울산지방법원 2026타경10023. 울산 남구 신정동 286 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가상 건물 1층·2층은 단독주택, 부속변소는 변소, 제시외 부분은 옥상 차양으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에 따라 일괄매각이고, 제시외 건물이 포함되며 토지 위 조경수·화단도 소규모 부합물로 토지가격에 포함되어 매각됩니다.

등기 흐름의 중심은 2020년 3월 24일 설정된 오상윤 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 75,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2026년 1월 8일 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 배당 시뮬레이션에서는 감정가 전액에 매각될 경우 근저당권 75,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 질권관계는 확인 포인트

소유권은 1986년 나학찬에게 이전됐고, 2020년 오상윤 명의 근저당권이 설정되면서 현재 경매의 말소기준이 형성됐습니다. 같은 날 그 근저당권부채권에 조은희 명의 질권이 설정돼 있습니다. 따라서 매수인 인수 문제와 별개로, 실제 배당 단계에서는 근저당채권과 그 질권의 배당수령 관계를 확인해야 합니다.

2024년 6월 25일에도 오상윤 신청의 임의경매개시결정이 있었지만, 2025년 4월 2일 취하를 원인으로 2025년 4월 3일 해당 등기가 말소됐습니다. 이후 2026년 1월 8일 2026타경10023 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.

② 가격 판단 — 신건 430,553,800원, 시세 할인 여부는 확인 불가

현재 감정가와 최저매각가는 모두 430,553,800원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오 가격은 344,443,040원, 2회 유찰 시 275,554,432원입니다.

중요한 점은 할인율과 시세 메리트가 같은 말이 아니라는 것입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 주변 시세보다 낮다거나 높다고 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%·64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 피해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 430,553,800원 가정)

배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 75,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기부상 근저당권부채권 질권이 존재해 실제 배당수령 관계는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신정3동 행정복지센터 동측 인근으로, 주변에 단독주택·다가구주택·아파트·각종 근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1층·2층은 조적조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 외벽은 연와조적 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 2중창입니다.
• 설비. 일반적인 위생·급배수·상하수도·전기설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 157.0㎡의 대지로 평지·가로장방 형태이며, 토지이용상황은 단독, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 토지 위 조경수 및 화단도 소규모·소액의 부합물로 토지가격에 포함해 평가·매각됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
• 질권 확인. 오상윤의 근저당권부채권에 조은희의 질권이 설정돼 있습니다. 배당요구·채권신고 및 실제 배당수령 관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 신건 최저가 430,553,800원이 실제 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물, 조경수·화단이 함께 매각되는 구조를 현장에서 대조하세요.
• 도로 조건. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 표시돼 있으므로 실제 출입과 도로 상태를 확인하세요.
• 배당 전제. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 최종 입찰 전 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 확인 없이 안전형으로 분류하긴 이르다”

이 사건의 등기상 중심은 단순합니다. 2020년 오상윤 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션대로라면 감정가 430,553,800원은 물론 1회·2회 유찰 가격에서도 채권 미배당과 매수인 금액 인수가 모두 0원입니다.

다만 두 가지는 남습니다. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있어 실제 점유관계를 확인해야 하고, 근저당권부채권에는 조은희 명의 질권이 설정돼 있습니다. 가격 측면에서도 실거래 비교근거가 없어 신건 430,553,800원이 싼지 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 말소기준은 명확, 가격 가점은 보류, 점유·질권 확인 후 입찰 판단입니다.