💰 실질취득 119,312,000원 📊 최근12개월 평균 대비 121.0% 👤 실제 임차인 1명 ⚠️ 단지 평균 3.7회 유찰
서울남부지방법원 2025타경12571. 영등포구 대림동 대림동쌍용플래티넘-에스 제407호입니다. 사건상 용도는 오피스텔로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태와 집합건축물대장상으로는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용·등재되어 있습니다. 전용면적은 18.24㎡이고 철근콘크리트구조 지하4층·지상12층 건물의 4층입니다. 소유자 이시진은 2021년 매매로 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 권리의 개수보다 임차보증금 승계 구조입니다. 말소기준권리는 2023.02.28. 한국주택금융공사의 가압류이고, 그보다 앞선 전입일 2021.07.30.과 확정일자 2021.06.25.를 기초로 한 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 117,000,000원으로 등기되어 있습니다. 배당요구도 이루어졌지만 현재 회차 매각대금에서는 집행비용을 제하고 105,688,000원만 배당되어 11,312,000원이 남는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 제4층 제407호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용 / 층 | 18.24㎡ · 지하4층/지상12층 중 제4층 |
| 소유자 | 이시진 · 2021.07.27. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 120,732,163원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선행 대항력’이 중요하다
말소기준은 2023.02.28. 한국주택금융공사 가압류 24,799,907원입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 주택임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 한국토지주택공사 승계권리에 기재된 전입일은 2021.07.30.으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 말소만 보고 보증금반환채권의 미배당 부분까지 자동으로 없어지는 것으로 보면 안 됩니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| YIN HEJI 실제 임차인 | 미상 / 2024.07.30 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 건물 전부 / 2021.07.30 | 117,000,000원 | 대항력 있음 승계권리 기재 기준 | 있음 확정 2021.06.25 · 배당요구 | 보증기관 승계 YIN HEJI 보증금 중복신고 |
실제 임차인은 1명(YIN HEJI)입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 YIN HEJI 관련 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 117,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 다만 승계된 권리 자체에는 선행 전입·확정일자와 대항력이 기재되어 있으므로, 배당 후 남는 부분의 매수인 부담 여부는 별도로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교
쌍용플래티넘S 동일 면적 18.24㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 98,625,000원입니다. 가장 최근 2026.08 거래는 106,000,000원, 최근 12건 범위는 90,000,000원~106,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.24㎡ | 8 | 106,000,000원 |
| 2026.08 | 18.24㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 18.24㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 18.24㎡ | 6 | 96,000,000원 |
| 2026.05 | 18.24㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 18.24㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2026.03 | 18.24㎡ | 9 | 104,000,000원 |
| 2026.03 | 18.24㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2026.02 | 18.24㎡ | 8 | 102,500,000원 |
| 2026.01 | 18.24㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 18.24㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 18.24㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 18.24㎡ | 12건 | 98,625,000원 |
최저가 108,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 109.5%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 그런데 이 사건은 여기서 끝이 아닙니다. 배당계산상 미배당 인수액 11,312,000원을 더하면 실질취득은 119,312,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균보다 20,687,000원 높고, 최신 거래 106,000,000원보다도 13,312,000원 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 108,000,000원 | 11,312,000원 | 119,312,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 86,400,000원 | 32,555,200원 | 118,955,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 69,120,000원 | 49,524,160원 | 118,644,160원 |
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 117,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 24,799,907원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 | 120,732,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 한국토지주택공사 보증금 117,000,000원 중 105,688,000원만 배당되고 11,312,000원이 부족합니다. 배당표는 이 부족분을 매수인 인수로 계산합니다. 서울보증보험의 미배당 보증금반환채권은 특별매각조건상 포기 대상이므로 그 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·7호선 대림역 북동측 인근으로, 주변은 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 대림역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2013.06.28. 사용승인, 철근콘크리트구조 지하4층·지상12층이며 급·배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 지하주차장, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 6,289,000원/㎡입니다. 토지는 평지·가로장방·소로각지로 조사되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지 거래·경매. 쌍용플래티넘S는 291세대이며 동일 면적 실거래는 최근 12개월 12건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한국토지주택공사 승계권리 확인. 임차보증금 117,000,000원 중 배당표상 미배당 11,312,000원의 매수인 인수 여부를 매각물건명세서와 임차권등기 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 적용 상대 확인. 대항력 포기·보증금반환채권 포기·임차권등기 말소 조건의 명시 상대는 서울보증보험입니다. 이를 한국토지주택공사 승계권리까지 자동 확대해 해석하면 안 됩니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 YIN HEJI 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 1명입니다. 동일 보증금을 두 번 계산하면 안 됩니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 응찰가 판단. 현재 회차 119,312,000원, 1회 유찰 118,955,200원, 2회 유찰 118,644,160원으로 비교해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근12개월 평균은 98,625,000원, 최신 거래는 106,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 두 기준 모두보다 높습니다.
- 용도·규제 확인. 사건 용도는 오피스텔이지만 감정평가·집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)으로 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 등 규제 적용 여부도 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득은 거의 안 내려간다”
이 사건은 표면상 신건 최저가가 108,000,000원이지만, 권리분석에서는 그 숫자만 보면 안 됩니다. 배당표상 한국토지주택공사 승계 보증금의 미배당액 11,312,000원이 남아 현재 회차 실질취득은 119,312,000원입니다. 최근 12개월 평균 98,625,000원의 121.0%이고 최신 거래 106,000,000원도 웃돕니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 118,955,200원, 2회 유찰 시 118,644,160원으로 매각가는 크게 떨어져도 미배당 인수가 늘어 총부담은 거의 그대로입니다. 따라서 이 물건은 “몇 번 유찰되면 싸진다”는 일반적인 접근이 통하지 않는 구조입니다. 서울보증보험의 포기·말소 특별조건은 분명 긍정적이지만, 그 효력은 명시된 서울보증보험에 한정해 반영해야 합니다. 등기상 한국토지주택공사 승계권리까지 소멸하는지가 확인되지 않는 한, 가격도 권리도 보수적으로 보는 것이 맞습니다.