서울남부지방법원 2025타경12571. 서울 영등포구 대림동 ‘대림동쌍용플래티넘-에스’ 407호입니다. 경매상 용도는 오피스텔로 표시되어 있으나, 집합건축물대장에는 공동주택(도시형생활주택)으로 등재되어 있고 감정평가에서도 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 전용면적은 18.24㎡, 지상 12층 중 4층에 위치합니다.

소유자 이시진은 2021년 7월 27일 이 물건을 110,000,000원에 취득했습니다. 이후 2023년 한국주택금융공사의 가압류가 등기되었고, 2025년 서울보증보험의 강제경매가 개시되었습니다. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 떨어졌습니다. 겉으로는 시세보다 상당히 저렴해 보이지만, 권리관계를 더하면 결론이 달라집니다.

특히 2021년부터 효력이 문제 되는 임차권이 2023년 가압류보다 앞서는 점, 그리고 서울보증보험의 특별매각조건이 등기상 한국토지주택공사 임차권까지 해소하는지가 경매 분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권 효력이 핵심

말소기준은 2023년 2월 28일 한국주택금융공사의 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 하나은행 근저당권 96,000,000원은 이미 2021년 6월 21일 말소되었으므로 현재 매수인이 별도로 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.

문제는 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 2023년 11월 22일 접수되었으나, 기재된 임대차계약일자는 2021년 6월 24일, 점유개시일자는 2021년 7월 22일, 주민등록일자는 2021년 7월 30일, 확정일자는 2021년 6월 25일입니다.

즉 임차권등기 접수일만 보면 가압류 이후이지만, 임대차의 선행 점유·전입과 확정일자를 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력·우선변제 가능성이 있습니다. 따라서 단순히 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 매수인 인수가 없다고 판단할 수 없습니다.

② 임차인 및 승계 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지

실제 임차인은 1명(YIN HEJI)이며, 한국토지주택공사는 별도 실제 임차인을 추가한 것이 아니라 기존 임차보증금에 관한 대위·승계 권리자로 신고된 것입니다. 따라서 117,000,000원과 YIN HEJI의 별도 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

YIN HEJI의 현황조사상 전입일은 2024년 7월 30일로 말소기준 이후이며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 그 전입일만으로는 독립적인 선순위 대항력이 확인되지 않지만, 한국토지주택공사의 선행 임대차 권리와 연결되어 있는 관계가 있으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단합니다.

* 특별매각조건상 서울보증보험이 포기하는 채권에 한정된 판단입니다. 한국토지주택공사 임차권의 예상 미배당액 49,524,160원은 확약 적용 범위가 확인되기 전의 인수 검토액이며, 자동으로 0원이 되는 것으로 단정하지 않습니다. 확약 대상 밖 임차권과 미상 점유자의 위험은 별도로 남습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 69.4%, 인수 시 실질취득은 119.2%

쌍용플래티넘S 전용 18.24㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026년 9월 102,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 99,541,666원입니다.

최근 실거래는 90,000,000원~110,000,000원에 형성되어 있습니다. 현 최저매각가 69,120,000원은 최근 평균의 69.4%로 낮지만, 이 숫자는 매수인의 임차보증금 인수를 고려하지 않은 수치입니다.

인수가 발생한다면 실질취득액은 최근 평균보다 19,102,494원 높고, 최신 거래 102,000,000원보다도 16,644,160원 높습니다. 경매로 취득하면서 일반 매매보다 비싼 총비용을 부담하는 구조가 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,120,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 예상배당입니다. 임차보증금 미배당액은 매각대금에서 배당되지 않은 금액으로, 특별매각조건의 효력 범위에 따라 매수인 인수 여부가 달라집니다. 서울보증보험 청구액은 신청채권액이며 실제 배당은 0원으로 추정됩니다.

현 매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 예상배당으로 모두 사용됩니다. 한국주택금융공사 가압류와 서울보증보험 신청채권은 배당받지 못하는 구조입니다. 특히 서울보증보험이 배당받지 못하는 자신의 채권에 관한 대항력과 반환청구권을 포기한다는 특별매각조건이 있기 때문에, 이를 한국토지주택공사의 미배당 보증금과 구별해야 합니다.

