대구지방법원 2025타경546. 대구광역시 서구 비산동 2010-29의 천명텍스 건물과 토지가 대상입니다. 감정평가 이용상태는 공장·사무실·창고 등이며, 토지는 2,736㎡의 공장용지입니다. 현재 최저매각가는 2,931,493,000원으로 감정가 5,982,639,330원의 49% 수준까지 내려와 있습니다. 권리 측면에서는 2009년 대구은행 근저당이 기준이 되고, 이후의 다수 담보권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 난점은 등기 순위보다 물건의 구성과 매각범위에 있습니다. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되지만, 기계기구 중 일부는 소재불명이며 하이소프트염색기와 2026본136호 유체동산경매 관련 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 실제로 낙찰자가 취득하는 토지·건물·기계 범위를 먼저 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경546 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 2010-29 천명텍스 · 대구광역시 서구 염색공단로13길 29 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실, 창고 등 |
| 토지 | 공장용지 · 2,736㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김순동 |
| 감정가 / 최저가 | 5,982,639,330원 / 2,931,493,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 3,959,533,232원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 기계기구 소재불명 · 하이소프트염색기 및 2026본136호 관련 기계기구 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2009.04.30. 을구 3번 대구은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,820,000,000원입니다. 이후 설정된 대구은행의 여러 근저당과 정명필의 1,800,000,000원 근저당, 한국무역보험공사·배진모·이병국·김만환·교보생명보험주식회사 가압류, 대구광역시 서구·국·대구광역시장 압류 및 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박준호 | 나동 2층 일부 · 사무실 | 2020.10.12 | 보증금 2,000 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 주식회사 제이에이치 | 나동 1층 | 2023.05.30 | 보증금 미상 · 차임 1,000 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 2009.04.30. 말소기준권리보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 박준호는 2025.03.26. 배당요구를 했고, 주식회사 제이에이치는 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 후자의 보증금 미상 여부와 별개로 전입시점 자체가 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 판정되지는 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,931,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,714,930원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,820,000,000원 | 1,820,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사대구은행 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사대구은행 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사대구은행 | 435,000,000원 | 94,778,070원 |
| 을구 13번 이후 근저당·가압류 | 미배당 발생 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 6,554,332,893원, 채권자 예상배당은 2,899,778,070원, 미배당액은 3,654,554,823원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 당해세 여부 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%인 2,931,493,000원입니다. 추가 유찰 시 3회 유찰 시나리오는 감정가 34%인 2,052,045,099원, 4회 유찰 시나리오는 감정가 24%인 1,436,431,569원입니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 데이터가 없어, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지 높은지를 거래자료로 검증할 수 없습니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 대구북부시외버스터미널 서측 인근 대구염색일반산업단지 안에 위치하며, 주변은 다수의 중·소규모 공장으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 공장·사무실·창고 및 공장 등으로 이용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 및 일반철골구조 2층 건물입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재경보설비가 있고, 기호3에는 화물용승강기가 있습니다.
- 토지. 2,736㎡ 공장용지, 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 999,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 제시외 건물은 포함되지만 일부 기계기구는 소재불명이고, 하이소프트염색기 및 2026본136호 관련 기계기구는 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 대조. 일괄매각·제시외 건물 포함 범위와 매각 제외 기계기구를 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 기계 현존 여부. 일부 기계기구가 소재불명으로 기재되어 있으므로 감정평가 당시 목록과 현재 현존 물건을 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 박준호와 주식회사 제이에이치의 실제 점유범위·계약상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다. 두 점유자는 제공된 판정상 대항력이 없습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 및 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시장가 대비 저가라고 판단하지 말고, 인근 공장·공업용지 거래와 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 2,052,045,099원, 4회 유찰 시 1,436,431,569원으로 내려가는 시나리오와 현재 취득가를 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 자체가 단순하지 않다
이 사건은 권리만 놓고 보면 방향이 분명합니다. 2009.04.30. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 2명은 모두 그보다 후순위라 대항력이 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 공장·토지 복합물건에 제시외 건물과 기계기구가 얽혀 있고, 일부 기계는 소재불명 또는 매각 제외입니다. 세금 압류도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 “감정가 49%니까 싸다”는 결론은 이 데이터만으로 성립하지 않습니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격 메리트는 보류하고, 매각목록·기계 현존 여부·점유관계·세금 우선배당을 확인한 뒤 실제 취득대상 기준으로 판단하는 것이 맞습니다. 권리 인수는 낮지만, 현장조사 난도는 높은 물건으로 보는 편이 안전합니다.
