서울남부지방법원 2025타경13309. 방화동 신마곡벽산블루밍 판매시설의 제1층 제103동104호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(미용원)으로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자 조준호는 2023년1월4일 매매를 원인으로 2023.01.18 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 596,690,000원입니다. 같은 날 양주축산업협동조합의 채권최고액 372,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 케이비캐피탈주식회사·주식회사 우리카드 가압류, 임의경매개시결정, 강서구(서울특별시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 전선영은 2023.11.16 전입했고 보증금 20,000,000원, 월차임 450,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 2023.01.18 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2025.11.24 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당 여부와 별개로 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13309 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설1동 제1층 제103동104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(미용원) |
| 면적 매칭 | 26.313㎡ · 실거래 비교면적 27.0㎡ |
| 소유자 | 조준호 · 2023.01.18 소유권이전 · 거래가액 596,690,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 594,000,000원 / 594,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 348,836,356원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리
핵심은 2023.01.18 양주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이고, 이 권리 이후의 케이비캐피탈주식회사 가압류 33,452,100원, 주식회사 우리카드 가압류 8,821,407원, 임의경매개시결정 및 강서구(서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 우선변제는 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전선영 | 2023.11.16 | 20,000,000원 | 450,000원 | 2025.11.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 가격 594,000,000원의 부담
신마곡벽산블루밍에서 면적이 매칭된 27.0㎡ 거래는 9건이며, 평균 거래금액은 218,805,555원입니다. 최저 거래는 201,110,000원, 최고 거래는 230,000,000원, 최신 거래는 2022.06의 218,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 594,000,000원으로, 최근12개월 평균 대비 271.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 27.0㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2022.05 | 27.0㎡ | 7 | 210,500,000원 |
| 2022.05 | 27.0㎡ | 6 | 210,500,000원 |
| 2022.04 | 27.0㎡ | 4 | 201,110,000원 |
| 2022.04 | 27.0㎡ | 14 | 226,380,000원 |
| 2022.04 | 27.0㎡ | 12 | 226,380,000원 |
| 2022.04 | 27.0㎡ | 11 | 226,380,000원 |
| 2021.10 | 27.0㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2021.07 | 27.0㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 218,805,555원 |
이 비교에서는 전체 평균과 최근12개월 평균이 모두 218,805,555원입니다. 최저가 594,000,000원은 이 평균보다 높고, 최신 거래 218,000,000원보다도 높습니다. 따라서 ‘신건이 시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다. 다만 최신 제공 거래가 2022.06이므로 2026.08.28 입찰가 판단에서는 거래 시점의 차이도 함께 감안해 실제 현재 시세를 다시 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 594,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,340,000원 |
| 1. 근저당 · 양주축산업협동조합 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 33,452,100원 | 33,452,100원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,821,407원 | 8,821,407원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,386,493원 |
채권자 총 청구액 414,273,507원은 현재 회차 가정에서 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 171,386,493원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 594,000,000원 | 414,273,507원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 475,200,000원 | 414,273,507원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 380,160,000원 | 374,037,760원 | 40,235,747원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권자 미배당액이 40,235,747원 발생하지만, 이것이 매수인의 인수금으로 전환되는 것은 아닙니다. 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1종근린생활시설(미용원)으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2022.11.26입니다.
- 입지. 지하철 5호선 개화산역 남동측 인근으로 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 상가 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 5호선 개화산역이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 14m 내외, 북측·동측·남측 각각 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 정비구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·세로장방이며 공시지가는 5,330,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 신마곡벽산블루밍 경매 통계상 평균 유찰 6.3회, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격 접근을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 재확인. 최저가 594,000,000원이 제공된 실거래 평균 218,805,555원의 271.5%인 만큼 신건 가격을 그대로 시세로 받아들이지 않아야 합니다.
- 현재 시세 원본 대조. 제공된 최신 실거래는 2022.06입니다. 매각기일 2026.08.28 기준의 실제 상가 거래·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 전선영은 대항력이 없지만 보증금 20,000,000원, 월차임 450,000원으로 조사됐고 우선변제 여부는 미상입니다. 현장 점유와 계약관계를 다시 확인해야 합니다.
- 영업·명도 상태 확인. 감정평가상 현재 미용원으로 이용 중인 만큼 실제 영업자·점유자와 인도 일정 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 475,200,000원, 2회 유찰 380,160,000원도 제공 실거래 평균 218,805,555원보다 높습니다.
- 규제 원본 확인. 정비구역·공항 관련 보호구역·교육환경 보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 적용사항을 입찰 전에 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 이후 채권신고 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 훨씬 어렵다
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명료합니다. 2023.01.18 양주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류·압류는 소멸합니다. 임차인 전선영도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격입니다. 신건 최저가 594,000,000원은 제공된 최근12개월 실거래 평균 218,805,555원의 271.5%이고, 1회·2회 유찰 가정가격조차 해당 실거래 평균보다 높습니다. 여기에 평균 유찰 6.3회와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리되지만 가격·환금성은 매우 보수적으로 접근해야 하는 근린시설로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
