울산지방법원 2026타경10143. 울산역신도시동문디이스트 102동 31층 3104호, 전용 84.884㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박용주·이한나 각 2분의 1 공유이고, 2020.12.15 매매를 원인으로 2021.01.20 443,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 경남은행 154,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경남은행의 추가 근저당 132,000,000원, 서구중앙새마을금고 근저당 120,000,000원, 최은화의 주택임차권, 케이뱅크 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
핵심 임차권도 구조가 명확합니다. 최은화의 임대차계약일은 2023.05.03, 확정일자는 2023.05.11, 점유개시는 2023.06.30, 주민등록일자는 2023.07.03이며 보증금은 30,000,000원입니다. 말소기준인 2021.01.20보다 전입이 늦으므로 대항력은 없고, 등기부상 주택임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 여부와 별개로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10143 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678-3 울산역신도시동문디이스트 102동 31층 3104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.884㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 38층 건물 내 31층 |
| 소유자 | 박용주 2분의 1 · 이한나 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2021.01.20 소유권이전 · 거래가액 443,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 457,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 106,205,570원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.01.20 경남은행 근저당 154,000,000원입니다. 경남은행의 2021.04.12 근저당 132,000,000원, 서구중앙새마을금고의 2022.04.05 근저당 120,000,000원, 2025.07.29 최은화 주택임차권, 2025.08.29 케이뱅크 가압류, 2026.01.28 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 경남은행의 1·2번 근저당은 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 보증금은 있지만 매수인 승계는 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은화 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2023.07.03 | 2023.05.11 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
동일 단지 전용 84.88~84.99㎡의 최근 거래 12건은 2026.04~2026.08에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 428,916,666원, 최신 거래는 2026.08의 458,000,000원입니다. 신건 최저가 457,000,000원은 최신 거래와 비슷한 수준이지만, 최근 12개월 평균의 106.5%입니다. 따라서 평균 시세를 기준으로는 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.88㎡ | 36 | 458,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 24 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 32 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 19 | 427,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 21 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 30 | 434,500,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 35 | 422,500,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 26 | 419,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 24 | 409,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 30 | 435,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 2 | 379,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 428,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 457,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,970,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서구중앙새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 44,799,013원 | 44,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산정된 채권 총액은 450,799,013원, 예상 배당액은 450,030,000원이며 미배당은 769,013원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 최은화의 임차보증금 30,000,000원도 별도 배당 항목으로 표시되어 있지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 가격만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권 배당 | 신청채권 충족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 457,000,000원 | 769,013원 | 120,000,000원 | 충족 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 365,600,000원 | 91,117,413원 | 73,681,600원 | 미충족 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 292,480,000원 | 163,213,733원 | 1,585,280원 | 미충족 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산전시컨벤션센터 북측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 38층 건물의 31층으로, 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스, 승강기, 소화전 및 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 지반은 대체로 평탄한 가로장방형 토지이며 주상용 건물부지로 이용 중이고, 단지 남동측·남서측 광대로와 북동측 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시개발구역·중점경관관리구역에 해당하며, 공시지가는 1,838,000원/㎡입니다.
- 단지. 울산역신도시동문디이스트는 503세대이며 준공일은 2019.04.30입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 457,000,000원이 최근 12개월 평균 428,916,666원의 106.5%라는 점을 우선 확인하세요.
- 최신 거래 교차확인. 2026.08 최신 거래 458,000,000원과 현 최저가가 비슷하므로 층·향·내부상태 차이를 원본 자료와 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권 확인. 최은화의 보증금은 30,000,000원이고 대항력은 없지만, 실제 배당관계와 인도 상태는 매각물건명세서·배당요구 문건을 최종 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 경남은행 1·2번 근저당은 한국자산관리공사로 이전돼 있으므로 최신 등기부의 권리자 표시를 확인하세요.
- 유찰 전략. 제시된 다음 회차 매각가는 365,600,000원, 2회 유찰 시 292,480,000원이며 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차보증금도 별도 배당항목으로 표시되지 않았으므로 실제 배당표를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.20 경남은행 근저당이 말소기준이고, 최은화 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 최저가 457,000,000원은 최근 12개월 동일평형 평균 428,916,666원의 106.5%입니다. 최신 거래 458,000,000원과는 비슷하지만, 최근 평균보다 높은 신건을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 권리는 안전형이지만 가격 메리트는 현 회차에서 제한적이며, 이 사건의 핵심은 권리승계가 아니라 어느 회차에서 어느 가격으로 접근하느냐입니다.
