울산지방법원 2026타경29. 현재 소유자는 강태진이고, 말소기준권리는 2024.03.26 설정된 울산강남신용협동조합의 채권최고액 302,400,000원 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 신한카드·울산신용보증재단·하나카드· 우리금융캐피탈·소상공인시장진흥공단의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 강동농업협동조합과 북울산새마을금고의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

현재 회차의 최저매각가는 256,512,000원으로 감정가 366,445,320원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 가격을 직접 대조할 실거래 지표가 없어, “30% 내려왔으니 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 특히 감정평가상 주택은 장기간 공가로 방치돼 관리상태가 불량하고 설비의 정상 작동 여부도 별도 확인이 필요하므로, 실제 수리·정비 부담까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 자료에서 확인된 별도의 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자와 전입관계 확인 전까지 임차관계를 단정할 단계는 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판단 금지

감정가 366,445,320원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 256,512,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%, 2회 유찰 시 시나리오는 179,558,400원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 125,690,879원(34%)입니다.

그러나 이 사건은 동일·유사 물건의 실거래 가격을 직접 비교할 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가 256,512,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 부족합니다. 오히려 장기간 공가로 방치된 주택의 관리상태, 설비 작동 여부, 소재불명으로 평가에서 제외된 건축물 등을 함께 확인해야 실질적인 취득비용을 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 256,512,000원 가정)

채권 총액 469,431,500원 중 예상 배당액은 252,120,832원, 미배당액은 217,310,668원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 매각조건·현황 — 권리보다 물건 상태가 변수

• 일괄매각. 본건은 일괄매각이며 지상 정원수 등은 토지 가격에 포함해 평가됐습니다.
• 공가·관리상태. 감정 이용상태는 단독주택이며, 오랜 기간 공가로 방치돼 관리상태가 불량한 것으로 기재돼 있습니다.
• 소재불명 건축물. 목조 스레트지붕 단층 돈사 및 변소는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·전기설비가 있으나 장기간 방치돼 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 울산광역시 북구 어물동 소재 어물보건진료소 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·펜션·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(당사금천지구), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 토지 형상. 지목은 대, 평지의 부정형이며 도로접면은 중로각지입니다.
• 환금성 점검. 아파트와 같은 표준화 물건이 아니라 연립/다세대 + 토지로 분류되고 감정 이용상태는 단독주택입니다. 실거래 비교자료가 없어 실제 시장가격과 매도기간은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유·전입 확인. 현재 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
• 공가 상태 직접 확인. 장기간 공가·관리상태 불량 기재가 있으므로 누수·전기·급배수·창호·내외부 손상 여부를 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
• 소재불명 시설 확인. 평가에서 제외된 목조 스레트지붕 단층 돈사 및 변소의 실제 존부와 현황을 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 말고 주변 개별주택·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당 217,310,668원은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황과 가격이 승부처

등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.26 울산강남신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건을 권리만 보고 판단하기는 어렵습니다.

감정평가상 주택은 장기간 공가로 관리상태가 불량하고 설비 작동 여부도 확인이 필요하며, 임대관계 역시 미상입니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 256,512,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 직접 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 말소되는 채권보다 현장 상태와 실제 가격 검증입니다. 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 점유·건물상태·주변 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.