울산지방법원 2026타경10137. 울산 남구 신정동 선샤인2 제1동 5층 501호, 전용 84.8573㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 308,000,000원이고 신청채권자 권대식의 청구액은 300,000,000원입니다. 등기에는 배장건과 주식회사스타가 각각 2분의 1 지분을 가진 공유자로 기재되어 있습니다.
권리구조의 핵심은 2022.01.28. 설정된 권대식의 전세권 300,000,000원입니다. 이 전세권은 현재 등기에 남아 있고, 계산된 말소기준인 2025.09.10. 국세 압류보다 앞섭니다. 현재 신건 매각가 308,000,000원 가정에서는 집행비용 5,112,000원을 공제한 뒤에도 전세금 300,000,000원이 전액 배당되어 계산상 미배당과 매수인 인수가 없습니다. 다만 등기 권리분석에는 선순위 인수 권리로 표시되어 있으므로, 매각물건명세서상 소멸·인수 조건과 배당요구 관계를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1133-7 선샤인2 주건축물 제1동 제5층 제501호 도로명: 울산광역시 남구 봉월로82번길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8573㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 배장건 2분의 1 · 주식회사스타 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권대식 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발행일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 전세권과 말소기준의 선후가 핵심
2017년 설정된 국제자산신탁의 신탁등기와 2020년 오자은의 전세권 200,000,000원은 이미 말소되었습니다. 현재 핵심 권리는 2022.01.28. 설정된 권대식의 전세권 300,000,000원입니다. 이후 2025.09.10. 주식회사스타 지분에 국세 압류가 들어왔고, 이 압류가 계산상 말소기준으로 제시되어 있습니다. 2026.01.26. 권대식이 임의경매를 신청했으며, 2026.05.15.에는 배장건과 주식회사스타 각 지분에 지방세 압류가 추가됐습니다.
임차인·점유자 확인
매각물건명세서에 확인되는 실제 주거 점유자는 안예찬 1명입니다. 보증기관이나 대위변제 기관의 중복신고가 아니라 별도의 실제 점유자입니다.
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안예찬 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
선샤인2는 2017.07.06. 준공된 14세대 규모이며, 비교 대상은 본건과 면적이 일치하는 전용 84.86㎡ 거래 6건입니다. 전체 평균은 287,500,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 거래 3건의 평균 295,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선했습니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.4% 높은 흐름이지만, 신건 최저가 308,000,000원은 여전히 최근 평균의 104.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.86㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.09 | 84.86㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 84.86㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2024.03 | 84.86㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2024.01 | 84.86㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 3건 | 295,000,000원 |
본건과 같은 5층 거래가 2026.02.에 305,000,000원으로 확인되지만, 신건 최저가는 이보다도 높습니다. 최신 2026.07. 거래는 2층 280,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 295,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치나 과거 거래만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 현재 308,000,000원에는 경매 할인 효과가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,112,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 권대식 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,888,000원 |
현재 회차에서는 권대식의 전세금 300,000,000원이 전액 배당되고 계산상 미배당과 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있고, 안예찬의 최우선변제 가능 금액도 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 308,000,000원 | 300,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 57,849,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 197,120,000원 | 193,560,320원 | 106,439,680원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 신정초등학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물의 5층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 정방형 평지의 556.7㎡ 토지로 공동주택과 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,841,000원/㎡이며, 가축사육제한구역과 신정초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 14세대 규모로 동일면적 확인 거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래는 3건으로, 매도 시 비교 가능한 거래 표본이 많지 않은 점을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸·인수 확인. 권대식 전세권은 2025.09.10. 압류보다 앞선 2022.01.28. 설정 권리입니다. 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 소멸 여부를 확인하세요.
- 안예찬 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금·배당요구가 모두 미상입니다. 주민등록 전입세대확인서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 점유자와 전세권자 구분. 실제 점유자 안예찬과 등기상 전세권자 권대식은 서로 다른 사람입니다. 현장 방문을 통해 각자의 점유·계약 관계를 확인하세요.
- 체납세액 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 104.4%입니다. 최신 거래 280,000,000원도 함께 비교하세요.
- 관리비·명도 확인. 미납 관리비와 실제 점유 상태, 인도 협의 가능성을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격도 권리도 보수적으로
현재 신건 배당 계산만 보면 권대식의 전세권 300,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 등기에는 말소기준보다 앞선 전세권으로 분석되어 있고, 별도의 실제 점유자 안예찬은 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 국세·지방세 압류 3건도 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
가격 역시 신건 최저가 308,000,000원이 최근 12개월 평균 295,000,000원의 104.4%이고, 최신 거래 280,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름이 이전보다 5.4% 상승했더라도 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 결론은 현재 회차 인수 계산은 0원이나 권리 원본 확인이 필수이고, 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 권리관계가 명확해지고 시세 대비 안전마진이 확보되기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
