서울남부지방법원 2025타경725. 화곡동 까사지오 제6층 제602호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 권리구조의 핵심은 2022.01.06. 김지현의 근저당권 70,000,000원이 말소기준권리라는 점과, 임차인 박은희가 그보다 앞선 2020.11.06. 전입·점유 및 2020.11.05. 확정일자를 갖고 있다는 점입니다. 따라서 등기된 임차권 자체가 말소기준 이후에 설정됐더라도 박은희의 선순위 대항력은 별도로 살아 있는 구조로 봐야 합니다.
현재 감정가와 최저가가 모두 222,640,580원인 신건에서는 배당계산상 집행비용 3,916,968원을 먼저 공제한 뒤 박은희 보증금 207,000,000원을 전액 변제할 수 있어 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 여부가 반영되지 않았기 때문에, 실제 우선공제가 늘어나 임차인 배당액이 줄면 그 미배당액은 낙찰자에게 넘어올 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경725 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 423-17 까사지오 제6층 제602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로19길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 송재일 |
| 감정가 / 최저가 | 222,640,580원 / 222,640,580원 (신건) |
| 청구액 | 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 건물 참고 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 엘리베이터·난방·위생·급배수 설비 |
| 위반건축물 | 테라스를 확장해 주택 약 17.7㎡(거실·방·발코니)로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.01.06. 김지현 근저당권 70,000,000원입니다. 이후 강서구 압류, 2025타경725 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 박은희는 근저당 설정보다 앞선 2020.11.06. 전입·점유와 2020.11.05. 확정일자를 갖고 있어, 후순위 임차권등기의 말소 여부와 별개로 미배당 보증금 인수 위험을 반드시 따로 계산해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 선순위는 박은희
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은희 | 건물 전부 · 2020.11.06 | 207,000,000원 | 2020.11.05 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 임차인 자체 승계 아님 |
| 김동주 | 미상 · 2025.03.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김동주는 2025.03.11. 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 2025.10.22. 배당요구가 접수돼 있습니다. 반면 박은희는 선순위 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이고, 2024.11.29. 임차권등기까지 마쳤습니다.
③ 시세 비교 — 현재 신건은 최근 시세의 111.3%
까사지오 실거래 비교대상은 29.1㎡로 매칭돼 있고, 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026.02. 200,000,000원이며 최근 12개월 평균도 200,000,000원입니다. 최근과 과거 거래의 가격 차이는 0.0%로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 26.82㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 26.81㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.1㎡ 비교 | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저매각가 222,640,580원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 111.3%입니다. 최신 거래 역시 200,000,000원이므로 신건을 최저가에 받아도 최근 거래보다 높은 가격입니다. 여기에 위반건축물과 선순위 임차권 리스크까지 있으므로, 현재 회차에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,640,580원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,916,968원 |
| 1. 임차인 박은희 보증금 | 207,000,000원 | 207,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김지현 | 70,000,000원 | 11,723,612원 |
| 3. 경매개시결정 · 박은희 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 박은희 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 국세·지방세 압류 3건 중 우선공제되는 금액이 확인되면 박은희의 미배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 박은희 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 222,640,580원 | 207,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 178,112,464원 | 174,818,890원 | 32,181,110원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 142,489,971원 | 139,695,111원 | 67,304,889원 |
이 물건은 일반적인 “유찰될수록 싸진다”는 접근이 그대로 통하지 않습니다. 1회·2회 유찰 시에는 박은희 보증금 207,000,000원이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않아 미배당분이 인수액으로 이동합니다. 따라서 178,112,464원이나 142,489,971원만 시세 200,000,000원과 비교해 저렴하다고 판단하면 오류입니다. 대항력 인수형에서는 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위반건축물. 집합건축물대장 전유부에 위반건축물로 등재돼 있습니다. 테라스를 확장해 약 17.7㎡를 거실·방·발코니 등 주택으로 이용중입니다.
- 입지. 화곡터널 남서측에 위치하고, 주변은 저층 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 지하철 2·5호선 까치산역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형 완경사지 주거용 부지이며 서측·북측 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 시세 표본. 까사지오는 19세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 호수 상태와 위반건축물 영향을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 우선공제되는 금액이 있으면 현재 0원으로 계산된 박은희 인수액이 커질 수 있으므로 세금 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 박은희의 2020.11.06. 전입·점유와 2020.11.05. 확정일자는 2022.01.06. 말소기준권리보다 빠릅니다. 배당 부족액은 매수인 부담 가능성이 있습니다.
- 김동주 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고 점유 부분도 미상입니다. 매각물건명세서와 현장 점유상태를 대조해야 합니다.
- 동일 박은희 임차권 중복 주의. 을구 순위7·8의 207,000,000원을 각각 별도 보증금으로 합산하지 말고, 서울보증보험 대위 관계의 실제 법적 효과를 원문으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 약 17.7㎡ 테라스 무단증축 부분의 이행강제금·원상복구·대출 및 매도 시 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 200,000,000원인데 현재 최저가는 222,640,580원입니다. 신건 가격만으로는 메리트가 없습니다.
맺으며 — “유찰가”가 아니라 “실질취득가”를 봐야 한다
이 사건은 겉으로 보이는 최저가만 따라가면 판단이 뒤집힐 수 있는 다세대입니다. 현재 회차에서는 박은희의 207,000,000원 보증금이 전액 배당되는 계산이라 인수 0원이지만, 그 전제에는 당해세 등 우선공제 변수가 빠져 있습니다. 더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 박은희가 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 만큼 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당액이 매수인 인수로 이동합니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 현재 최저가 222,640,580원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 111.3%이고, 약 17.7㎡ 위반 증축까지 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 최근 시세보다 충분히 낮은가” 입니다. 현 단계에서는 권리·가격·위반건축물 세 요소 모두 추가 확인이 필요한 보수적 접근 대상입니다.
