울산지방법원 2026타경10023. 울산 남구 신정동 286번지의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 물건 분류는 ‘연립/다세대 + 토지’이지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 1층과 2층을 단독주택으로 사용하는 2층 건물입니다. 부속변소와 옥상 차양도 확인되며, 제시외 건물을 포함해 일괄매각하는 조건입니다.

가격부터 눈에 들어옵니다. 감정가 430,553,800원에서 현재 최저매각가가 210,972,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이것은 과거 감정가와 현재 법원 최저가의 비교일 뿐입니다. 실제 거래가격을 검증하지 않고 시장가치가 충분히 낮아졌다고 판단할 수는 없습니다.

권리에서도 확인할 부분이 있습니다. 소유자는 나학찬이며, 2020년 3월 24일 설정된 오상윤의 근저당권 75,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 해당 근저당권부채권에 조은희의 질권이 설정되었습니다. 일반적인 후순위 경매개시결정과 달리, 이 질권은 원권리와의 관계 및 배당금 수령권자를 따로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 질권은 별도 확인

권리분석의 기준점은 2020년 3월 24일입니다. 이날 설정된 을구 1번 오상윤 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후의 현재 경매개시결정등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부에는 과거 경매 진행 이력도 있습니다. 2024년 6월 25일 오상윤의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었으나, 해당 절차는 취하되어 2025년 4월 3일 말소되었습니다. 현재 분석 대상은 2026년 1월 8일 새로 등기된 임의경매개시결정에 따른 사건입니다.

② 점유·임대차 — 가장 중요한 미확인 위험

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 하지만 감정평가서에서는 임대관계를 명시적으로 미상이라고 기재하고 있습니다. 따라서 이를 임차인이 확실히 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 상황이라면, 매수인이 미배당 보증금 등을 인수할 가능성을 검토해야 합니다. 이런 경우 단순히 최저가 210,972,000원만을 취득원가로 비교해서는 안 됩니다. 현재 표시한 실질취득 추정치는 배당표상 인수액 0원이라는 전제에 따른 잠정 수치입니다.

• 현장 점유 확인. 소유자 나학찬의 직접 거주 여부와 제3자 점유 여부를 구분해야 합니다.
• 전입세대와 임대차 확인. 전입일, 점유관계, 계약관계와 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 임차인이 발견될 경우 확정일자와 배당요구 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 임대차나 그 밖의 권리가 기재되어 있는지 원본을 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 할인율은 아니다

두 차례 유찰로 최저매각가가 감정가 대비 49%까지 내려온 것은 사실입니다. 그러나 단독주택과 토지는 토지의 형상·도로 접근성·건물 상태·개별 이용상황에 따라 가치 차이가 크기 때문에, 감정가 대비 할인만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

시나리오의 미배당·인수액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정 결과입니다. 향후 유찰 여부와 해당 금액으로의 매각은 확정된 사실이 아닙니다. 임대차 등 별도 인수위험은 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,972,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,753,608원, 근저당권 채권최고액 기준 배당 75,000,000원, 소유자 잔여금 132,218,392원으로 계산됩니다. 이 시나리오에서 근저당권 관련 채권의 미배당액은 0원입니다.

다만 신청채권자의 청구액은 52,638,806원이고, 예상배당표에서는 근저당권 채권최고액 75,000,000원을 배당하는 보수적 계산을 사용했습니다. 실제 확정채권액과 배당금 수령권자에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 조은희의 근저당권부채권 질권은 별도 확인이 필요합니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금과 실제 채권 배당액은 달라질 수 있습니다. 질권에 따른 배당금 귀속관계도 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신정3동 행정복지센터 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·아파트와 근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 소재하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지 특성. 면적 157.0㎡, 지목 대, 평지, 가로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 실제 도로 폭과 차량 진입·출입 조건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 963,000원/㎡입니다. 공시지가는 개별 매매 시세와 동일한 지표가 아닙니다.
• 건물 구조. 1층과 2층은 조적조 및 벽돌조 슬래브지붕 구조로, 외벽은 연와조적과 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시 이중창입니다.
• 설비. 위생·급배수·상하수도·전기설비가 있으며 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 제시외 물건. 옥상 차양과 부속변소의 이용상태가 확인됩니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며, 조경수와 화단도 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 건축물 현황과 제시외 시설의 실제 상태는 원본 및 현장 대조가 필요합니다.
• 환금성. 개별 토지와 단독주택은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래를 단순 비교하기 어렵습니다. 토지 형상·접도·건물 상태·활용 가능성에 따른 가격 편차를 고려해야 하므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 및 임대차 확인이 최우선. 현재 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인, 전입 및 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
• 근저당권부채권 질권 확인. 을구 1-1번 조은희 질권의 법적 처리와 배당금 귀속관계를 확인하세요. 근저당권 채권최고액과 질권 관련 채권액을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 최신 등기부 확인. 오상윤 근저당권, 조은희 질권, 현재 임의경매개시결정의 상태 및 새로 발생한 권리가 있는지 재확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·주택·부속변소·옥상 차양·조경수·화단 등 실제 포함되는 부분을 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
• 건축물 현황 확인. 사건상 물건 분류와 감정평가상 실제 이용상태에 차이가 있습니다. 건축물대장상 용도, 층별 현황 및 제시외 시설을 확인하세요.
• 접도·경계 확인. 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있으므로 실제 진입 조건, 경계, 현황 도로 및 토지 활용 가능성을 확인하세요.
• 실거래 기반 가격 검증. 유사한 입지·면적·접도·건물 상태를 가진 주택과 토지의 최근 거래를 비교해 최저가 210,972,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 확인하세요.
• 배당액 검증. 신청채권자 청구액 52,638,806원과 근저당권 채권최고액 75,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 확정채권액과 배당순위를 원본으로 확인하세요.
• 매각기일 및 절차 확인. 2026.10.27 매각기일을 기준으로 사건 진행 상태와 변경·정지·취하 여부를 확인한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가율은 기회일 수도, 경고일 수도 있다”

이 사건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 430,553,800원인 토지·주택이 2회 유찰되어 210,972,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리도 명확하고, 추정배당표에 나타난 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 여기서 바로 ‘저렴한 물건’이라는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이 물건은 감정상 단독주택으로 이용되는 토지·건물이며, 임대관계가 미상입니다. 근저당권부채권 질권도 설정되어 있어 배당권리 관계 확인이 필요합니다. 무엇보다 현재 최저가가 최근 실거래 수준보다 낮은지는 아직 검증되지 않았습니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토형입니다. 말소기준권리와 배당 구조는 비교적 파악하기 쉬운 반면, 점유·임대차 불확실성, 질권 확인, 개별주택의 환금성, 2회 유찰에도 남아 있는 시세 검증 과제를 고려해야 합니다. 현재 단계에서는 입찰가격을 높게 평가할 근거보다 권리와 현장 확인을 먼저 진행할 이유가 더 분명합니다.