서울남부지방법원 2025타경11621. 화곡동 씨아트빌 404호는 전용 29.75㎡급의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 임경아는 2023년 6월 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 최초 330,000,000원, 이후 경정으로 340,000,000원이 기재되어 있습니다. 핵심 권리는 2024년 6월 등기된 김미형의 주택임차권입니다. 임차보증금은 330,000,000원, 주민등록과 점유개시는 2023년 6월 26일이고, 등기에는 확정일자 2023년 6월 9일이 적혀 있습니다.
말소기준은 2024년 10월 30일 강서구 압류입니다. 김미형의 임차권은 그보다 앞서므로 등기 순서만 놓고 보면 말소기준 이전 선순위 권리이고 대항력도 있습니다. 보증금 3.3억은 현재 최저가 3.03억보다 크기 때문에, 포기 조건이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 늘어 매수인의 실질취득액이 사실상 보증금 3.3억 수준으로 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 매각 조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.75㎡ · 지상6층 중 4층 |
| 소유자 | 임경아 · 2023.06.26 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원, 경정 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2022.09.02 |
| 규모 | 씨아트빌 18세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.10.30 강서구 압류입니다. 따라서 2024.06.12 등기된 김미형의 주택임차권은 말소기준보다 앞서며, 자료상 대항력 있음 · 매수인 인수 가능성으로 분류됩니다. 반면 강서구 압류와 2025.08.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미형 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 2023.06.26 | 대항력 있음 | 우선변제권 無 | 조건부 인수 0원* |
임차권등기는 2024.06.12, 등기 내용상 확정일자는 2023.06.09입니다. 배당요구는 2024.06.12로 기재되어 있습니다.
③ 가격 비교 — 숫자상 87.4%, 다만 거래시점은 2023년
씨아트빌 전용 29.75㎡급과 면적이 매칭된 실거래 12건의 평균은 346,500,000원입니다. 최저 거래는 315,000,000원, 최고 거래는 390,000,000원, 최신 거래는 2023년 9월 350,000,000원입니다. 현재 최저가 303,000,000원은 최근 12건 평균의 87.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 29.99㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2023.09 | 29.94㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2023.09 | 29.99㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2023.08 | 29.96㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2023.07 | 29.99㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2023.06 | 29.99㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.06 | 29.75㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2023.06 | 29.84㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 346,500,000원 |
표본상 최저가 3.03억은 평균 3.465억보다 43,500,000원 낮고, 최신 거래 3.5억보다도 47,000,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 2023년 6~9월에 집중되어 있어 2026년 매각 시점의 현재 가치와 동일하다고 단정할 수 없습니다. 따라서 87.4%라는 수치는 가격 검토의 출발점이지, 현재 시세 대비 확정적인 할인율로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 임차인 김미형 보증금 | 330,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 297,958,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신청채권자 미배당은 32,042,000원입니다. *배당 계산 원형에서는 대항력 임차보증금 330,000,000원을 매수인 인수로 잡지만, 이 사건은 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 조건 없으면 총액이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 원형 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 303,000,000원 | 297,958,000원 | 32,042,000원 | 330,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 242,400,000원 | 238,206,400원 | 91,793,600원 | 330,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 139,594,880원 | 330,000,000원 |
이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 포기·말소 조건이 없다면 보증금 330,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 303,000,000원에서 242,400,000원, 193,920,000원으로 내려가도 매수인이 책임질 수 있는 임차보증금 규모는 330,000,000원으로 유지됩니다. 즉 단순히 “유찰돼 최저가가 싸졌다”고 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서는 오직 포기·말소 조건이 실제로 이행되는 경우에만 그 부담을 실질 0원으로 볼 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남서측 인근으로 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 4층 404호이며 사용승인일은 2022.09.02입니다. 도시가스 개별난방과 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역 등에 포함되고 공시지가는 3,675,000원/㎡입니다.
- 등기 특성. 민간임대주택 등록 등기가 있고 임차권 등기사항도 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 선순위 임차권 확인. 김미형의 임차권은 말소기준인 2024.10.30 압류보다 앞섭니다. 조건이 빠지면 보증금 330,000,000원의 인수형으로 돌아갑니다.
- 가격 검증. 303,000,000원은 12건 평균 346,500,000원의 87.4%지만 실거래가 2023년에 집중돼 있으므로 최신 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대이고 관련 경매 평균 유찰 횟수가 2.7회입니다. 낙찰 후 재매각 가능성을 보수적으로 보세요.
- 민간임대주택 등기. 등기사항전부증명서에 민간임대주택 등록이 기재되어 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았다고 기재돼 있으므로 실제 배당과 인수 관계가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “3.3억 인수형”을 조건부로 해제한 물건
이 사건은 겉으로 보이는 최저가 303,000,000원보다 매각 조건이 훨씬 중요합니다. 김미형의 보증금 330,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이라, 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질 부담이 약 3.3억으로 고정되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서가 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 걸어 조건 이행 시 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
가격만 보면 실질취득 3.03억은 최근 12건 평균 3.465억의 87.4%, 최신 거래 3.5억보다 낮습니다. 다만 비교 거래가 2023년에 머물러 있고 씨아트빌은 18세대 다세대이며 관련 경매 평균 유찰 횟수도 2.7회입니다. 따라서 결론은 “권리 부담은 조건부로 해소, 가격은 숫자상 할인이나 시세 신선도와 환금성 확인 필요”입니다. 이 물건의 입찰 여부는 최저가 자체보다 포기·말소 조건의 정확한 이행 여부를 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
