서울남부지방법원 2025타경13469. 마곡동 힐스테이트에코동익 제10층 제101-1022호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 김경화이며 2021.10.19. 195,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 김도현의 189,000,000원 보증금입니다.
김도현은 2023.10.19. 전입·점유를 시작했고 2023.11.03. 확정일자를 받았습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.03.15. 서민금융진흥원 가압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고, 배당요구와 확정일자까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 매각물건명세서에는 임차권등기 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13469 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 773-3 힐스테이트에코동익 제10층 제101-1022호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층/지상15층 중 제10층 · 사용승인일 2017.03.17. |
| 소유자 | 김경화 (2021.10.19. 거래가 195,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2024.03.15. 서민금융진흥원의 가압류 18,000,000원입니다. 이후 신한은행·서울보증보험·신한카드·신용보증기금·조성운의 가압류와 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.10.19. 전입·점유의 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2025.11.05.이지만 임대차계약일은 2023.08.25., 주민등록·점유개시는 2023.10.19., 확정일자는 2023.11.03.입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있다
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김도현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 2023.10.19. / 2023.11.03. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 회차별 인수 — 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 217,000,000원 | 189,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 18,630,400원 |
| 2회 유찰 시 | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 52,864,320원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 현재 회차에서는 매각대금 217,000,000원으로 임차보증금 189,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시에는 임차인이 170,369,600원만 배당받고 나머지 18,630,400원을 매수인이 인수합니다. 2회 유찰 시에는 인수액이 52,864,320원까지 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 김도현 보증금 | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한은행 | 64,068,970원 | 6,162,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 15,170,130원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 26,228,630원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 92,589,658원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 조성운 | 10,000,000원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 김도현 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 189,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 총 청구액은 415,057,388원, 배당되는 채권액은 24,162,000원이며 미배당액은 390,895,388원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마곡역교차로 북동측 인근이며 주위에 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 마곡역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 지하6층/지상15층 규모이고 해당 호는 제10층입니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며 상업용으로 이용되고, 공시지가는 11,020,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 50미터, 동측 약 18미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 계산. 신건 인수 0원만 보고 끝내지 말고, 실제 입찰 회차의 배당 가능액과 미배당 보증금을 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 김도현 동일인 관계. 임차인과 강제경매 채권자가 동일인으로 표시됩니다. 임대차계약, 보증금 지급, 경매신청 채권의 원인을 함께 대조해야 합니다.
- 임차권등기. 을구 순위 1번 임차권등기는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
- 가격 판단. 유찰 후 최저가만 보지 말고 반드시 낙찰가와 인수액을 합쳐 실제 취득부담을 판단해야 합니다.
- 압류 확인. 강서세무서장·김포세무서장 관련 국세 압류가 있으므로 실제 배당 시 조세채권의 배당순위와 금액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 물건은 현재 신건 217,000,000원에서는 임차보증금 189,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 가격이 내려가는 순간 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 18,630,400원, 2회 유찰 시 52,864,320원의 보증금 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가 하락을 상당 부분 상쇄하는 전형적인 인수 연동형 사건입니다.
여기에 임차인 김도현과 강제경매 채권자 김도현이 동일인으로 표시된다는 특수성까지 있습니다. 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로 이 부분은 반드시 사실관계를 확인해야 합니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 이후는 보증금 인수 증가. 이 두 문장을 동시에 기억해야 하는 사건입니다.
