서울남부지방법원 2025타경12423. 서울 강서구 등촌동 한울팰리스 A동 6층 603호, 전용 29.95㎡의 다세대주택입니다. 소유자 홍현우는 2019.12.30 매매를 원인으로 2019.12.31 소유권을 취득했고 거래가액은 253,000,000원입니다. 현재 등기상 핵심은 2023.08.30 주택도시보증공사의 가압류와 2024.02.05 박선아 명의의 주택임차권등기입니다.
이 사건은 표면적인 최저가보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 박선아의 보증금은 290,000,000원으로 현 최저가 282,000,000원보다 큽니다. 현 회차 배당표에서는 집행비용 4,748,000원을 제외한 277,252,000원이 임차인에게 배당되고, 남는 12,748,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 결국 최저가만 보고 282,000,000원짜리 물건으로 평가하면 가격 판단이 왜곡됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12423 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 510-2 한울팰리스 제에이동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.95㎡ · 지상8층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 홍현우 (2019.12.30 매매 · 거래가액 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
2017.08.22 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2017.10.16 일부포기를 원인으로 2017.10.17 말소됐고, 2021.04.20 국의 압류도 2021.10.13 해제로 2021.10.14 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.08.30 주택도시보증공사의 가압류입니다.
그런데 임차인 박선아는 임대차계약일·확정일자가 2021.11.04, 주민등록일·점유개시일이 2021.12.10으로 모두 말소기준인 2023.08.30보다 앞섭니다. 이후 2024.02.05 임차보증금 290,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 이 임차권은 단순히 경매로 지워지는 후순위 권리로 볼 수 없고, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 2021.12.10 / 2021.11.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
한울팰리스 전용 29.95㎡의 최근 12개월 거래는 2025.06 5층 267,000,000원 1건입니다. 최신 거래 역시 267,000,000원이며, 전체 7건 평균은 259,571,428원입니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 3.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 29.95㎡ | 5 | 267,000,000원 |
| 2024.02 | 29.95㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2023.11 | 28.6㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2023.10 | 28.6㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2023.09 | 28.6㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 29.95㎡ | 5 | 267,000,000원 |
| 2021.10 | 29.95㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 259,571,428원 |
현재 최저가 282,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 267,000,000원의 105.6%입니다. 즉 임차인 인수를 빼고 최저가만 비교해도 최근 거래보다 높습니다. 여기에 현 회차 인수 예상액 12,748,000원을 더하면 단순 실질취득 부담은 294,748,000원 수준이어서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 임차인 박선아 보증금 | 290,000,000원 | 277,252,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,015,737,806원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박선아 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 임차보증금 290,000,000원 중 277,252,000원이 배당되고 부족분 12,748,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 282,000,000원 | 277,252,000원 | 12,748,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 225,600,000원 | 221,641,600원 | 68,358,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 180,480,000원 | 177,153,280원 | 112,846,720원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 등촌역 남서측 인근이며 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2017년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 2필지 일단의 세장형 토지로 업무시설(오피스텔)·도시형생활주택(단지형다세대)·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래 표본. 한울팰리스는 29세대이며 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수를 최우선 계산. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합친 실질 부담을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 박선아의 임대차계약일 2021.11.04, 전입·점유 2021.12.10, 확정일자 2021.11.04 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 박선아가 경매개시결정 채권자와 동일하게 표시되므로 임대차의 실체와 배당·인수 영향에 관한 원본 문건 확인이 중요합니다.
- 배당변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 4,748,000원을 반영한 예상치이고 당해세·최우선변제는 미반영이므로 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 259,571,428원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균인 267,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 가격 메리트 착시 경계. 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 105.6%이며 임차인 인수액까지 고려하면 부담은 더 커집니다.
맺으며 — “유찰가보다 임차보증금을 보라”
이 물건의 핵심은 신건 감정가 282,000,000원이 아닙니다. 박선아의 보증금은 290,000,000원이고, 전입·점유는 말소기준보다 빠릅니다. 현 회차 예상배당에서도 12,748,000원의 미배당 인수가 발생합니다. 단순 합산 실질부담은 294,748,000원 수준으로 최근 12개월 실거래 267,000,000원을 웃돕니다.
더 중요한 점은 유찰될수록 낙찰가만 내려가는 것이 아니라 임차보증금 미배당분이 함께 커진다는 사실입니다. 1회 유찰 시 인수 68,358,400원, 2회 유찰 시 112,846,720원입니다. 따라서 “2.82억 신건 → 유찰되면 싸진다”는 식의 접근은 이 사건에 맞지 않습니다. 대항력 임차인 인수형이고, 현재 실질취득 부담도 최근 시세보다 높은 가격 경계형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
