319,900,000원
울산지방법원 2026타경10143. 울산역신도시동문디이스트 102동 31층 3104호, 전용 84.884㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 박용주·이한나가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2021.01.20 소유권이전 당시 거래가액은 443,000,000원입니다. 같은 날 설정된 경남은행 근저당권 154,000,000원이 말소기준권리이며, 그 뒤의 근저당·임차권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심 임차인은 최은화 1명입니다. 임대차계약일은 2023.05.03, 점유개시는 2023.06.30, 전입신고는 2023.07.03, 확정일자는 2023.05.11이며 임차보증금은 30,000,000원입니다. 말소기준일 2021.01.20보다 전입신고가 뒤이므로 대항력이 없고, 2025.07.29 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당에서 보증금 전부를 회수하지 못하더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10143 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 102동 31층 3104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.884㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 38층 건물 내 31층 |
| 소유자 | 박용주 2분의 1 · 이한나 2분의 1 (소유권이전 거래가액 443,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 319,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서구중앙새마을금고 / 106,205,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.01.20 설정된 경남은행 근저당권 154,000,000원입니다. 이후 2021.04.12 근저당 132,000,000원, 2022.04.05 서구중앙새마을금고 근저당 120,000,000원, 2025.07.29 최은화 주택임차권 30,000,000원, 2025.08.29 케이뱅크 가압류 44,799,013원과 경매개시결정은 모두 후순위입니다. 2025.11.27 확정채권양도로 경남은행의 선순위 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2021.01.20로 유지됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 관련 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은화 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2023.07.03 / 2023.05.11 | 없음 | 확정일자·배당요구 배당요구 2025.07.29 | 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득 319,900,000원 vs 최근 평균 431,750,000원
같은 단지 울산역신도시동문디이스트는 503세대, 2019.04.30 준공입니다. 비교 표본은 전용 84.88㎡·84.99㎡의 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 431,750,000원, 최신 거래는 2026.09 419,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 319,900,000원이며, 최근 12개월 평균의 74.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.88㎡ | 5 | 419,000,000원 |
| 2026.09 | 84.88㎡ | 26 | 451,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 6 | 423,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 36 | 458,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 24 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 32 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 19 | 427,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 21 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 30 | 434,500,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 35 | 422,500,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 26 | 419,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 24 | 409,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.884㎡ | 12건 | 431,750,000원 |
최근 거래 범위는 409,000,000원~458,000,000원입니다. 감정가 457,000,000원은 최근 실거래 상단에 가깝지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 319,900,000원은 최근 12개월 평균 대비 74.1%입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 보더라도 최근 거래 수준보다 낮습니다. 인수금이 0원이기 때문에 경매가가 내려갈수록 별도의 임차보증금 승계가 늘어나는 구조도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,278,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서구중앙새마을금고 | 120,000,000원 | 28,621,400원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 44,799,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 319,900,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 450,799,013원, 총 예상배당은 314,621,400원, 미배당은 136,177,613원입니다. 신청채권자 서구중앙새마을금고의 청구액은 106,205,570원이고 현재 시나리오 예상배당은 28,621,400원입니다. 최은화 임차인은 대항력이 없으므로 실제 배당에서 보증금이 남더라도 매수인 승계액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 319,900,000원 | 314,621,400원 | 136,177,613원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 223,930,000원 | 219,994,980원 | 230,804,033원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 156,751,000원 | 153,756,486원 | 297,042,527원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물현황도상 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 구성된 아파트이며, 철근콘크리트구조 38층 건물 내 31층입니다.
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 울산전시컨벤션센터 북측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택·나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 목적물까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 단지 남동측·남서측으로 광대로에 접하고 북동측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·경부고속철도 울산역 역세권지구 지구단위계획구역, 경제자유구역·도시개발구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,838,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 거래성. 503세대 단지이고 최근 동일면적 거래 12건의 가격 범위는 409,000,000원~458,000,000원입니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.7회, 낙찰률 0.0%이므로 일반 매매 실거래와 경매 응찰 흐름은 따로 확인하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도 확인. 최은화는 대항력이 없고 임차권은 매각으로 소멸하지만 실제 점유 여부와 인도 일정은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 커도 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미회수와 낙찰자의 승계채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 457,000,000원이 아니라 현재 실질취득액 319,900,000원을 최근 12개월 평균 431,750,000원·최신 거래 419,000,000원과 비교해야 합니다.
- 경매 체질. 단지 경매 통계의 평균 유찰 2.7회·낙찰률 0.0%를 감안해, 최저가가 낮다는 이유만으로 높은 경쟁을 전제하지 않는 편이 좋습니다.
- 관리비·점유. 매수 전 관리비 체납과 실제 점유자, 인도 가능 시점을 관리사무소·현장조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2021.01.20 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 최은화의 전입신고는 2023.07.03으로 후순위입니다. 따라서 임차보증금 30,000,000원의 미배당분이 생기더라도 매수인이 떠안는 구조가 아니며, 실질취득액은 현재 최저가 319,900,000원으로 유지됩니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 실거래 평균 431,750,000원 대비 74.1%이고, 최신 거래 419,000,000원과 최근 거래 최저 409,000,000원보다 현재 최저가가 낮습니다. 다만 같은 단지의 경매 통계는 평균 2.7회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타나므로, 권리는 긍정적이고 가격도 경쟁력이 있지만 경매시장 환금성과 실제 점유·명도는 마지막까지 확인해야 하는 물건입니다.
