울산지방법원 2026타경10137. 울산 남구 신정동 선샤인2 제1동 5층 501호, 전용 84.8573㎡ 아파트입니다. 가격만 보면 감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 215,600,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 2022년 설정된 권대식 전세권 300,000,000원이 2025년 압류보다 앞서 있고, 데이터상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 표시돼 있습니다.
현재 최저가 215,600,000원을 기준으로 집행비용 3,818,400원을 먼저 공제하면 권대식에게 211,781,600원이 배당되고, 전세금 300,000,000원 중 88,218,400원이 미배당으로 남습니다. 이 잔액을 매수인이 부담하는 구조라면 낙찰가와 합친 실질 부담은 303,818,400원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 295,000,000원보다 높고, 최신 거래 280,000,000원보다도 높아 현재 회차를 ‘시세보다 싼 2.156억 물건’으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10137 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1133-7 선샤인2주건축물제1동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8573㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 배장건 2분의 1 · 주식회사스타 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
등기상 가장 중요한 권리는 2022.01.28 설정된 권대식 전세권 300,000,000원입니다. 데이터상 말소기준으로 산정된 2025.09.10 국세 압류보다 앞선 권리이며, 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 현재 회차 배당으로 211,781,600원만 충당되므로 미배당액 88,218,400원이 남습니다.
2025.09.10 국세 압류, 2026.01.26 임의경매개시결정, 2026.05.15 울산광역시 남구 압류 2건은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 실제 미배당액에 영향을 줄 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
② 점유자 — 대항력은 ‘유’가 아니라 미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안예찬 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 할인율 30%가 실제 할인은 아니다
선샤인2 전용 84.86㎡의 확인된 최근 거래는 6건이며, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 295,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 280,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.86㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.09 | 84.86㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 84.86㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2024.03 | 84.86㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2024.01 | 84.86㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 295,000,000원 |
표면 최저가 215,600,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%입니다. 하지만 선순위 전세권의 미배당 88,218,400원을 합산하면 실질부담은 303,818,400원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 103.0%, 최신 거래 280,000,000원의 약 108.5%입니다. 즉 권리 인수까지 반영하면 현재 회차는 시세 할인 구간이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 2. 전세권 · 권대식 | 300,000,000원 | 211,781,600원 |
| 전세권 미배당 | 300,000,000원 | 88,218,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 집행비용과 권대식 전세권을 기준으로 한 현재 회차 추정입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하거나 미상 점유자에게 우선변제권이 확인되면 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 215,600,000원 | 211,781,600원 | 88,218,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 151,992,880원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 196,635,016원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가는 낮아지지만 전세권 미배당액은 오히려 커집니다. 현재 회차에서는 낙찰가 215,600,000원과 미배당 88,218,400원의 합계가 303,818,400원이고, 2회 유찰 시에는 150,920,000원과 151,992,880원, 3회 유찰 시에는 105,644,000원과 196,635,016원이 됩니다. 낙찰가 하락만으로 경제적 부담이 같은 폭으로 줄지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북동측 인근에 위치하며 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물 내 5층 501호이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역, 소로2류에 접하며 토지면적 556.7㎡, 공시지가 1,841,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 선샤인2는 14세대 규모이고 동일 면적 확인 거래는 6건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 존속 여부 원본 대조. 권대식 전세권 300,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 미배당액을 매수인이 승계하는지 매각물건명세서와 등기부 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 안예찬 점유관계. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보완자료 확인 전 인수액 0원으로 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 국세 및 지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 배당에서 차감될 수 있으므로 실제 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 응찰 판단은 최저가 215,600,000원이 아니라 전세권 미배당까지 포함한 실질부담을 최근12개월 평균 295,000,000원과 최신거래 280,000,000원에 비교해야 합니다.
- 유찰 착시. 다음 회차에서 낙찰가가 내려가도 전세권 미배당액이 증가하므로 낙찰가 하락분이 그대로 할인효과가 되지 않습니다.
맺으며 — “2.156억짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 표면 최저가입니다. 감정가 308,000,000원에서 1회 유찰돼 215,600,000원까지 내려왔고 최근12개월 실거래 평균의 73.1%라 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 선순위 전세권 300,000,000원이 매수인 인수 권리로 남고, 현재 매각가에서 88,218,400원이 미배당된다면 실질부담은 303,818,400원입니다. 이는 최근12개월 평균 295,000,000원보다 높고 최신거래 280,000,000원보다도 높습니다.
게다가 주거 점유자 안예찬의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 추가 대항력 위험도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “1회 유찰된 2.156억 아파트”가 아니라, 선순위 전세권 미배당과 미상 임차인을 확인한 뒤 실질부담으로 판단해야 하는 사건입니다. 현재 자료만으로는 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