⑤ 유찰 회차별 인수 시나리오 — 가격은 내려가도 총액은 거의 그대로

확약이 한국토지주택공사 임차권에 적용되지 않아 미배당 보증금을 인수한다는 가정에서, 회차별 실질취득액을 비교합니다.

현재 69,120,000원에서 4회 유찰 가정의 44,236,800원까지 최저가가 내려가더라도, 매수인 총부담은 118,644,160원에서 118,196,262원으로 소폭만 감소합니다. 이는 매각대금이 줄어드는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나기 때문입니다.

* 인수 0원은 특별매각조건의 적용 대상 임차권에 한정됩니다. 현황조사상 점유자의 미상 권리, 명도·관리비 등 다른 부담까지 0원이라고 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 대림동, 지하철 2·7호선 대림역 북동측 인근입니다. 도시형생활주택·다세대주택·아파트·공원·학교·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2013년 6월 28일 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 개별난방·급배수·위생설비·지하주차장·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 평탄한 가로장방형 토지에 도시형생활주택 및 판매시설이 조성되어 있습니다. 동측·서측·북측으로 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등의 관련 사항이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 있으므로 공부상 용도와 실제 허가 대상 여부를 대조해야 합니다.
• 환금성. 전용 18.24㎡ 소형 주거용 물건으로 동일 면적 실거래 표본은 확인됩니다. 그러나 거래가가 90,000,000원~110,000,000원으로 분산되어 있고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.0회이므로 가격 및 재매각 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건의 원본 문구 확인. 서울보증보험의 대항력 포기와 보증금반환채권 포기가 어느 채권에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 한국토지주택공사 임차권 정리 확인. 등기상 임차권자와 특별매각조건상 포기 주체가 다릅니다. 한국토지주택공사의 승계채권까지 소멸하는지, 임차권등기 말소가 가능한지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인과 점유자 확인. YIN HEJI의 현황조사상 전입일은 2024.07.30이며, 보증금·확정일자는 미상입니다. 선행 임대차 및 승계관계, 실제 점유 현황을 대조해야 합니다.
• 실질취득액 기준 응찰. 임차권 인수가 남으면 현재 총부담은 118,644,160원으로 최근 실거래 평균보다 높습니다. 단순한 감정가 대비 할인율을 응찰 근거로 삼지 않아야 합니다.
• 배당표 확인. 한국토지주택공사 예상배당액 67,475,840원과 미배당액 49,524,160원의 변동 가능성, 당해세·우선배당 항목을 점검해야 합니다.
• 명도·체납 관리비. 실제 점유자의 인도 여부와 공용부분 관리비 체납을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 오피스텔 표기와 건축물대장상 도시형생활주택 등재를 대조하고, 실제 건축물 용도와 관련 규제 적용을 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.06 매각기일의 진행 여부와 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 특별매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,912만원이 아니라, 얼마를 최종 인수하는가”

이 물건의 매력은 최저매각가 69,120,000원이라는 숫자에 있습니다. 최근 실거래 평균 99,541,666원과 비교하면 눈에 띄는 할인입니다. 하지만 그 할인은 임차보증금 인수 여부를 제외한 결과입니다.

한국토지주택공사의 대항력 있는 임차보증금 117,000,000원이 유지되고 미배당액 49,524,160원을 매수인이 부담한다면 실질취득액은 118,644,160원입니다. 최근 평균 시세의 약 119.2%로, 결코 저렴하다고 볼 수 없습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 늘어 총부담은 거의 달라지지 않습니다.

반면 특별매각조건상 서울보증보험의 보증금반환채권·대항력 포기 및 임차권등기 말소가 한국토지주택공사 임차권에도 유효하게 적용된다면, 해당 인수부담은 실질 0원이 될 수 있습니다. 이 경우에만 최저매각가의 가격 경쟁력을 새롭게 평가할 수 있습니다.

현재는 한국토지주택공사와 서울보증보험의 권리관계가 일치하는지 명확히 확인되지 않았고, 실제 점유자 YIN HEJI의 미상 권리도 검토해야 합니다. 따라서 높은 할인율과 입지 장점에도 불구하고, 2회 유찰 및 인수 시 실질취득액의 시세 초과를 반영해 보수적으로 판단합니다.

결론: 권리정리 확인 전 입찰 보류. 이 경매의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 특별매각조건이 어느 임차보증금까지 확실하게 소멸시키는지입니다.