서울남부지방법원 2025타경11687. 목동 와이앤비 2층 201호, 다세대주택입니다. 소유자 조석훈은 2022년 5월 24일 거래가 374,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 3월 29일 국의 압류이고, 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 임대차관계와 민간임대주택등기가 존재하므로, 단순히 “후순위 등기만 보고 깨끗하다”고 판단할 물건은 아닙니다.
핵심은 김나연의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 6일, 점유개시는 2022년 5월 21일, 주민등록일은 2022년 5월 23일이고 확정일자도 2022년 5월 6일입니다. 말소기준일 2023년 3월 29일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 보증금 374,000,000원입니다. 원자료 배당계산만 적용하면 신건에서도 집행비용 때문에 1,106,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡히지만, 매각물건명세서 비고에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 646-25 와이앤비 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙남로16나길 62 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 27.73㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제2층 제201호 · 사용승인 2022.01.19 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.05.24 소유권 취득 · 거래가액 374,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 379,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 374,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 HUG 조건이 핵심
2022년 2월 4일 설정된 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 2,700,000,000원 근저당권은 2022년 5월 20일 이미 말소되었습니다. 이후 조석훈의 소유권 취득과 민간임대주택등기가 이어졌고, 2023년 3월 29일 국의 압류가 이 경매의 말소기준권리입니다. 김나연의 주택임차권등기는 2024년 5월 17일 등기되었으나 임대차계약·점유·주민등록·확정일자가 모두 그보다 앞섭니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나연 | 전부 · 주거(임차권등기) | 374,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 · 조건 충족 시 인수 0원* |
| 윤세윤 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 별도 확인 필요 |
김나연: 임대차계약 2022.05.06 · 점유개시 2022.05.21 · 주민등록 2022.05.23 · 확정일자 2022.05.06 · 배당요구 2024.05.17. 윤세윤: 주민등록 2025.04.16 · 보증금·확정일자 미상.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 2.65억’을 봐야 한다
와이앤비는 16세대, 사용승인일은 2022년 1월 19일입니다. 전용 27.73㎡와 유사 면적 거래 10건의 전체 평균은 370,200,000원이지만, 그 평균에는 2022년의 500,000,000원 거래를 포함한 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래가 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 25.97㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 29.96㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2022.05 | 28.04㎡ | 4 | 379,000,000원 |
| 2022.05 | 27.73㎡ | 2 | 374,000,000원 |
| 2022.04 | 27.73㎡ | 3 | 364,000,000원 |
| 2022.03 | 26.79㎡ | 2 | 364,000,000원 |
| 2022.03 | 25.57㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2022.02 | 26.42㎡ | 3 | 364,000,000원 |
| 2022.02 | 26.79㎡ | 3 | 364,000,000원 |
| 2022.02 | 28.91㎡ | 5 | 369,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 370,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 265,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026년 5월의 265,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 265,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -30.6%입니다. 현재 최저매각가 379,000,000원은 최근 12개월 평균의 143.0%로, 최근 시세보다 114,000,000원 높습니다. 전체 10건 평균 370,200,000원과 비교해도 최저가는 102.4%로 평균보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 379,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,106,000원 |
| 1. 임차인 김나연 보증금(우선변제) | 374,000,000원 | 372,894,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 374,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산에서는 김나연 보증금 중 1,106,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 김나연 관련 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수 | HUG 조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 379,000,000원 | 1,106,000원 | 김나연 관련 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 303,200,000원 | 75,844,800원 | 김나연 관련 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 242,560,000원 | 135,635,840원 | 김나연 관련 실질 0원* |
* 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 이행되는 경우에 한함. 이 조건은 김나연 임차권에만 적용됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목3동주민센터 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2022.01.19입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·화재탐지·소화전 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 최근 거래. 16세대 규모이고 최근 12개월 실거래는 1건, 265,000,000원입니다. 과거 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 환금가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 윤세윤 점유관계 확인. 2025.04.16 전입으로 기재되어 있으나 보증금·확정일자·점유 부분이 명확하지 않습니다. 김나연 관련 HUG 조건과는 별개입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.08 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 379,000,000원은 최신 거래 265,000,000원의 143.0%입니다. 전체 평균 370,200,000원만을 기준으로 가격을 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -30.6%인 만큼 과거 2022년 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 배당 원본 확인. 현재 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다. 국의 압류 및 배당 관련 원본을 확인하세요.
- 명도 확인. 김나연 임차권 말소 조건과 별개로 윤세윤의 실제 점유 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 조건보다 더 무거운 것은 현재 가격
이 사건은 보증금 374,000,000원의 대항력 임차권이 있어 처음 보면 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 조건이 이행되면 김나연 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 379,000,000원은 2026년 5월 최신 거래 265,000,000원과 최근 12개월 평균 265,000,000원의 143.0%입니다. 최근 거래 추세도 -30.6%입니다. 여기에 HUG 조건 밖의 윤세윤 점유관계와 말소기준 전 민간임대주택등기까지 별도 확인해야 합니다. 주된 임차보증금 인수는 조건부 해소, 그러나 가격은 최근 시세를 크게 초과. 현재 회차의 결론은 가격 메리트보다 확인해야 할 조건이 더 많은 쪽입니다.
