울산지방법원 2026타경29. 울산 북구 당사동 520-6 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정 이용상태에는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 감정평가 내용상 이 주택은 오랜 기간 공가로 방치되어 관리상태가 불량합니다. 매각은 일괄매각이고 본 건 지상의 정원수 등은 토지가격에 포함됐으며, 목록3의 목조 스레트지붕 단층 돈사 및 변소는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
권리관계의 기준은 2024.03.26 설정된 울산강남신용협동조합 근저당권 302,400,000원입니다. 이후 신한카드·울산신용보증재단·하나카드·우리금융캐피탈·소상공인시장진흥공단의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경29 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 당사동 520-6 · 울산광역시 북구 용바위1길 80-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 강태진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 366,445,320원 / 366,445,320원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산강남신용협동조합 / 247,874,389원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.26 울산강남신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 302,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 별도의 임차인 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준인 2024.03.26 울산강남신용협동조합 근저당권 이후 설정된 가압류 5건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 가정에서는 채권자들에게 360,515,086원이 배당되고 108,916,414원의 미배당이 남지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 366,445,320원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 제시되어 있지 않아, 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 정량적으로 판단할 수 없습니다.
특히 감정 내용에는 주택이 오랜 시간 공가로 방치되어 관리상태가 불량하고, 위생·급배수·전기설비의 정상 작동 여부도 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 따라서 단순히 신건 최저가만 놓고 가격 메리트를 부여하기보다, 건물 상태와 실제 사용 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 366,445,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,930,234원 |
| 2. 근저당 · 울산강남신용협동조합 | 302,400,000원 | 302,400,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 49,490,080원 | 49,490,080원 |
| 4. 가압류 · 울산신용보증재단 | 60,000,000원 | 8,625,006원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 12,323,727원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 15,697,366원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 29,520,327원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정의 채권 총액은 469,431,500원, 채권자 배당액은 360,515,086원, 미배당은 108,916,414원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 북구 어물동 소재 어물보건진료소 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·펜션·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용·상태. 감정상 단독주택이나 오랜 시간 공가로 방치되어 관리상태가 불량합니다. 위생·급배수·전기설비가 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(당사금천지구), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로각지이며 공시지가는 786,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 목록3의 목조 스레트지붕 단층 돈사 및 변소는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공가 내부 상태 확인. 장기간 방치된 주택이므로 벽체·지붕·창호·누수·부식 등 실제 수선 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 위생·급배수·전기설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았으므로 사용 가능 상태를 별도 점검해야 합니다.
- 소재불명 건물 확인. 목록3의 목조 스레트지붕 단층 돈사 및 변소가 소재불명으로 평가에서 제외된 점을 현황과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 본 건 지상의 정원수 등은 토지가격에 포함되어 평가됐으며 일괄매각 조건입니다. 매각대상과 현장 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 비교 가능한 실거래가가 없어 현재 최저가 366,445,320원을 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다. 물건 상태 확인 없이 감정가만 기준으로 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 108,916,414원이 발생하지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 실제 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 상태와 가격은 별개다”
이 사건의 권리구조만 보면 기준은 명확합니다. 2024.03.26 울산강남신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자판단의 핵심은 권리보다 현물 상태와 가격입니다. 감정상 단독주택은 장기간 공가로 방치되어 관리상태가 불량하고 설비 작동 여부도 확인이 필요하며, 일부 건물은 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료까지 없어 신건 최저가 366,445,320원이 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 현장 상태를 확인하기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
