 근저당권이나 가등기는 확인되지 않습니다.

현재 확인된 임차인 0명. 다만 숙박시설의 실제 운영자, 사용·점유자, 영업 관련 계약과 명도 가능성은 현장에서 확인해야 합니다. 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 건물이 비어 있거나 즉시 인도받을 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.

② 가격 비교 — 감정가의 절반, 그러나 시세는 별개

이 물건의 현재 최저가는 791,980,000원으로, 감정가 1,616,286,370원의 약 49%입니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만 숙박시설의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 시장가치 대비 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

3회·4회 유찰 가격은 회차별 시나리오이며 확정된 향후 최저매각가가 아닙니다. 실제 매각기일과 가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 791,980,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다는 가정에서 집행비용을 먼저 공제하면, 하북농업협동조합의 선순위 근저당권에도 전액 배당되지 않습니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 추정됩니다.

집행비용은 약 매각가의 1.3%를 적용한 추정치입니다. 근저당 채권최고액 기준으로 계산했으며 실제 피담보채권 잔액, 당해세, 우선변제채권 등은 반영되지 않아 법원의 최종 배당과 다를 수 있습니다. 청구금액 993,261,335원과 채권최고액은 구분해야 합니다.

④ 추가 유찰 시 배당 시나리오

세 회차 모두 하북농업협동조합의 경매 청구액 993,261,335원은 예상배당액으로 전부 충족되지 않습니다. 경매 신청채권자가 받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 권리는 구별해야 합니다.

⑤ 숙박시설·토지 특이사항

이 물건에서 가장 신중하게 검토해야 하는 부분은 일반적인 주택과 다른 숙박시설의 건물 구조와 부속설비, 토지별 현황입니다. 매각물건명세서에 기재된 내용은 다음과 같습니다.

• 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각됩니다. 각 목록별 소재지와 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 수목 포함. 토지 지상에 식재된 향나무 외 약 8주의 수목은 경제적 가치를 감안해 토지가액에 포함되어 평가되었고 매각 대상에 포함됩니다.
• 지하층 설비 포함. 목록 3 건물 지하 1층의 오수정화조, 지하수조 및 보일러·수조·펌프 등의 기계기구는 숙박시설에 필요한 부대설비로 건물 평가에 포함됩니다.
• 옥상 시설 포함. 목록 3 건물 옥상의 계단실, E/V기계실, 다용도실 등 약 58.25㎡는 건물에 부착된 필요시설로 평가되어 매각에 포함됩니다.
• 토지 현황 차이. 목록 4 토지는 공부상 지목이 '답'이지만 현황은 '주상나지'로 이용 중입니다.
• 농지취득자격증명. 목록 4 토지에 대해서는 사실조회 회신에 따라 농지취득자격증명이 불필요한 것으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (토지 정보 및 매각물건명세서 기준)

• 용도지역. 토지 정보상 일반상업지역이며, 토지이용상황은 상업용으로 기재되어 있습니다.
• 토지 형태. 토지 정보상 평지·세로장방형·중로각지로 기재되어 있습니다.
• 도로 관계. 중로1류(폭 20m~25m), 소로2류(폭 8m~10m)와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 정보상 932,100원/㎡입니다. 이 수치를 일괄매각 전체 토지의 시세나 숙박시설 가치로 직접 환산해서는 안 됩니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 일반상업지역에 포함되며 고도지구에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 숙박시설은 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다를 수 있으므로, 동일 용도의 실거래와 수익성 검토가 필요합니다. 현재 매각가격의 시장 대비 적정성은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 대표 소재지 517-5와 건물 등기 소재지 615-2, 공동담보에 등장하는 646-2를 매각목록과 대조하여 실제 취득하는 토지·건물 범위를 확인하세요.
• 등기 원본 재확인. 하북농업협동조합 근저당 962,000,000원을 말소기준으로, 후순위 근저당·양산시 압류의 말소 여부를 최신 등기와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 점유 및 명도. 확인된 임차인은 없지만 실제 숙박시설 점유자와 운영자, 사용 계약과 명도 상태를 직접 확인하세요.
• 숙박시설 설비. 지하 1층 보일러·펌프·수조·오수정화조와 옥상 부속시설의 상태 및 수리 필요성을 점검하세요.
• 토지 현황. 목록 4 토지의 공부상 '답'과 실제 '주상나지' 사용 상태를 확인하고, 농지취득자격증명 불요 회신이 매각 대상에 적용되는지 대조하세요.
• 숙박시설 활용. 실제 용도, 인허가·영업 가능성, 시설 개선 필요성, 관련 이용 제한을 확인하세요.
• 실거래·수익성. 감정가 대비 할인율이 아닌 유사 숙박시설 거래사례와 활용 시 발생할 수 있는 비용을 근거로 응찰가를 산정하세요.
• 배당과 인수 구분. 예상 미배당 975,339,800원은 채권자 측 부족액입니다. 이를 매수인 인수금액으로 더하지 마세요.
• 기일 및 원본 대조. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 최저가, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”

이 물건은 권리분석과 가치평가를 분리해서 봐야 하는 경매입니다. 2015년 하북농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당권과 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

문제는 그다음입니다. 감정가 1,616,286,370원의 물건이 2회 유찰 끝에 791,980,000원까지 내려왔지만, 대상은 일반 주택이 아닌 숙박시설 관련 건물과 토지의 일괄매각입니다. 여기에 부속설비, 수목, 공부상 지목과 현황이 다른 토지, 그리고 지번별 매각 범위 확인이라는 과제가 있습니다.

따라서 권리상 인수 부담은 낮게 평가할 수 있지만, 가격의 적정성과 환금성은 아직 보수적으로 판단해야 합니다. 실거래가와 운영 가능성, 설비 상태를 검증한 뒤에야 현재 최저가가 실제 시장가치보다 유리한지 판단할 수 있습니다.

결론은 ‘권리는 비교적 명확, 가격과 사업성은 검증 필요’입니다. 감정가 대비 큰 할인폭에만 주목하기보다, 실제로 무엇을 취득하고 어떻게 활용하거나 처분할 수 있는지를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.